Unerwünschter Besitz und wie es funktioniert

Unerwünschter Besitz ist eine Rechtslehre, die hauptsächlich von Jurastudenten im ersten Jahr studiert und vergessen wird, sobald die Prüfungen beendet sind. Das ansonsten obskure Eigentumsgesetz, auch bekannt als "Squatter's Rights", machte 2011 große Neuigkeiten, als ein Mann aus Texas behauptete, ein Haus in Höhe von 340.000 US-Dollar für nur 16 US-Dollar zu erwerben, um eine eidesstattliche Erklärung über den nachteiligen Besitz beim Bezirksgericht einzureichen. Anschließend erstellte Ken Robinson eine Website, veröffentlichte ein eBook und unterrichtete eine Klasse von Jurastudenten an der SMU, bevor er im Februar 2012 gezwungen war, das Haus zu verlassen.

Was ist also nachteiliger Besitz und kann er wirklich dazu verwendet werden, ein teures Vorstadthaus in Besitz zu nehmen?

Unerwünschter Besitz bezieht sich auf das Betreten.

Das Gesetz des nachteiligen Besitzes

Die Theorie hinter dem nachteiligen Besitz ist einfach: Wenn jemand Land besetzt, das er nicht ohne die Erlaubnis des Eigentümers besitzt, muss der wahre Eigentümer Maßnahmen ergreifen, um den Eindringling innerhalb eines bestimmten Zeitraums (wie in der geltenden staatlichen Verjährungsfrist vorgeschrieben) auszuweisen. Wenn der wahre Eigentümer nicht rechtzeitig handelt, kann der nachteilige Eigentümer das Eigentum an dem Grundstück erwerben und der rechtmäßige Eigentümer werden.

Fünf wesentliche Elemente

Um sich durchzusetzen, muss der nachteilige Besitzer diese fünf wesentlichen Elemente zeigen:

1. Dass er oder sie tatsächlich im Besitz des Landes ist und das Land als wahrer Eigentümer eines ähnlichen Eigentums nutzt.
2. Dass der Besitz unter Ausschluss aller anderen steht und nicht mit dem wahren Eigentümer oder der Öffentlichkeit geteilt wird.
3. Dass der nachteilige Besitz offen und für alle sichtbar ist, damit der wahre Eigentümer weiß, dass jemand anderes Anspruch auf das Eigentum erhebt.
4. Dass der nachteilige Eigentümer einen Anspruch auf das Eigentum hat, der dem Anspruch des Eigentümers feindlich oder unvereinbar ist.
5. Dass der nachteilige Besitz während der gesamten Verjährungsfrist ununterbrochen und ununterbrochen war.

Anforderungen variieren je nach Staat

Die detaillierten Anforderungen variieren von Staat zu Staat. Die erforderliche Besitzzeit kann in einem Staat nur fünf Jahre bis in einem anderen bis zu 20 Jahre betragen. In einigen Staaten muss der nachteilige Eigentümer während dieser Zeit Grundsteuern zahlen oder das Land verbessern. In anderen Staaten verkürzen diese Maßnahmen die erforderliche Besitzzeit.

In einigen Staaten muss der nachteilige Besitzer nach Treu und Glauben davon ausgehen, dass er das Eigentum besitzt. Einige Staaten verlangen sogar "Farbe des Titels", eine Art Dokument, das vorgibt, dem nachteiligen Besitzer den Titel zu übermitteln, aber aus irgendeinem Grund ungültig ist. In anderen Staaten muss der nachteilige Besitzer wissen, dass er oder sie das Haus betritt. In einigen Staaten ist der Geisteszustand des nachteiligen Besitzers irrelevant, und alles, was zählt, ist, dass das Land ohne die Erlaubnis des wahren Eigentümers besetzt wird.

Weitere Informationen finden Sie in den Gesetzen Ihres Staates.

Ein lehrreicher Fall

Während die Verjährungsfrist durch das staatliche Recht festgelegt ist, werden die Anforderungen der Doktrin durch Gerichtsentscheidungen von Richtern festgelegt. Um zu veranschaulichen, wie nachteiliger Besitz funktioniert, betrachten wir einen Gerichtsfall, in dem viele Jurastudenten erstmals in das Konzept eingeführt wurden.

Belotti v. Bickhardt

Belotti v. Bickhardt, der 1920 vom New Yorker Berufungsgericht entschieden wurde, bezog die Eigentümer benachbarter Grundstücke in der Bronx mit ein. Der Eigentümer von Lot J baute 1892 auf dem Grundstück einen Salon und ein Rasthaus, doch aufgrund einer fehlerhaften Karte drang das Gebäude mehrere Meter in Lot K nebenan ein, das Belottis Mutter gehörte. 1906 kaufte Bickhardt Lot J von den Erben des ursprünglichen Besitzers, erweiterte das Gebäude und nutzte es seitdem als Hotel.

1914 erhob Belotti Klage gegen Bickhardt, um das eindringende Gebäude von dem Grundstück zu entfernen, das er von seiner Mutter geerbt hatte. Belotti hatte Erfolg vor Gericht, aber Bickhardt legte Berufung ein. Das New Yorker Berufungsgericht hob die ursprüngliche Entscheidung auf und stellte fest, dass Bickhardt die Voraussetzungen für einen nachteiligen Besitz erfüllte.

Bickhardt hatte das umstrittene Eigentum seit 20 Jahren nicht mehr besessen, wie es die New Yorker Verjährungsfrist vorschreibt, aber das Gericht stellte fest, dass die Besetzung des Eigentums durch die Vorbesitzer seit 1892 an ihm befestigt war, um eine ununterbrochene Kette von nachteiligem Besitz zu schaffen der rechtmäßige Eigentümer nach dem Gesetz.

Der Zweck des nachteiligen Besitzes

Während einige nachteiligen Besitz als Erwerb des Eigentums durch Diebstahl ansehen, dient die Doktrin mehreren wichtigen Zwecken.

Erstens geht das Gesetz davon aus, dass jemand, der Land besitzt, dies unter dem Titel tut. Der Titel kann schwierig zu beweisen sein, da Urkunden verloren gingen und nicht aufgezeichnet wurden oder die Grundbucheinträge mangelhaft sind. Die Doktrin des nachteiligen Besitzes bietet Schutz vor unzuverlässigen Dokumenten und ein Mittel, um vor langer Zeit fehlerhafte Übermittlungsfehler zu korrigieren. Die Doktrin verlangt auch, dass Eigentumsstreitigkeiten innerhalb eines angemessenen Zeitraums angefochten werden, während die Erinnerungen der Zeugen noch frisch und die Beweise zuverlässiger sind.

Unerwünschter Besitz fördert die produktive Nutzung von Land, indem er diejenigen belohnt, die das Land für Landwirtschaft, Wohnen oder andere Zwecke nutzen, während diejenigen bestraft werden, die es leer stehen lassen. Schließlich schützt es die Erwartungen von Personen, die jahrelang Eigentum ohne Einwände von irgendjemandem genutzt haben. Es kommt oft im Zusammenhang mit einem Grenzstreit vor, bei dem ein Zaun an der falschen Stelle gebaut wurde und niemand jahrelang den Eingriff in Frage stellte.

Der Texas Adverse Possession Fall

Ken Robinson erlangte im Sommer 2011 Bekanntheit, als er in ein leerstehendes Haus im Vorort Flower Mound in Dallas einzog und es aufgrund der Zahlung einer Anmeldegebühr von 16 USD als sein eigenes beanspruchte.

Hintergrund zum Fall

Robinson, ein ehemaliger Marine- und selbst beschriebener Immobilieninvestor, hatte das Haus entdeckt, als er das Gebiet nach potenziellen Investitionsmöglichkeiten absuchte. Der Hof war ungepflegt, und das Haus schien verlassen worden zu sein.

Anfangs dachte Robinson, das Haus wäre ein guter Kandidat für einen Leerverkauf oder einen Verkauf von Steuerpfandrechten. Er konnte keinen Eigentümer oder Hypothekeninhaber finden, mit dem er verhandeln konnte, und es gab keine Aufzeichnungen über eine Zwangsvollstreckung, die irgendwo zu finden war. Zu diesem Zeitpunkt beschloss er, das Haus unter der Doktrin des ungünstigen Besitzes zu erwerben. Er reichte eine "eidesstattliche Erklärung des nachteiligen Besitzes" bei der Grafschaft ein, ließ die Schlösser wechseln und zog ein.

Obwohl Robinson jetzt das Haus unterhielt, das in einen Zustand des Verfalls geraten war, waren seine Nachbarn von Flower Mound nicht glücklich. Sie riefen die Polizei an, die das Haus besuchte. Als Robinson den Beamten seine eidesstattliche Erklärung zeigte, entschieden sie, dass es sich nicht um eine kriminelle Angelegenheit handelte, und gingen.

Nationale Medienberichterstattung

Die Geschichte traf die nationalen Medien und Robinson wurde mit Anfragen nach Immobilienberatung überschwemmt. Er begann Seminare darüber abzuhalten, wie man ein Haus für so gut wie nichts erwirbt, und veröffentlichte ein eBook zu diesem Thema. Er begrüßte potenzielle Kunden und Medienvertreter zu Hause und bot gerne Führungen an und wies darauf hin, wie er die Dinge aufgeräumt hatte. Dann holte ihn der Ruhm ein.

Wie sich herausstellte, war die ursprüngliche Hypothekenbank 2009 bankrott gegangen, und die Hypothek wurde nun von der Bank of America gehalten, die mit anderen Zwangsvollstreckungen zu überfüllt war, um Maßnahmen gegen das Flower Mound-Haus zu ergreifen. Aber angesichts einer blühenden Heimindustrie und anderer, die Robinsons scheinbaren Erfolg wiederholen wollten, begannen sie und andere Pfandgläubiger, hart gegen sie vorzugehen. Am 6. Februar 2012 befahl ein texanischer Richter Robinson, das Haus innerhalb einer Woche zu räumen. Er ging ohne Protest.

Warum Robinsons Schema nicht funktioniert hat

Glaubte Robinson wirklich, dass er das Eigentum an dem Haus erwerben würde, oder hielt er sich einfach Zeit für mondäne Ausgrabungen, während er von der gesamten Werbung profitierte?

Nach texanischem Recht musste Robinson fünf Jahre im Haus bleiben und gleichzeitig Grundsteuern und Gebühren für den Hausbesitzerverband zahlen, um das Eigentum durch ungünstigen Besitz zu erwerben. Zu jedem Zeitpunkt in diesen fünf Jahren würde er vom wahren Eigentümer vertrieben werden, was letztendlich geschah, nachdem die Bank of America Wind von seinem Plan bekommen hatte. Was ist mit der eidesstattlichen Erklärung über 16 US-Dollar, die er eingereicht hat? Es machte die Welt einfach auf seinen Anspruch aufmerksam und gab einen Starttermin für die fünf Jahre vor; es vermittelte keinen Titel.

Die Lektion in Robinsons Geschichte geht auf die Zwecke zurück, für die die Doktrin des nachteiligen Besitzes entwickelt wurde. Es war als Mittel zur Beilegung von gutgläubigen Streitigkeiten über Eigentum gedacht, die sich aus historisch weit verbreiteten Immobilienproblemen wie fehlerhaften und unzureichenden Vermessungen, mangelhaften Landtiteln oder fehlenden oder fehlerhaften Taten ergeben. Unerwünschter Besitz sollte niemals vorsätzliche Eindringlinge und Hausbesetzer belohnen. Wie Ken Robinson erfuhr, ist es kein gutes Geschäftsmodell für Immobilieninvestoren.

Unerwünschter Besitz sollte Eindringlinge und Hausbesetzer nicht belohnen.