Führen Sie Ihre Sorgfalt beim Kauf von Landimmobilien durch

Blick auf die San Francisco Peaks von unserem Grundstück in der Nähe von Williams, AZ

Deb Kingsbury

Kauf eines ländlichen Grundstücks

Im September 2018 unterzeichneten mein Mann und ich die Abschlussunterlagen für 36 Morgen unbebautes, netzfernes Land zwischen Pinon Pine, Wacholder und Wiesen nördlich von Williams, Arizona und südlich des Grand Canyon. Wir waren (und sind) begeistert von unserer neuen Immobilie, nachdem wir mehrere Monate lang nach Dutzenden von Immobilien gesucht und sogar einmal vom Vertrag zurückgetreten waren, um eine andere Immobilie zu kaufen.

Auf dem Weg dorthin haben wir viel darüber gelernt, worauf wir bei der Betrachtung eines ländlichen Grundstücks achten und was wir uns ansehen sollten. Wir haben auch erfahren, dass viele Immobilienmakler zwar ihre Kenntnisse in Bezug auf Wohn- und Stadtimmobilien kennen, aber nicht unbedingt die Vor- und Nachteile ländlicher Immobilien kennen. Daher ist es wichtig, dass Sie Ihre eigene gründliche Due Diligence durchführen, bevor Sie diese unterzeichnen Vertrag zum Kauf und letztendlich zum Kauf von Grundstücken.

Obwohl unsere Erfahrung spezifisch für Nordarizona ist - insbesondere für Coconino County -, hoffe ich, dass das Wissen, das wir gesammelt haben, hilfreich sein wird, unabhängig davon, wo Ihre Immobiliensuche sein wird.

Nach einem Monsunregen am Nachmittag bildet sich ein Regenbogen

Ein Foto von unserem Grundstück, das wir "36-Acre Wood" nennen

Fragen und Dinge zu wissen, bevor Sie auf ländlichem Grund schließen

Wir wussten nicht wirklich, welche Fragen wir zu ländlichen Immobilien stellen sollten, an denen wir interessiert waren, als wir unsere Suche begannen, und wir lernten (fast auf die harte Tour), dass eine Immobilie nur so aussehen und sich so anfühlen könnte, als wäre sie nur der Ort zum Kaufen, die Realität ist nicht immer so eindeutig oder akzeptabel.

Dies sind einige Dinge, über die man nachdenken und fragen sollte:

Gibt es legalen Zugang?

Der einfachste legale Zugang zu einer Immobilie besteht, wenn ein Paket auf einer öffentlich zugänglichen Straße liegt. Manchmal beschränken jedoch Topografien oder Wasserspiele den Zugang zum Grundstück von der Straße aus, oder es befinden sich ein oder mehrere andere Parzellen in Privatbesitz zwischen der öffentlichen Straße und dem Grundstück. Wenn die Immobilie nicht direkt von der öffentlichen Straße aus zugänglich ist oder nicht zugänglich ist, ist eine Erleichterung durch die anderen Immobilien für ein Wegerecht erforderlich. Eine Erleichterung wird in Urkunden üblicherweise als Ein- und Ausstieg von einem Grundstück über das Land eines oder mehrerer anderer Grundstücke zu einer öffentlich zugänglichen Straße beschrieben.

Rechtlicher Zugang ist wichtig. Eine Sache, die wir über eine Immobilie herausgefunden haben, die wir fast gekauft haben, war, dass sie keinen legalen Zugang hatte, obwohl wir direkt dorthin fahren konnten. Kein legaler Zugang bedeutet, dass der Landkreis keine Genehmigungen erteilen würde - für Gebäude, Solaranlagen, Klärgruben usw. Und wenn Sie ohne Genehmigung bauen, kann dies später zu Problemen führen, wenn es darum geht, ein Bauprojekt zu finanzieren oder weiterzuverkaufen die Eigenschaft. Es kann sogar zu Geldstrafen oder, schlimmer noch, zu einer Anordnung führen, ein Gebäude ganz oder teilweise zu dekonstruieren. Kennen Sie die Risiken des Kaufs von Immobilien, die keinen legalen Zugang haben.

Gibt es einen physischen Zugang und entspricht dieser dem legalen Zugang?

Nur weil ein Paket eine Urkunde hat, bedeutet legaler Zugang nicht, dass Sie tatsächlich direkt dorthin fahren können. Vielleicht wurde noch keine Straße angelegt. Oder vielleicht ist die Route dort, aber mit dem Fahrzeug nur schwer oder gar nicht erreichbar. Möglicherweise ist der Zugang zu bestimmten Jahreszeiten eingeschränkt oder nicht möglich.

Wir haben uns ein Grundstück mit wunderschöner Aussicht und anderen ansprechenden Merkmalen angesehen, aber der legale Zugang auf der Karte war "vor Ort" nicht vorhanden. Es gab jedoch eine gute, unbefestigte Straße direkt… aber diese Straße war nicht der eigentliche legale Zugang. Es schnitt durch ein anderes, noch nicht erschlossenes Privateigentum, war aber keine aufgezeichnete Erleichterung.

Aus dem gleichen Grund kann eine Eigenschaft physischen Zugriff haben, aber dieser physische Zugriff (Straße) ist möglicherweise kein legaler Zugriff. Fragen Sie nicht nur, was Sie sehen und wie Sie zu einer Immobilie fahren.

Wird der physische Zugang zum Grundstück aufrechterhalten oder gepflügt?

Kümmert sich der Landkreis, die Stadt oder eine von einer HOA / POA beauftragte private Partei darum? Oder wären Sie als Eigentümer für die Aufrechterhaltung des Zugangs zur Immobilie verantwortlich?

Gibt es eine Umfrage?

Umfragen können Tausende von Dollar kosten. Wenn also bereits eine für die Immobilie, die Sie kaufen möchten, durchgeführt wurde, fordern Sie beim Verkäufer eine Kopie an, oder, falls aufgezeichnet, können Sie eine Kopie beim Bauinspektor der Gerichtsbarkeit oder beim Grundbuchamt anfordern.

Zusätzlich zu den Grundstücksgrenzen und -ecken zeigt eine Umfrage eventuelle Erleichterungen.

Gibt es Dienstbarkeiten?

Eine Erleichterung ist ein gesetzliches Recht, das Land eines anderen für einen bestimmten Zweck zu überqueren oder anderweitig zu nutzen. Die meisten Immobilien verfügen über eine oder mehrere Dienstbarkeiten, einschließlich der für Versorgungsunternehmen, auch wenn derzeit keine vorhanden sind. Sie möchten auch wissen, ob es Erleichterungen für den Zugang zu anderen, ansonsten umschlossenen Immobilien gibt, die von anderen Immobilienbesitzern in Gegenwart oder Zukunft für den Ein- und Ausstieg verwendet werden können.

Es gibt Regeln darüber, was Sie innerhalb einer Dienstbarkeit auf Ihrem eigenen Grundstück tun können und was nicht, einschließlich beispielsweise der Installation von Zäunen, bei denen Sie möglicherweise die Breite einer Dienstbarkeit zurücksetzen müssen, anstatt direkt auf Ihrer Grundstücksgrenze.

Siehe Dienstbarkeiten: Kennen Sie Ihre Eigentumsrechte

Was sind die Rückschläge?

Rückschläge sind beim Kauf von Immobilien kein Problem, aber Sie möchten wissen, wie weit Sie von den Grundstücksgrenzen entfernt sind, wenn es um Klärgruben, Gebäude, Zäune usw. geht. Rückschläge sind oft unterschiedlich, je nachdem, was Der Rückschlag ist für und ob es entlang einer Straße im Vergleich zu anderen Privateigentum ist. Es gibt zum Beispiel auch Rückschläge bei Wasserspielen und Abflüssen.

Wurde eine Standortinspektion (septischer Test) durchgeführt, und wenn ja, welche Ergebnisse wurden erzielt?

Viele, wenn nicht die überwiegende Mehrheit vonFür ländliche Grundstücke ist ein Abwassersystem erforderlich, wenn Sie auf diesem Land eine Wohnung jeglicher Art haben möchten, da Sie nicht einfach an ein kommunales Abwassersystem anschließen können. Welche Art von Klärgrube erforderlich sein wird, wird durch eine Standortuntersuchung bestimmt (ein / k / a-Vergünstigungstest, obwohl dieser Begriff heutzutage zumindest dort, wo wir leben, selten verwendet wird). Klärgruben können Standard- oder Konventionssysteme sein oder alternative Systeme, die viel mehr kosten. Ein Standardsystem kann zwischen 5.000 und 8.000 US-Dollar kosten, während alternative Systeme Zehntausende von Dollar kosten können. Finden Sie also heraus, ob auf dem Grundstück, an dem Sie interessiert sind, ein septischer Test durchgeführt wurde, und wenn ja, welche Ergebnisse erzielt wurden. Wenn noch kein Test durchgeführt wurde, können Sie den Verkäufer bitten, einen durchführen zu lassen. Wenn der Verkäufer nicht bereit ist, das Geld für den Test auszugeben, liegt es an Ihnen, dem potenziellen Käufer,um zu entscheiden, wie wichtig es für Sie ist, eine zu machen, bevor Sie die Immobilie kaufen.

Septische Tests / Standortuntersuchungen sind spezifisch für den Ort des Tests. Während ein Bereich des Grundstücks möglicherweise als Standard-Klärgrube eingestuft wird, gilt dies möglicherweise nicht für andere Bereiche. Daher müssen Sie entscheiden, wo auf dem Grundstück Sie bauen möchten, da sich Ihr Klärgrubenbereich in einem bestimmten Bereich der Testlöcher befinden muss. Dies ist besonders wichtig bei größeren Objekten, bei denen Sie eine Vielzahl von Baustellenoptionen haben und möglicherweise eine mehr als andere bevorzugen.

Ein Bagger gräbt auf unserem Grundstück in dem von uns bevorzugten Gebiet Testlöcher - eigentlich tiefe, abfallende Gräben.

Gibt es eine HOA oder POA?

Während viele von uns HOAs mit städtischen, vorstädtischen und ländlichen Wohnimmobilien in Verbindung bringen, sind sogar einige ländliche, mehr Hektar große Immobilien Teil einer HOA oder häufiger einer Property Owners 'Association (POA). Wenn ja, würde ich herausfinden, wer eines oder mehrere der Vorstandsmitglieder sind, und mindestens eines von ihnen anrufen, bevor ich Ihren Kauf abschließe, nur um Kontakt aufzunehmen und ein Gefühl dafür zu bekommen, wie sie ihren Verein führen und was sie am meisten sagen Wichtige Dinge sind über das Leben in der Gegend zu wissen.

Wenn ja, welche Regeln und Gebühren gelten und was decken diese Gebühren ab?

In unserem Fall enthalten die POA-Regeln beispielsweise den Prozentsatz der Bäume, die auf einem Grundstück entfernt / gefällt werden können, und Einschränkungen bei der kommerziellen Nutzung eines Pakets, um nur zwei von vielen zu nennen. Und unsere jährlichen POA-Gebühren fließen hauptsächlich in die Instandhaltung der Aschenstraßen. Stellen Sie sicher, dass Sie eine Kopie der CC & Rs erhalten, wenn mit der Immobilie, die Sie kaufen möchten, eine HOA oder POA verbunden ist… und lesen Sie diese. Während der Grad der Durchsetzung dieser Regeln je nach HOA / POA variiert, ist es immer wichtig zu wissen, was diese Regeln sind.

Können Sie auf Ihrem Grundstück campen?

Sowohl HOAs / POAs als auch die örtliche Gerichtsbarkeit (z. B. Landkreis) können Beschränkungen auferlegen, ob und wann und für welche Dauer und unter welchen Umständen Sie auf Ihrem eigenen Grundstück campen können, sei es Zeltcamping oder in einem Wohnwagen oder Wohnmobil. In einigen Ländern ist eine Erlaubnis erforderlich, um auf Ihrem Land zu campen und die Anzahl der Tage zu begrenzen, die Sie in einem bestimmten Jahr tun können. Manchmal sind diese Regeln anders, sobald Sie eine Baugenehmigung haben.

Das heißt, viele Menschen campen auf ihren ländlichen Grundstücken, auch wenn dies nach den Regeln und Vorschriften nicht zulässig ist. Oder sie tun dies ohne Erlaubnis. Und viele stoßen nie auf ein Problem. Beachten Sie jedoch, welche Regeln gelten und was passieren kann, wenn Sie diese nicht befolgen. Auf diese Weise können Sie zumindest entscheiden, ob sich das Risiko lohnt, und ob Sie die Konsequenzen akzeptieren können, wenn sich beispielsweise jemand beschwert und die HOA / POA und / oder der Landkreis anrufen.

Sind Dienstprogramme verfügbar oder handelt es sich um eine netzunabhängige Eigenschaft?

Strom, Wasser, Erdgas, Telefon, Kabel / Internet - all die Dienstleistungen und Versorgungsunternehmen, die wir in städtischen, vorstädtischen und sogar vielen ländlichen Wohngebieten gewohnt sind, sind oft nicht so gut zugänglich, wenn überhaupt ländliche Grundstücke. Und wenn Sie einige oder alle auf Ihr Eigentum bringen können, können die Kosten dafür hoch oder sogar unerschwinglich sein. Wenn es Ihnen also wichtig ist, über diese Dienstprogramme zu verfügen, finden Sie heraus, ob für die Immobilie welche verfügbar sind und welche Kosten Ihnen dafür entstehen können.

Wenn Sie im Gegensatz dazu vom Stromnetz getrennt sein möchten, um beispielsweise Solar-, Wind- und andere alternative Stromversorgungsmethoden zu verwenden, möchten Sie möglicherweise herausfinden, ob andere umliegende Personen und Immobilien Versorgungsunternehmen einbeziehen können und ob dies das Sehen bedeuten würde Zum Beispiel gehen Stromleitungen und -rohre ein. Wäre das okay für dich, wenn es passiert?

Was ist die Quelle Ihres Trinkwassers? Können Sie einen Brunnen bohren, Wasser liefern lassen oder Wasser holen?

In unserem Fall wäre das Bohren eines Brunnens nicht realistisch, da sich der Grundwasserspiegel Tausende von Fuß unter der Oberfläche befindet. Viele Immobilienbesitzer in der Region lassen Wasser liefern und in einer großen Zisterne oder mehreren Zisternen speichern und dann in ihre Häuser pumpen. Einige Leute transportieren Wasser selbst, füllen es an örtlichen Wasserstationen auf und bringen es in Tanks auf der Rückseite ihres Lastwagens oder Anhängers zu ihren Zisternen. Andere Menschen sammeln und speichern Regenwasser (das in Verbindung mit gezogenem oder geliefertem Trinkwasser verwendet werden kann), was wir vorhaben. Beachten Sie, dass Regenwasser gefiltert werden sollte (muss in vielen Bereichen den Anforderungen des Codes entsprechen), bevor es zu Hause verwendet wird.

Gibt es einen Müllabfuhrservice? Wenn nicht, wohin können Sie Ihren Müll bringen?

Es gibt keine wöchentliche Abholung am Straßenrand für Müll oder Recycling, wo sich unser Eigentum befindet, obwohl einige Leute Müllcontainer haben und dafür bezahlen, dass eine private Firma sie regelmäßig holt / entleert. Wenn dies keine Option ist, die verfügbar ist oder die Sie bevorzugen, finden Sie heraus, wo sich die örtlichen Müll- und Recyclingstationen befinden und welche Kosten für Sie anfallen.

In diesem Zusammenhang ist das Leben auf ländlichen Grundstücken ein großer Anreiz, Abfall zu reduzieren. Es ist erstaunlich, wie viel Sie mit etwas Voraussicht und Mühe tun können, ganz zu schweigen von der Kompostierung.

Gibt es Zäune und befindet es sich auf der Grundstücksgrenze mit den erforderlichen Rückschlägen?

Nur weil Sie Fechten sehen, heißt das nicht, dass es dort ist, wo es sein soll. In unserem Fall schneidet ein alter Weidezaun, der mit der Ranch in der Gegend verbunden ist, über die Rückseite unseres Grundstücks, mit vier Morgen unseres Pakets auf der anderen Seite dieses Zauns. Die Leute haben angenommen, dass diese Zaunlinie die Grenze zwischen dem, was jetzt unser Eigentum ist, und dem Staatsland, das an uns grenzt, ist. Deshalb mussten wir Schilder für Privateigentum anbringen und versuchen, eine zweigleisige Strecke zu blockieren, die von Autofahrern gebaut wurde entlang des Zauns, also ist es ein Problem für uns… obwohl wir das herausgefunden haben, bevor wir das Grundstück geschlossen haben und bereit waren, es zu akzeptieren und uns im Laufe der Zeit darum zu kümmern.

Wenn sich auf dem Grundstück Zäune befinden, die nicht dort sind, wo sie sein sollten, finden Sie heraus, um welchen Zaun es sich handelt und ob Sie ihn bewegen oder entfernen können. Ich sage das, weil dieser Weidezaun, wie in unserem Fall, Eigentum der Ranch ist und, obwohl er zurückbewegt werden kann, um mit unserer Grundstücksgrenze übereinzustimmen, intakt bleiben müsste. Und der Umzug oder das neue Fechten würde auf unsere Kosten gehen, nicht auf die Ranch.

Ist dies ein Weidebereich (Freilandhaltung)?

Hier ist eine Übersicht über das Open Range-Recht der Universität von Arizona: Arizona Open Range "Law"

Andere Fragen, auf die Sie wahrscheinlich vor dem Kauf Antworten haben sollten, sind:

Was sind Ihre Wasser- und Mineralrechte?
Was sind die aktuellen Grundsteuern?
Wie ist der Boden und das Substrat? Ist es gut zum Bauen, Wachsen usw.?
Ist das Grundstück oder ein Teil davon überflutet?

Welche anderen Fragen sollten Sie stellen?

Was habe ich ausgelassen? Welche anderen Fragen würden Sie potenziellen Käufern von Land vorschlagen, wenn sie ihre Due Diligence durchführen? Bitte lassen Sie es mich in den Kommentaren unten wissen, und ich werde sie der Liste hinzufügen.

Ein Wort zu Genehmigungen

Während sich viele Menschen, die ländliches Eigentum besitzen, dafür entscheiden, ohne vorherige Genehmigung zu bauen (zumindest in diesem Bereich tun dies viele) und ohne den damit verbundenen Inspektionsprozess zu durchlaufen, ziehen es andere vor, sich mit den zusätzlichen Kosten und manchmal Frustrationen zu befassen, die mit der Erlangung der erforderlichen Genehmigungen verbunden sind, um mögliche Fallstricke zu vermeiden, ohne sie voranzukommen. Wir fallen in die letztere Kategorie - was kein Kommentar zur Entscheidung eines anderen ist, genau das, womit wir uns am wohlsten fühlten.

Während die Entscheidung über die Erteilung von Genehmigungen für alles, von Häusern über Gäste bis hin zu winzigen Häusern (manchmal auch als Nebenwohneinheiten bezeichnet), Nebengebäuden, Solar-PV- und Kläranlagen und mehr, eine persönliche Entscheidung ist, sollten Sie sich der Risiken bewusst sein, die sich aus der Durchführung der folgenden Maßnahmen ergeben. erwähnte Projekte (und andere Dinge) ohne Genehmigung, wenn eine Genehmigung technisch erforderlich ist. Beachten Sie auch, dass es eine Herausforderung sein kann, Auftragnehmer oder Subunternehmer zu finden, insbesondere solche mit Lizenz, die bereit sind, ohne Genehmigung zu arbeiten, wenn Sie Bauprojekte oder Teile davon vermieten möchten.

Wenn auf dem Grundstück, an dem Sie interessiert sind, bereits Strukturen vorhanden sind, wurden diese Strukturen mit Genehmigung gebaut (falls erforderlich)?

Wissen Sie, dass es schwierig, wenn nicht unmöglich sein kann, ein Darlehen oder eine Hypothek für den Kauf von Immobilien zu erhalten, wenn es Strukturen gibt, die ohne erforderliche Genehmigung gebaut wurden. Wenn Sie ohne Genehmigung bauen und sich später für einen Verkauf entscheiden, müssen Sie möglicherweise einen Bargeldkäufer finden, der bereit ist, diese Tatsache zu ignorieren, und der das Geld hat, um ohne Darlehen zu kaufen oder mit Ihnen eine Eigentümer-Träger-Vereinbarung zu treffen.

Wenden Sie sich an die Bauabteilung Ihrer Gerichtsbarkeit oder besuchen Sie die Website der Abteilung, um mehr darüber zu erfahren, wann und für welche Genehmigungen erforderlich ist, und stellen Sie Fragen zu Genehmigungskosten und Code-Anforderungen.

Fragen & Antworten

Frage: Wo kann ich mehr über Camping auf meinem Privatgrundstück erfahren?

Antwort: Wenn Sie hier in Coconino County, Arizona, sind, ist dies die Abteilung für Gemeindeentwicklung: https://www.coconino.az.gov/136/Community-Developm… Sie sind diejenigen, die Informationen anfordern und wo Sie eine Erlaubnis bekommen können. Wenn Sie sich an einem anderen Ort befinden, würde ich mich an das ähnliche Büro in Ihrem Landkreis / Gebiet wenden - die Bauabteilung / das Genehmigungsbüro.

Haben Sie ländliches Land gekauft? Wie war die Erfahrung und habe ich etwas oben verpasst?

Deb Kingsbury (Autor) aus Flagstaff, Arizona am 18. August 2020:

Nein, die Grafschaft listet keine Immobilien zum Verkauf auf. Aber lokale Immobilienagenturen tun es. Ich glaube, Angebote können auch auf Zillow gefunden werden.

Pat Fitzpatrick am 17. August 2020:

Veröffentlicht der Landkreis Auflistungen der verfügbaren Immobilien? Toller Artikel, danke fürs Teilen

Deb Kingsbury (Autor) aus Flagstaff, Arizona am 20. Juli 2020:

Hallo Tommy. Es geht langsam aber stetig voran. Wir arbeiten an Projekten rund um das Grundstück, haben aber noch nicht mit dem Haupthaus begonnen. Wir arbeiten an Plänen mit einem netzunabhängigen Architekten, der sich auf passive Solarhäuser spezialisiert hat.

Viel Spaß bei der Immobiliensuche, wenn Sie sich für einen Blick in die Umgebung entscheiden. Wir lieben es dort draußen, besonders die ganze Tierwelt.

Tommy am 17. Juli 2020:

Danke Deb, Ihr Beitrag war ein sehr hilfreicher Ausgangspunkt. Meine Frau und ich erwägen, Land nördlich von Williams zu kaufen. Wie läuft der Bauprozess ab?

Deb Kingsbury (Autor) aus Flagstaff, Arizona am 12. Dezember 2019:

Danke, Michael! Ich bin froh, dass diese Tipps aus unserer persönlichen Erfahrung hilfreich sein können. Es gibt wahrscheinlich etwas - Dinge - die ich vergessen oder übersehen habe, aber es ist ein Anfang.

Michael Duncan aus Deutschland am 11. Dezember 2019:

Heute gibt es mehr denn je einen Mangel an bösen Betrügereien und Betrügereien zum Thema Immobilien- und Immobilienerwerb, wie gelegentlich in Nachrichtenmagazinprogrammen wie CBC Marketplace und anderen Medienquellen berichtet wird. Dies ist leider der Zustand, in dem wir uns gerade befinden.

Daher müssen die Hausaufgaben und die Due Diligence wirklich im Voraus ordnungsgemäß erledigt werden, um die schrecklichen Folgen von Betrug und Abzocke zu vermeiden.

Glücklicherweise zeigt uns Ihre Einreichung hier, wie! Ich denke derzeit darüber nach, selbst eine Immobilie zu kaufen, und ich fand die Erkenntnisse, die Sie hier in Ihrem Artikel erhalten, nützlich. Vielen Dank, dass Sie diese Beobachtungen und Tipps zusammengestellt haben!

Deb Kingsbury (Autor) aus Flagstaff, Arizona am 10. Januar 2019:

Ich würde definitiv davon ausgehen, dass es Unterschiede von Bundesstaat zu Bundesstaat gibt, ganz zu schweigen von Landkreis zu Landkreis, insbesondere wenn es um Bauvorschriften und -anforderungen geht, auch für Klärgruben. Ich denke, die meisten anderen Dinge, wie rechtliche Zugangsprobleme, Erleichterungsgesetze usw., wären sehr ähnlich, wenn nicht gleich.

Liz Westwood aus Großbritannien am 10. Januar 2019:

Dies ist ein gründlicher und nützlicher Artikel für alle, die planen, Land in den USA zu kaufen. Habe ich Recht, wenn ich denke, dass einige Entscheidungen je nach Standort des Staates variieren können?