Due Diligence müssen Sie vor dem Kauf eines Hotelscheins durchführen

Erwerben oder erwägen Sie eine Investition in eine Hotelnote? Während Hotels gewerbliche Immobilien sind, ist die Investition in Hotelnotizen anders, da Sie nicht nur die Banknote kaufen, sondern auch die Immobilie erwerben. Aus diesem Grund müssen Sie vor dem Kauf einer Hotelnote eine umfassende Due Diligence durchführen. Obwohl dies keine vollständige Due-Diligence-Liste ist, ist dies ein guter Anfang für den Kaufprozess von Hotelnotizen.

1. Führen Sie einen physischen Rundgang durch das Hotel durch

Wenn ein Investor eine Hotelnote kauft, erwirbt er sowohl die Note als auch die Immobilie. Anleger sollten einen Rundgang mit einem erfahrenen Auftragnehmer und Ingenieur durchführen. Bestätigen Sie, dass alle Hotelanlagen den Umweltgesetzen und allen von der Regierung ausgestellten Genehmigungen zur bedingten Nutzung entsprechen.

2. Stellen Sie sicher, dass alle Kreditdokumente vorhanden sind

Bestätigen Sie vor dem Kauf eines Hotelkredits, wie oft das Darlehen einem Kreditkäufer zugewiesen wurde. Sie möchten auch eine Datei mit der Korrespondenz des Banknotenverkäufers erhalten. Suchen Sie zusammen mit diesen Informationen nach Hotelmanagementvereinbarungen und Komfort- oder Unterordnungsvereinbarungen. Arbeiten Sie mit Ihrem Anwalt zusammen, um sicherzustellen, dass alle Auftragsunterlagen vollständig sind und ordnungsgemäß funktionieren.

3. Stellen Sie einen Zoning-Spezialisten ein, um die Einhaltung der Hotelbestimmungen zu überprüfen

Während des Due-Diligence-Prozesses ist es angebracht, ein Team von Spezialisten einzustellen, um den Zustand und die Konformität der Immobilie zu bewerten. Ein Zonierungsspezialist, Ingenieurinspektor und Umweltinspektor sollten die Liegenschaft analysieren und einen Bericht über ihre Ergebnisse vorlegen. Beispielsweise sollte ein Zonierungsspezialist die Berechtigungen des Hotels überprüfen, z. B. um zu bestätigen, dass die Anzahl der Parkplätze den Zonierungsanforderungen entspricht. Ein Ingenieurinspektor sollte einen Bericht über die physischen Aspekte des Grundstücks vorlegen, einschließlich Sanitär-, Elektro-, Computer-, Telefon- und mechanischer Systeme. Der Ingenieurbericht sollte auch den Zustand der Strukturelemente detailliert beschreiben.

Ein Umweltinspektor sollte nach aktuellen und potenziellen Umweltgefahren suchen, die auf und in der Nähe des Grundstücks bestehen können. Der Umweltinspektor sollte auch überprüfen, ob die Beschilderung des Eigentums und des Hotels allen Umweltgesetzen und der von der Regierung ausgestellten Genehmigung zur bedingten Nutzung entspricht. Die Beschilderung sollte auch überprüft werden, ob sie den Umwelt- und staatlichen Gesetzen entspricht.

4. Analysieren Sie den Hotelbetrieb

Analysieren Sie die Hotelsysteme. Überprüfen Sie die Kosten für die Aufbewahrung oder Änderung von Hotelkonzepten, -protokollen und -systemen. Einige Hotelnotizkäufer korrigieren oder vervollständigen die Finanzdaten des Hotels, wenn das Hotel schlecht verwaltet wird. Beachten Sie, dass einige Hotelkäufer auch neue Revenue-Management-Systeme, Reservierungssysteme und Kostendämpfungssysteme implementieren. Berücksichtigen Sie diese potenziellen Kosten bei der Analyse Ihres Hotelnotizkaufs.

5. Überprüfen Sie alle Mitarbeiterdateien und Arbeitsprobleme

Stellen Sie sicher, dass alle Mitarbeiter (einschließlich Dienstmädchen, Hausmeister und des Managementteams) juristische Mitarbeiter sind und über die erforderlichen Unterlagen verfügen. Wenn Sie feststellen, dass es undokumentierte Mitarbeiter gibt, ist es eine gute Idee, nach einer anderen Hotelnotiz zu suchen, die Sie kaufen können. Stellen Sie sicher, dass Sie alle Mitarbeiterpositionen, von den Hausmeistern bis zu den Managern, vollständig analysieren.

Darüber hinaus sollten Sie sich mit Gewerkschaftsfragen befassen. Dies ist auf jeden Fall notwendig, wenn Sie die Note einer großen Hotelmarke kaufen. Wenn das Hotel beispielsweise Gegenstand einer Gewerkschaftskampagne ist, können sich die Betriebskosten des Hotels um bis zu 40% erhöhen. Dies kann den Wert Ihrer Hotelnote senken.

6. Überprüfen Sie die neuen Eigentumsanforderungen mit dem Franchisegeber des Hotels

Wenn Sie ein Franchise-Hotel kaufen möchten, überprüfen Sie die Bedingungen und Anforderungen der Marke für einen neuen Eigentümer. Einige Franchisegeber verlangen möglicherweise, dass Franchisenehmer nicht bezahlte Franchisegebühren zurückzahlen, um die Marke nutzen zu können. Einige Hotel-Franchisegeber verlangen auch eine Stornierungsgebühr für neue Eigentümer, die einen neuen Betreiber kündigen und einstellen möchten.

Darüber hinaus kann ein Franchisegeber einen Plan zur Verbesserung der Immobilien verlangen, der sich auf den Wert der Schuldverschreibung auswirken kann. Ein Immobilienverbesserungsplan ist ein Upgradeplan für Hotels. Es wird manchmal für Hotels verwendet, um die Umwelt- und Regierungsgesetze einzuhalten. Einige Franchisegeber verlangen dies auch, damit der Franchisenehmer mit den Standards der Hotelmarke Schritt halten kann. Im Folgenden sind einige der typischen Verbesserungen aufgeführt:

Renovierung von Außenfassaden - einschließlich Beschilderung, Überdachung und Farben
Raum- und Lobby-Updates wie Beleuchtung und Armaturen
Neue Annehmlichkeiten wie Innen- / Außenpools und Fitnessbereiche
Parken erweitern oder verbessern

7. Suchen Sie nach versteckten Grundpfandrechten auf dem Grundstück

Wenn Sie eine Hotelnote kaufen, kaufen Sie nicht nur das Darlehen, sondern auch die Immobilie. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass eine Pfandrechtssuche auf dem Grundstück durchgeführt wird. Es ist auch unerlässlich, eine UCC-Suche nach versteckten Grundpfandrechten durchzuführen. Ausstehende Grundpfandrechte an einer Immobilie können den Wert einer Hotelnote senken. Ein sachkundiger Anwalt sollte in der Lage sein, die Pfandrechtssuche für Sie abzuschließen.

8. Überprüfen Sie die Finanzdaten des Hotels

Da Sie das physische Eigentum zusammen mit Ihrem Hotelschein kaufen, sollten Sie auf jeden Fall Ihren Anwalt und / oder Buchhalter bitten, die Finanzdaten des Hotels sorgfältig zu prüfen. Die Informationen, die überprüft werden sollten, sind:

Monatliche Gewinn- und Verlustrechnung mit unterstützenden Zeitplänen
Belegung und durchschnittlicher Tagessatz (seit 3 Jahren)
Aktuelle Gewinn- und Verlustrechnung seit Jahresbeginn im Vergleich zum Vorjahr
Geprüfte Bilanz (seit 5 Jahren)
Grund- und Vermögenssteuerrechnungen der letzten 3 Jahre
Jährliche geprüfte Gewinn- und Verlustrechnung mit vollständigen unterstützenden Zeitplänen (für die letzten 3 Jahre)
Inventar von FF & E, Verbrauchsmaterialien, Verbrauchsmaterialien
Investitionen (für die letzten 5 Jahre) mit aktuellen Ausgabenprognosen
Kopien aller relevanten Verträge, wie Hotelmanagementverträge, Serviceverträge, Lizenzen, Genehmigungen, Mietverträge, Tarifverträge und alle Dokumente, in denen die Verpflichtungen aufgeführt sind, die der neue Hotelbesitzer übernehmen wird
Versicherungsschutzdokumente, einschließlich Prämienkosten, Sprache der Police und Ablaufdatum

Fazit

Bei korrektem Kauf können Hotelnotizen eine lukrative Investition sein. Wie bei den meisten Investitionen ist es wichtig, die Ziele zu berücksichtigen, die Sie erreichen möchten. Der Kauf von Hotelnotizen eignet sich am besten für Personen mit Erfahrung und Wissen im Hotelbesitz. Wenn Ihnen dies fehlt, wird empfohlen, eine andere Art von kommerzieller Notiz zu kaufen. Wenn Sie Erfahrung in der Hotel- oder Gastgewerbebranche haben und gerne Hotelnotizen kaufen, sollten Sie einen erfahrenen Anwalt beauftragen, der Sie bei der Akquisition unterstützt.