Erstkäuferprozess von der Budgetierung bis zum Schlusstisch

Kaufprozess Schritt für Schritt:

Das Budget herausfinden
Vorqualifizierung des Kreditgebers
Auswahl eines Immobilienmaklers
Haus einkaufen
Hausinspektion
Ein Angebot machen
Stellen Sie einen Immobilienanwalt ein
Vorabgenehmigung des Kreditgebers
Schlusstisch

Beim Kauf eines neuen Hauses gehen viele direkt ins Internet oder in die Buchhandlung, um sich über den Prozess und die zu erwartenden Ereignisse zu informieren. Nachdem ich es durchgearbeitet habe, kann ich Ihnen sagen, dass es fast unmöglich ist, sich vollständig auf das vorzubereiten, was beim Kauf Ihres ersten Hauses kommen wird. Staaten, Landkreise und sogar Städte können ihre eigenen Regeln und Vorschriften für den Kauf eines Eigenheims haben, sodass die Erfahrung eines Menschen nie wirklich dieselbe ist. Ich war auch einer dieser aufgeregten, neuen Käufer, die das Gefühl hatten, ich könnte alles vorhersehen, was nur durch meine häufigen Google-Suchen entstehen würde, aber es ist schwer zu wissen, bis Sie es tatsächlich durchlaufen.

Ich kann nur hoffen, dass meine individuelle Geschichte dem nächsten neuen Käufer einen kleinen Hintergrund darüber gibt, was ihn erwartet, mit wem Sie während des gesamten Prozesses in verschiedenen Phasen zu tun haben und wie Sie sich auf das Warten vorbereiten können. Vom Angebot bis zum Abschluss kann es zwischen 60 Tagen und 3 Monaten oder länger dauern, im Durchschnitt sind es jedoch etwa 60 bis 90 Tage. Ich schließe keine Zwangsvollstreckungen oder Leerverkäufe ein, die ein ganz anderes Ballspiel sind. Meine Geschichte handelt von einem regulären Kauf eines Einfamilienhauses auf Long Island, NY, in der Stadt Brookhaven.

Das Budget herausfinden

Beginnen wir am Anfang damit, darüber nachzudenken, wie viel Sie pro Monat für Hypotheken, Grundsteuern, PMI und Hausratversicherungen bezahlen können. Für diejenigen unter Ihnen, die vielleicht gedacht haben, dass der Anfang die Haussuche war, sind Sie nicht allein. Ich denke, die meisten Leute werden versuchen, den lustigen Teil zuerst zu erledigen, wie sich Häuser online anzuschauen oder Häuser zu öffnen. Es ist jedoch definitiv nicht der erste Schritt! Tatsächlich möchten die meisten Hypothekenvertreter, Makler und Immobilienmakler nicht nur sofort Ihr Budget kennen, sondern auch wissen, dass ein Kreditgeber mit dem übereinstimmt, was Sie für Ihr Budget halten. Der Geldaspekt ist nicht der unterhaltsamste Teil, aber der verantwortungsvollste Weg, um Ihre Haussuche zu starten. Warum das Zuhause Ihrer Träume finden, wenn Sie es sich nie leisten können? Ein Großteil der aktuellen Einstellung, herauszufinden, was Sie sich leisten können, stammt aus der Immobilienkrise.Viele kamen in Häuser, die sie sich einfach nicht leisten konnten, und verloren sie irgendwann aufgrund von Zwangsvollstreckungen. All das hart verdiente Geld, das in das Haus eingezahlt wurde, ist jetzt weg. Wir wollen nicht, dass dir das passiert!

Obwohl es viel strengere Vorschriften für die Aufnahme einer Hypothek gibt, lassen einige Banken meines Erachtens immer noch mehr zu, als ich für angemessen halte. Der Unterschied zwischen einem regulären Budget aus Sicht einer Bank und einem vernünftigen Budget besteht für mich darin, dass ein vernünftiges Budget etwas realistischer ist, wie Menschen leben oder genauer gesagt leben wollen. Jeder möchte im Rahmen seiner Möglichkeiten leben, aber es ist wichtig, eine Liste zu erstellen, wohin das diskretionäre Einkommen tatsächlich fließen soll. Nun, seien wir ehrlich,Es sollte auf ein Sparkonto gehen, aber wo geben Sie diese Ersparnisse gerne aus? Magst du den gelegentlichen Kauf wie eine neue Gucci-Tasche oder gehst du gerne jeden Abend beim Kochen essen? Wollen Sie immer dieses heiße neue Auto oder möchten Sie lieber jeden Cent für diese einmalige Urlaubsreise sparen? Sie und vielleicht sogar ein bedeutender anderer müssen sich ernsthaft hinsetzen und ehrlich darüber diskutieren, wo Sie dieses zusätzliche Einkommen ausgeben möchten. Es gibt viele Debatten über das Thema der richtigen Höhe des Ermessenseinkommens unter Finanzberatern und es hängt stark von vielen Faktoren ab - wie dem Aufenthalt in einem Gebiet mit hohen Lebenshaltungskosten oder dem Wissen, dass Sie eine Familie haben, auf die Sie finanziell zurückgreifen können, wenn Sie dort sind waren ein Notfall. Die meisten würden jedoch zustimmen, dass es irgendwo zwischen 30 und 50% liegen sollte. Und nur um zu verdeutlichen,Ermessensspielraum ist das Ausgeben von Geld nach Steuern, das nicht für die „Muss-Rechnungen“ ausgegeben wird - Lebensmittel, Unterkunft, Kreditkartenzahlungen und Transport.

Vorqualifizierung des Kreditgebers

Dies bringt mich zu der ersten Person, mit der Sie sich in diesem gesamten Prozess treffen werden, Ihrem Kreditgeber für eine Vorqualifizierung. Dies ist wichtig, da Ihr Immobilienmakler dies benötigt, um Sie in offene Häuser zu bringen, um ein Haus zu sehen. Ihr Kreditgeber kann ein Makler, ein Vertreter eines Bankkreditgebers oder ein Vertreter einer Hypothekenbank sein. Je nachdem, wo Sie ein Zuhause suchen, können die Vorteile der einzelnen Häuser variieren. Für uns war ein Broker die beste Option, da er direkt für uns arbeitet und Verbindungen zu mehreren Bankkreditgebern hat. Er kann dann nach dem besten Angebot für Zinssätze suchen. Sie sollten sowieso immer mehrere Angebote erhalten. Wir fühlten uns zunächst unwohl mit der Idee, uns mit einem Kreditgeber zusammenzusetzen und ihre Zeit zu nutzen, wenn wir am Ende vielleicht nicht mit ihnen gehen. Jedoch,Jeder in dieser Hinsicht war professionell und verstand, dass wir alle Wege erkundeten, bevor wir eine Entscheidung trafen. Sie beschäftigen sich auch die ganze Zeit damit, also fühlen Sie sich nicht schlecht. Wenn Sie Ihre Entscheidung treffen, sollten Sie wählen, mit wem Sie sich am wohlsten fühlen. Für uns war das Wichtigste der Zugang. Wir wollten über jeden Schritt auf dem Weg informiert werden, und der Makler, mit dem wir uns getroffen haben, hat sich darauf konzentriert, als wir mit ihm gesprochen haben, und so haben wir letztendlich unsere endgültige Entscheidung getroffen.

Wir wussten, dass wir höchstwahrscheinlich eine feste 30-jährige Hypothek oder eine Standardhypothek mit nur 5% weniger bekommen würden. Wir wussten schon früh, dass wir PMI („Private Mortgage Insurance“) mit unseren monatlichen Hypothekenkosten bezahlen mussten, da wir die 20% nicht erreichen konnten, die erforderlich waren, um sie nicht bezahlen zu müssen. PMI ist nur eine Zahlung zur Deckung des Kreditgebers für diejenigen, die nicht genug haben, um 80% Eigenkapital in ihrem Haus im Voraus zu haben. Sobald Sie jedoch das Eigenkapital von 80% erreicht haben, müssen Sie keine Zahlung mehr leisten. Für die meisten können dies je nach Darlehensbetrag 7 bis 10 Jahre sein. Es ist nicht so schlimm, wie es scheint, weil viele Staatskredite PMI für die Laufzeit des Kredits erfordern. Dieses Szenario ist typisch für Erstkäufer mit mittlerem Einkommen.Mein Verlobter und ich haben zu viel verdient, um uns für staatliche Darlehen oder staatliche oder regionale Programme zu qualifizieren, aber wir haben nicht genug verdient, um bald 20% weniger zu sparen.

Auswahl eines Immobilienmaklers

Nachdem Sie eine Vorqualifizierung erhalten haben, die nicht mit einer Vorabgenehmigung identisch ist, können Sie mit Ihrem Immobilienmakler sprechen. Denken Sie daran, dass der Kreditgeber, von dem Sie Ihre Vorqualifikation erhalten, am Ende nicht unbedingt Ihr Hypothekengeber sein muss. Zu einem anderen Zeitpunkt können Sie Hypotheken und Zinssätze kaufen. Sie müssen zum Zeitpunkt der Vorqualifizierung noch Ihren gesamten finanziellen Status und Ihre finanzielle Vergangenheit preisgeben. Dies umfasst unter anderem aktuelle Gehaltsschecks, W2s, Steuererklärungen, aktuelle Schulden, aktuelle monatliche Zahlungen sowie Guthaben auf Girokonten und Sparkonten.

So wählen Sie einen Agenten aus

Kaufen Sie Ihr erstes Zuhause: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung - Taschenbuch

Haus einkaufen

Nachdem wir unser Budget herausgefunden hatten, begannen wir mit der Haussuche. Wir haben die typischen Websites von Zillow und Redfin verwendet, um am Anfang einige Häuser zu finden, und obwohl die meisten davon ziemlich genau sind, was verfügbar ist, wissen Sie nur, dass ein Immobilienmakler die genauesten Angebote hat. Ihr Agent wird Ihnen höchstwahrscheinlich Zugriff auf seine Nur-Agenten-Suchwebsites gewähren, was für jede Seite Vorteile bietet. Er kann nachverfolgen, was Sie als Ihre Favoriten markiert haben, und Sie können sich darauf verlassen, dass dies die aktuellste ist. Datumsangaben.

Dies ist der unterhaltsamste Teil des Prozesses. Genießen Sie ihn also! Wissen Sie wirklich, was Sie in einem Haus wollen, ob es sich um ein Fixer-Obermaterial oder ein bezugsfertiges Haus handelt, und gehen Sie zu so vielen offenen Häusern wie möglich. Die Fotos werden dem Haus manchmal nicht gerecht und manchmal können die Fotos aus einer Zeit stammen, in der das Haus aktueller war. Nur wenn Sie es persönlich sehen, wissen Sie, was Sie wirklich bekommen. Versuchen Sie auch, so ehrlich wie möglich mit Ihrem Agenten umzugehen. Wenn das Überschreiten einer bestimmten Obergrenze ein Deal-Breaker ist, lassen Sie ihn wissen, wenn Sie keine Chance haben, ein Haus ohne Keller zu kaufen, können Sie dies auch im Voraus tun. Verschwenden Sie nicht ihre oder Ihre Zeit; Es wird für eine angenehmere Haussuche Erfahrung sorgen.

Nachdem Sie einige Häuser gefunden haben, an denen Sie interessiert sind, fahren Sie zu verschiedenen Tageszeiten und an verschiedenen Wochentagen daran vorbei, bevor Sie ein Angebot machen. Sie werden vielleicht ungeduldig oder denken, Sie möchten nicht, dass dieses Traumhaus aus Ihren Griffen rutscht, aber springen Sie nicht mit der Waffe. Manchmal scheinen Nachbarschaften an einem Sonntagnachmittag wunderbar zu sein, aber bei Einbruch der Dunkelheit schrecklich oder vielleicht sogar ein lauter Nachbar, der erst nach 5 herauskommt.

Hausinspektionsliste

Hausinspektion und Abgabe eines Angebots

Nachdem Sie das Haus Ihrer Träume ausgewählt haben, beauftragen Sie einen Inspektor mit einer Hausinspektion, bevor Sie ein Angebot machen. Dies können entweder Inspektionsfachleute oder Ingenieure sein - je nachdem, welche Sie wählen. Bitten Sie immer um eine Kopie des Berichts. Dafür zahlen Sie, was zwischen 350 und 550 US-Dollar liegen kann. Nach dieser Prüfung können Sie Ihr Angebot machen. Notieren Sie alles, was Sie in den Vertrag aufnehmen möchten, um es zu reparieren, mit dem Haus zu verbinden usw.

Stellen Sie einen Immobilienanwalt ein

Dies bringt uns zum nächsten Schritt nach Abgabe eines Angebots: Einstellung eines Anwalts. Das Immobilienrecht kann von sehr komplex bis recht einfach reichen. Die Anwaltskosten variieren ebenfalls entsprechend. Unser Vertrag war recht einfach, da wir nur die Küchengeräte in unseren Vertrag aufgenommen haben, ansonsten nahmen wir das Haus so wie es ist. Ihr Anwalt wird sich mit dem Anwalt des Verkäufers befassen und auch den Titel festlegen, der Teil Ihrer Abschlusskosten ist. Er benötigt den Kontaktnamen und die Nummer Ihres Immobilienmaklers und Kreditgebervertreters, da er auch die Schließzeit und das Datum mit den Verkäufern festlegt.

Was Kreditgeber sehen wollen


Aktuelle Gehaltsschecks
W2s
Steuerrückzahlungen
Schulden oder Schuldenquote
Monatliche Zahlungen
Guthaben prüfen / sparen

Vorabgenehmigung des Kreditgebers

Während alle Vertragsunterlagen abgeschlossen sind, schreiben Sie Ihren Anzahlungsscheck aus und kaufen eine Hypothek zur Vorabgenehmigung. Ihr Hypothekengeber benötigt die Kontaktinformationen Ihres Immobilienmaklers und Ihres Anwalts, damit jeder über die verschiedenen Schritte in Kontakt bleiben kann. Sie setzen sich dann mit Ihrem Kreditgeber zusammen, unterschreiben alle erforderlichen Dokumente für den Kredit und stellen weitere Unterlagen zur Verfügung, die möglicherweise noch nicht vorhanden sind - höchstwahrscheinlich handelt es sich nur um aktuellere Gehaltsabrechnungen.

Nach diesem Punkt ist es wirklich nur ein Wartespiel und all diese Leute, die Sie angeheuert haben, machen ihren Job. Die besten Updates werden von Ihrem Makler und Anwalt kommen, da diese bei den meisten der letzten Schritte den Auslöser drücken. Dies ist der Schritt, bei dem Geduld wichtig ist. Sie warten entweder darauf, dass die Verkäufer den Vertrag oder die Titelfirma unterzeichnen, oder dass die Bank den Kredit endgültig genehmigt. Es könnte eine ganze Fülle von Dingen sein, aber durchhalten - das Ende ist nahe.

Fragen, die sich jeder Erstkäufer stellen sollte - Taschenbuch

Schlusstisch

Und zum Schluss Ihren Schlusstag. Es befindet sich in einem Raum mit Ihrem Anwalt, dem Anwalt des Verkäufers, dem Vertreter des Titelunternehmens, Ihrem Immobilienmakler und dem Vertreter des Verkäufers, Ihrem Makler und einem Vertreter des Kreditgebers. Die Verkäufer werden auch da sein, was unangenehm sein kann, aber versuchen Sie, das Beste aus einem Tag zu machen, indem Sie einfach jede Menge Papierkram unterschreiben. Ihr Anwalt wird Sie durch den gesamten Prozess führen und Sie wahrscheinlich bereits am Vortag darüber informiert haben, welche endgültigen Schecks an wen zu schreiben sind.

Es ist ein langer, mühsamer Prozess, aber die Mühe lohnt sich. Sie werden ein Hausbesitzer sein, wenn Sie Ihr Ich gepunktet und Ihr T gekreuzt haben. Alles, was Sie brauchen, ist Geduld, ein bisschen Glück und genug Wissen, um Sie durch jeden Schritt zu bringen.

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