Was Vermieter nach einer Flut tun sollten

Einführung

Nach einer Katastrophe können Sie häufig mit der Reparatur des Eigentums und dem Wiederaufbau von Leben beginnen, sobald die Versicherung abgeschlossen ist. Überschwemmungen unterscheiden sich dadurch, wie langsam sich die Katastrophe selbst und die anschließende Bereinigung bewegen. Was solltest du nach einer Flut tun? Und was sollten Sie als Vermieter nach Überschwemmungen Ihres Mietobjekts tun? Die Verfahren sind ähnlich, aber nicht ganz gleich.

Ein überflutetes Grundstück.

John Chroston, CC BY-SA 2.0, über Wikimedia Commons

Beurteilen Sie den Schaden - sobald er sicher ist

Das erste, was Sie bei Ihrer Ankunft tun sollten, ist das Ausschalten der Leistungsschalterbox. Dies verhindert, dass jemand durch eine ausgefallene Stromleitung oder ein Stromkabel, das mit dem Wasser in Kontakt kommt, einen Stromschlag erleidet. Schalten Sie das Gerät aus, bis ein Elektriker sagt, dass dies sicher ist. Schalten Sie auch das Gas aus.

Als nächstes wird die Situation bewertet. Der Arbeitsaufwand hängt davon ab, wie tief das Hochwasser ist oder wie hoch es ist. Machen Sie viele Fotos vom Zustand des Äußeren und des Inneren der Immobilie. Sie möchten fotografische Beweise, die zeigen, wie tief das Wasser ist oder war. Zeichnen Sie eine Linie an die Wand und überprüfen Sie ihre Tiefe mit einem Maßband.

Wasser etwa einen Zentimeter tief bedeutet, dass Sie den Teppich mindestens ersetzen müssen. Sobald das Wasser mehr als einen Zentimeter tief ist, müssen Sie mindestens Teppiche und Fußleisten austauschen.

Bei einer Tiefe von sechs Zoll sind die Geräte sicherlich betroffen. Die Tragegurte Ihrer Schränke sind wahrscheinlich nass, aber nicht alle Schränke selbst sind nass. Wenn Sie die Tragegurte entfernen möchten, stellen Sie sicher, dass Sie die Schränke nicht auf den nassen Boden stellen.

Bei einer Tiefe von 18 Zoll sind die Steckdosen betroffen. Auch an dieser Stelle können HLK-Systeme beschädigt werden. Eingeschwemmter Schlamm und Schmutz müssen entfernt werden.

Wasser, das zwei bis vier Fuß tief vom Boden entfernt ist, muss mindestens die untere Ebene des Sheetrocks ersetzen. Die Arbeitskosten sind niedriger, wenn Sie einfach das untere Blatt Sheetrock austauschen, anstatt zu versuchen, das Blatt so weit auszuschneiden und zu ersetzen, dass es überflutet wurde.

Wenn Wasser, das mehr als einen Meter tief ist, ein Haus überflutet, sind umfangreiche Arbeiten erforderlich. Erwarten Sie, fast alles zu ersetzen, vom Sheetrock bis zur elektrischen Verkabelung.

Beginnen Sie mit dem Umgang mit der Versicherungsgesellschaft

Während die Flut in den Nachrichten sein kann, weiß Ihr Versicherer nicht, dass Ihr Eigentum überflutet wurde - Sie müssen sie anrufen. Hochwasserversicherungsanspruch so bald wie möglich einreichen; Warten Sie nicht, denn diese Versicherung ist wer zuerst kommt, mahlt zuerst. Und es wird eine Weile dauern, bis Ansprüche bearbeitet werden. Die schiere Anzahl der an einer Überschwemmung beteiligten Personen ist in der Regel viel größer als bei einem Abbrand Ihres Mietobjekts, was den Prozess der Herausnahme von Inspektoren und der Klärung von Versicherungsansprüchen verlangsamt. Abgesehen von der Geschwindigkeit des Nationalen Hochwasserversicherungsprogramms, wenn es darum geht. Es kann Monate dauern, bis sie Mittel freigeben.

Beachten Sie, dass die Standard-Sachversicherung zwar keine Überschwemmungen für ein Mietobjekt abdeckt, jedoch möglicherweise Schäden wie Windschäden und die buchstäblichen Auswirkungen fallender Bäume abdeckt.

Wenn Sie mit der Versicherungsgesellschaft zu kämpfen haben, sollten Sie einen öffentlichen Sachverständigen beauftragen. Sie sind besonders nützlich bei der Beurteilung von Schäden, die nach einem Hochwasser nicht sofort erkennbar sind, wie z. B. HLK-Geräte, deren Lebensdauer aufgrund von Hochwasserschäden verkürzt ist.

Melden Sie jetzt den Versicherungsanspruch an, auch wenn die Möglichkeit besteht, dass Sie möglicherweise nicht wieder aufgebaut werden dürfen. Sie könnten Ihnen einen Vorschuss geben, um die Kosten für das Austrocknen der Immobilie zu bezahlen.

Bitten Sie Ihre Mieter nicht, den Versicherungsanspruch eines Mieters einzureichen - er deckt nicht den Schaden aufgrund von Überschwemmungen ab. Die einzige Ausnahme ist, wenn sie eine Hochwasserversicherung haben, aber das ist selten. Die meisten Mieter gehen davon aus, dass der Vermieter eine Hochwasserversicherung hat und diese auch abdeckt.

Wenn Sie aus einem ehemaligen Hauptwohnsitz ausgezogen sind und daraus ein Mietobjekt gemacht haben und eine Hochwasserversicherung gesetzlich vorgeschrieben war, weil Sie zuvor FEMA-Hilfe beantragt haben, sind Sie verpflichtet, eine Hochwasserversicherung aufrechtzuerhalten. Die Richtlinie muss jedoch aktualisiert werden, wenn Sie ausziehen und Mieter einziehen. Dies kann die Bedingungen ändern. Sprechen Sie mit dem Versicherungsagenten, um die aktuellen Bedingungen zu verstehen, damit Sie nicht davon ausgehen, dass Sie einen Wiederbeschaffungswert haben, wenn Sie tatsächlich eine Barwertversicherung abgeschlossen haben, da diese nicht mehr Ihr Hauptwohnsitz ist. Informationen wie diese sind Grund genug, sich an einen Versicherungsagenten zu wenden, da dies bedeuten kann, dass Sie nicht so viel Geld für die Reparatur / Rekonstruktion haben, wie Sie gedacht haben.

Fangen Sie an, Dinge auszutrocknen

An diesem Punkt ist das Ziel, das Gerät so schnell wie möglich auszutrocknen. Nehmen Sie so viele Möbel und Besitztümer wie möglich aus dem Gerät, damit Sie anfangen können, Dinge auszutrocknen. Schimmelpilze wachsen innerhalb von zwei Tagen, daher ist Zeit von entscheidender Bedeutung. Beginnen Sie mit dem Austrocknen, auch wenn Sie Ihre Versicherungsgesellschaft gerade nicht erreichen können.

Dieser Prozess kann von Ihren Mietern gestartet werden oder sie warten möglicherweise auf Ihre Freigabe. Vermeiden Sie es, die Besitztümer eines Mieters wegzuwerfen, obwohl es ratsam wäre, ihm einen Müllcontainer oder Müllsäcke zur Verfügung zu stellen, um dies selbst zu tun.

Ihre Versicherungsgesellschaft fordert Sie möglicherweise auf, so schnell wie möglich Maßnahmen zu ergreifen, um Schäden zu mindern. Abgesehen von der Tatsache, dass Sie den Wasserschaden so schnell wie möglich stoppen möchten, nur um das Eigentum zu schützen. Das nationale Hochwasserversicherungsprogramm schlägt vor, das Grundstück so schnell wie möglich auszutrocknen, da es keine Schimmelschäden abdeckt. Aber was sollten Sie tun, um das Grundstück auszutrocknen?

Zunächst werden der nasse Teppich und das darunter liegende Pad so schnell wie möglich entfernt. Die Betonplatte nass saugen, um so viel Wasser wie möglich aufzusaugen. Schneiden Sie den Stein an der 4'-Linie ab, wenn das Wasser über die Fußleisten gelangt ist. Bewegen Sie die Geräte, damit die Fußleisten hinter den Geräten trocknen können. Wenn Sie den Schrankboden entfernt haben, stellen Sie die Schränke auf Ziegel, damit sie nicht auf dem noch feuchten Boden liegen bleiben. Bringen Sie Fans herein und schalten Sie sie ein. Schalten Sie alle Deckenventilatoren ein.

Generieren Sie während der Arbeit eine Dokumentation

Machen Sie sich detaillierte Notizen darüber, was Sie getan haben, z. B. das Ausschalten der Stromversorgung und das Bewegen der Lüfter in den Raum. Fragen Sie den Mieter, was er bisher getan hat, und schreiben Sie es auf, um eine rechtliche Aufzeichnung zu erstellen.

Machen Sie Fotos von dem, was sich im Gebäude befand, um zu beweisen, dass es dort war, bevor der Einsteller eintraf. Vergessen Sie nicht, das Dach zu fotografieren, da ein Sturm, der massive Überschwemmungen verursachte, wahrscheinlich das Dach beschädigte.

Speichern Sie Ihre Quittungen. Sie möchten Quittungen, unabhängig davon, ob Sie versichert sind oder nicht, da diese Kosten ein Geschäftsaufwand sind. Sie können mit den Kosten für die Anmietung von Ventilatoren zum Austrocknen des Gebäudes und die Anmietung eines Müllcontainers zur Eindämmung der Trümmer beginnen.

Sammeln Sie Proben der Teppiche, der Teppichunterlage, des Sheetrock und der Schränke, um den Grad der Beschädigung zu demonstrieren. Sie benötigen diese Beweise, wenn ein Versicherungsanbieter endlich die Immobilie erreicht, um sie anzusehen.

Bestimmen Sie, ob Sie die Arbeit mit Mietern in der Immobilie erledigen können

Stellen Sie fest, ob Ihre Mieter in der Einheit bleiben können. Es hat Vorteile, sie nicht dort zu haben. Wenn die Immobilie frei ist, können Sie alles Notwendige tun, um die Immobilie so schnell wie möglich wieder in einen mietbaren Zustand zu versetzen. Dies ist wahrscheinlich notwendig, wenn das Wasser mehr als zwei Fuß tief war.

Wenn Sie den Mietvertrag kündigen, müssen Sie nicht um den Mieter oder dessen Hab und Gut herumarbeiten, um die Reparaturen durchzuführen. Sie müssen auch nicht die Miete bezahlen, während sie während der Reparatur aus dem Gerät gezwungen werden.

Wenn ein Mieter ausziehen muss, kündigen Sie den Mietvertrag gemäß Mietvertrag. Sie müssen ihnen die notwendige Kündigung geben; Im Bundesstaat Texas beträgt die erforderliche Kündigungsfrist fünf Tage. Sie müssen die Kaution zurückzahlen und die Miete bis zu dem Datum zurückgeben, an dem die Immobilie unbewohnbar wurde. Vermieter sind gesetzlich nicht verpflichtet, den Aufenthalt der Mieter in einem Hotel zu bezahlen, wenn sie aufgrund einer Überschwemmung evakuiert wurden. Die Regeln für die Bezahlung, damit sie irgendwo bleiben, während Sie die Immobilie reparieren / rehabilitieren, hängen von Ihrem Mietvertrag ab. Die Sachversicherung zahlt wahrscheinlich nicht für einen Vermieter, der die Hotelkosten der Mieter bezahlt, wenn sie woanders wohnen, und kann den Verlust von Mieteinnahmen aufgrund der Naturkatastrophe abdecken oder auch nicht.

Wenn jemand die Immobilie wirklich liebt, können Sie ihm das erste Verweigerungsrecht anbieten, sobald die Immobilie bewohnbar ist. Sie müssen jedoch ehrlich sein, da Sie möglicherweise nicht wissen, wann dies der Fall sein wird. Und in schweren Fällen ist dies möglicherweise überhaupt nicht möglich.

Sammeln Sie alle Informationen, bevor Sie mit größeren Reparaturen beginnen

Bevor Sie mit dem Wiederaufbau beginnen, stellen Sie fest, ob die Immobilie zuvor überflutet wurde (falls Sie es noch nicht wissen). Wenn es wiederholt überflutet wurde, können Sie es möglicherweise nach dem erneuten Wiederaufbau nicht mehr versichern. Möglicherweise haben Sie jedoch Anspruch auf ein Buyout. Oder Sie sind gesetzlich verpflichtet, eine Hochwasserversicherung als Bedingung für den Wiederaufbau abzuschließen.

Eine weitere Information, die Sie vor dem Wiederaufbau erfahren sollten, ist, ob Sie Maßnahmen ergreifen müssen, um das Eigentum ein weiteres Mal vor Überschwemmungen zu schützen. Dies kann von der Änderung der Einstufung in einem Haus über die Installation von Barrieren bis hin zur Änderung der Sanitär- und elektrischen Anschlüsse reichen. Oder es könnte einen Befehl bedeuten, das Haus zu erheben.

Sie benötigen eine Genehmigung zum Ersetzen elektrischer Systeme, unabhängig davon, ob diese durch die Flut beschädigt oder modifiziert wurden, um zu vermeiden, dass sie im nächsten ersetzt werden müssen. Glücklicherweise beschleunigen viele Gerichtsbarkeiten die Genehmigung für Reparaturen wie diese. Sie sollten jedoch herausfinden, welche anderen Berechtigungen und Überprüfungen erforderlich sind, bevor Sie Geld in die Reparatur der Immobilie stecken.

Erhalten Sie erste Schätzungen darüber, was repariert oder ersetzt werden muss. Wenn Reparaturen mehr als die Hälfte des steuerlichen Wertes der Immobilie wert sind, müssen Sie das Gebäude möglicherweise auf den neuesten Stand bringen. Allein diese Tatsache verändert radikal, wie Sie sich dem Renovierungsprojekt nähern würden. Wenn die Renovierung zu viel kostet, möchten Sie die Immobilie möglicherweise unverändert an einen anderen Investor verkaufen. Oder Sie könnten mit all den gehobenen Annehmlichkeiten wieder aufbauen, die es nicht wert war, beim ersten Mal eingesetzt zu werden.

Wenn das Hochwasser tief ist, sollten Sie damit rechnen, es bis zu den 2x4s auszuweiden.

Tamara Wilhite

Reparaturen starten

Sie haben die Schwere des Schadens dokumentiert. Sie haben die ersten Schritte unternommen, um das Grundstück auszutrocknen. Sie haben festgestellt, ob es sich lohnt, mit Reparaturen zu beginnen, z. B. ob Sie die Immobilie reparieren dürfen oder nicht oder ob die Renovierung zu teuer ist. Jetzt müssen Sie Hilfe einbringen, um die eigentliche Arbeit zu erledigen. Stellen Sie nur Auftragnehmer ein, die über Erfahrung (und Fachwissen) im Umgang mit Hochwasserschäden verfügen. Stellen Sie sicher, dass sich dieses Fachwissen auch auf Subunternehmer erstreckt, die zur Unterstützung hinzugezogen wurden.