Hoas gegen Hausbesitzer: selektive Durchsetzung

Was ist selektive Durchsetzung?

Es passiert und wahrscheinlich mehr als Sie denken. Vorstandsmitglieder (oder ein bestimmtes Vorstandsmitglied) werden die Regeln und Vorschriften für einige - aber nicht für alle - durchsetzen. Hin und wieder ist es eine persönliche Rache gegen einen Hausbesitzer oder dessen Mieter, und es kann das friedliche Leben unterbrechen, das sie genießen dürfen.

Unser letzter Präsident war voller selektiver Durchsetzung. Er wies die Verwaltungsgesellschaft an, alle Anrufe an ihn weiterzuleiten. Ob es sich um Schlüssel für den Pool, Wartungsanfragen, Wohnmobilvermietungsräume, Clubhausvermietungen usw. handelt. Seine Freunde erhielten Privilegien, und wenn er Sie nicht mochte, missbrauchte er seine Macht, um Verstöße zu melden. Er hat mir einmal mit einem falschen Verstoß gedroht - dann habe ich mich entschlossen, für das Board zu kandidieren und ihn abzusetzen.

Was ist mit den anderen Vorstandsmitgliedern? Zwei traten aus Protest zurück, weil sie nicht mit ihm dienen wollten (diese Plätze blieben frei). Die anderen beiden waren seine „Quorum“ -Kollegen und erlaubten ihm, zu tun, was er wollte.

Ich habe einmal an einem Gerichtsverfahren gegen eine HOA-Klage wegen selektiver Durchsetzung teilgenommen. Der Vorstandsvorsitzende (Vertreter der HOA) verklagte einen Hausbesitzer wegen wiederholter Verstöße. Der Hausbesitzer wohnte gegenüber dem Präsidenten. Sie persönlich mochten sich nicht und der Hausbesitzer litt unter den Folgen des Machtmissbrauchs. Der Präsident stellte eine Überwachungskamera auf, die auf das Haus des Nachbarn gerichtet war. Eine offensichtliche Verletzung der Privatsphäre bei der Aufzeichnung persönlicher Aktivitäten. Der Hausbesitzer gewann seinen Fall, aber was für eine Schande, dass er für Frieden und Ruhe vor Gericht gehen musste.

Erster Schritt des Schutzes: Kennen Sie Ihre maßgeblichen Dokumente

Die meisten Probleme, die in einer HOA auftreten, haben eine definierte Lösung unter Bezugnahme auf die maßgeblichen Dokumente. Wenn Sie sie kennen, können Sie auch Situationen vermeiden, die zu Problemen führen können.

Ich finde, dass die meisten Hausbesitzer und viele Vorstandsmitglieder nicht einmal wissen, was in ihren maßgeblichen Dokumenten steht.

Zu den Dokumenten, auf die ich mich beziehe, gehören die Erklärung der Bündnisse, Bedingungen und Beschränkungen (CC & Rs), die Statuten und Regeln und Vorschriften.

Diese aufgezeichneten Dokumente regeln die HOA und bilden ihre Betriebsstruktur, die alle Parteien einhalten müssen - und darin liegt die Macht der Information und des Wissens.

Covenants, Bedingungen und Einschränkungen (CC & Rs)

Stellen Sie sich die CC & Rs als die „Verfassung“ vor, die normalerweise von den Entwicklern der Community entworfen wird. Es enthält die Beschreibung der Eigenschaft; der Unterschied zwischen den „öffentlichen Bereichen“ (im Besitz aller Hausbesitzer) und den Wohneinheiten (im Privatbesitz der Hausbesitzer).

Es wird auch mögliche zukünftige Funktionen der HOA abdecken, einschließlich der Entwicklung weiterer Einheiten, Fusionen und Dienstbarkeiten, von denen einige Elemente sind, die bereits durch die Entwicklung und Existenz der HOA für einen beliebigen Zeitraum festgelegt wurden.

Die CC & Rs werden auch Themen wie Wahlen, Bewertungen und Aufgaben des Vereins abdecken. Hier können Sie die Macht der Information erlangen. Darüber hinaus werden wahrscheinlich architektonische Richtlinien für die Genehmigung von Renovierungen oder Verbesserungen einzelner Einheiten festgelegt.

Das Wissen, mit den CC & Rs vertraut zu sein, wird dazu beitragen, zukünftige Streitfragen zu vermeiden.

Statuten

Die Statuten beziehen sich im Wesentlichen auf die leitenden Angestellten und Vorstandsmitglieder. Bedingungen, Pflichten, Sitzungen, Wahlen usw. In der Regel werden die Befugnisse des Verwaltungsrats und das Verfahren zur Durchsetzung von Verstößen beschrieben. Viele verlangen eine „Höflichkeitsmitteilung“ über einen mutmaßlichen Verstoß, bevor sie Geldbußen beurteilen. Dies gibt dem Hausbesitzer Zeit, um eventuelle Verstöße zu korrigieren.

Denken Sie daran, dass die Nichtdurchsetzung der Regeln den Verband unwirksam erscheinen lässt und dass dies zu einem willkürlichen Anschein einer selektiven Durchsetzung führen kann. Das bedeutet nicht, dass ein Board nicht flexibel ist. Es steht ihnen frei, Ausnahmen zu machen, wenn dies gerechtfertigt ist; Vorbehaltlich dieser Ausnahmen für „außergewöhnliche“ Umstände. Obwohl sich die Zustände unterscheiden, kann das Nichtdurchsetzen einer Regel sie ungültig machen.

Denken Sie daran, dass die Satzung das Verfahren für Compliance-Probleme enthalten sollte. Auf Anfrage können Hausbesitzer die Anforderungen erfüllen, antworten und das Recht auf Anhörung haben. Viele Verstöße sind aufgrund mangelnder Kenntnisse in den maßgeblichen Dokumenten grundsätzlich unbeabsichtigt.

Regeln & Vorschriften

Die Erstellung und Annahme der Regeln und Vorschriften erfolgt durch die Vorstandsmitglieder. Selbst wenn dies von früheren Gremien beschlossen wurde, haben neue Vorstandsmitglieder in der Regel die Befugnis, neue Regeln zu ändern, zu ergänzen und / oder zu erstellen. Diese sollten zum Nutzen der Gemeinschaft sein und darauf ausgelegt sein, sich mit spezifischen Fragen zu befassen, die der Verband möglicherweise in seiner individuellen Arbeitsweise hat.

Dies kann die Durchsetzung von Parkvorschriften, die Öffnungszeiten des Pools, die Vermietung von Clubhäusern, die Installation von Satelliten und Kabeln, Richtlinien für Haustiere und die meisten Nutzungsmöglichkeiten umfassen.

Widerlegung der selektiven Durchsetzung

Eine der wichtigsten Überlegungen sowohl für die HOA als auch für die Community-Mitglieder ist, dass die Durchsetzung angemessen und nicht diskriminierend ist. Die Durchsetzung der maßgeblichen Dokumente eines Verbandes muss kohärent sein. Wenn die HOA bei wahrgenommenen Verstößen Maßnahmen ergreift, sollte dies nicht willkürlich und in angemessener Weise gemäß den in den maßgeblichen Dokumenten beschriebenen Verfahren und Verfahren erfolgen.

Alle gegen einen Hausbesitzer ergriffenen Maßnahmen werden durch Abstimmung im Vorstand im Protokoll der Vorstandssitzung dokumentiert. Wenn dies zu einem Verstoß führt, sollte der Code des mutmaßlichen Verstoßes angegeben werden.

Wenn es eine Verwaltungsgesellschaft gibt, fügen Sie diese in Korrespondenz oder Dokumentation ein. Obwohl das Motto der meisten Verwaltungsgesellschaften lautet: „Wir nehmen die Richtung vom Vorstand ein.“ Lizenzierte Community-Manager möchten nicht, dass nach Eingang einer Benachrichtigung eine unangemessene Aktivität angezeigt wird. Sie schätzen vor allem ihre Lizenz.

Wähle deine Schlachten. HOAs haben die Ressourcen. Den Vorstandsmitgliedern entstehen weder Rechtskosten noch eskalierte Kosten für Schiedsverfahren oder Mediation. Die meisten haben auch eine D & O-Versicherung (Directors & Officers). Das heißt, ein Versicherungsanspruch zahlt Rechtskosten, und wenn ein Verschulden vorliegt, trägt die Versicherungsgesellschaft die Haftung. Die Ausnahme ist normalerweise, wenn die Handlung eine vorsätzliche oder böswillige Absicht hatte, die schwer zu beweisen sein kann.

Als Hausbesitzer haben Sie das Recht, alle Dokumente, Kontoauszüge, Berichte über Verstöße, Sitzungsprotokolle usw. einzusehen. Die einzigen Aufzeichnungen, auf die Hausbesitzer normalerweise keinen Zugriff haben, sind private Informationen anderer Hausbesitzer, z. B. ausstehende, ausstehende Bewertungen Bußgelder, individuelle Kontaktinformationen oder Mietverträge. Alle anderen Aufzeichnungen und Dokumente sind für den Hausbesitzer öffentlich. Sie zahlen Ihre Bewertungsgebühren; Es ist dein Geld. Ja, Vorstandsmitglieder sind Freiwillige, tragen jedoch die treuhänderische Verantwortung für die Einhaltung der maßgeblichen Dokumente.

Schützen Sie sich vor HOA Bullies

Werden Sie kein potenzielles Opfer von Korruption. Nehmen Sie an einer Schulung oder einem Seminar über den Betrieb einer HOA teil. Finden Sie heraus, wann die nächste HOA-Messe geplant ist, und vernetzen Sie sich mit anderen Hausbesitzern, Vorstandsmitgliedern und Anbietern. Es gibt auch verschiedene Klassen, die die staatlichen Gesetze für HOAs abdecken (z. B. HOA-Wahlen, Bußgeldverfahren, Rechte von Hausbesitzern, Finanzen usw.). Dies ist eine gute Möglichkeit, verschiedene Branchenführer zu treffen und sich kostenlos beraten zu lassen. Die Ausbilder sind in der Regel Fachleute aus der HOA-Branche und stehen nach dem Unterricht zur Verfügung, um bestimmte Fragen zu beantworten oder Einblicke in Probleme zu erhalten.

Denken Sie daran, es ist eine "Industrie", und jeder hat seine Hände in den Taschen der Hausbesitzer. Achten Sie darauf, Ihre Schlachten zu wählen, da der Einsatz hoch sein kann. Das Buch HOA Warrior behandelt viele Themen, von der Herausforderung des Verwaltungsrates bis hin zu wahren Albtraumgeschichten. Sie werden feststellen, dass Sie nicht alleine dabei sind und Hilfe verfügbar ist.

HOA Krieger

Fragen & Antworten

Frage: Kann unsere HOA weiterhin ein Vorhängeschloss am Pool aufbewahren, ohne die Hausbesitzer über einen Eröffnungstermin zu informieren? Wir leben in Arizona. Ich habe eine E-Mail geschrieben, aber noch keine Antwort erhalten.

Antwort: Der Vorstand hat normalerweise das Recht, Öffnungs- und Schließungsdaten von Schwimmbädern sowie die Öffnungszeiten festzulegen. Sie finden es wahrscheinlich in den Regeln und Vorschriften Ihrer maßgeblichen Dokumente. Zu diesem Zeitpunkt sind unsere Pools jedoch auch aufgrund der Richtlinien des COVID-19-Gesundheitsministeriums gesperrt. Unsere Tennisplätze sind ebenfalls geschlossen. Sie sind jedoch möglicherweise die ersten, die sich in Bezug auf unsere Annehmlichkeiten öffnen.

Unsere Vereinspools werden vom Gesundheitsamt als "öffentliche Schwimmbäder" betrachtet. Wir haben dies bekämpft, da wir der Meinung sind, dass es als privater Pool eingestuft werden sollte, da Sie eine Mitgliedschaft benötigen (Hausbesitzer / Bewohner ist die Mitgliedschaft). Aber diesen Kampf verloren. Ihr Pool unterliegt möglicherweise den Richtlinien des Gesundheitsministeriums, und Ihr Board muss dies einhalten. Lesen Sie die Richtlinien Ihres State Health Department zu Eröffnungen von öffentlichen Schwimmbädern. dann "kämpfe" deine Schlacht. Ich bin sicher, dass viele Bewohner auf Ihrer Seite sein werden. Eine Kampagne mit E-Mails, Telefonanrufen und anderen Petitionen an Ihren Vorstand und / oder Ihre Verwaltungsgesellschaft sollte eine Antwort erhalten.

Nach alledem sollte der Verwaltungsrat eine Mitteilung über die Schließung und den voraussichtlichen Eröffnungstermin in den Pools veröffentlichen.

Frage: Meine HOA weiß, dass ich der einzige Eigentümer mit einem Fahrzeug bin, das als Wohnmobil qualifiziert ist und nicht auf dem Grundstück geparkt werden darf. Alle Besitzer haben den Camper bewundert und hatten kein Problem damit, bis ich die HOA bat, einen der anderen Besitzer für ein Wasserleck zur Rechenschaft zu ziehen. Unmittelbar nach dieser Aufforderung beschloss die HOA, die No-Camper-Regel durchzusetzen, da sie wusste, dass nur ich betroffen sein würde. Kann dies als selektive Durchsetzung angesehen werden?

Antwort: Sie geben an, dass nur Sie gegen die Regeln und Vorschriften verstoßen. Technisch gesehen wählen sie also nicht die Durchsetzung aus. Klingt rachsüchtiger. Lesen Sie jedoch Ihre maßgeblichen Dokumente und suchen Sie nach Lücken (dh bieten sie Parkplätzen ein "Wohnmobil-Grundstück" an).

Frage: Kann die HOA meine Mutter wegen eines Problems mit den Aufklebern meines Fahrzeugs kontaktieren? Ich bin 34. Der Name meiner Mutter ist im Haus, aber sie lebt nicht hier. Das Auto ist 100% in meinem Namen

Antwort: Wenn sich die Fahrzeugaufkleber auf die HOA beziehen (z. B. Parken, Identifizierung usw.); dann können sie ja deine Mutter kontaktieren. Der Hausbesitzer ist für jeden (Mieter oder Verwandter) verantwortlich, der in seinem Haus lebt.

Frage: Kann die HOA subjektive Standards für die Instandhaltung von Häusern durchsetzen?

Antwort: Subjektive Standards? Alles, was die HOA rechtlich durchsetzen kann, muss in den maßgeblichen Dokumenten enthalten sein. Ein Vorstandsmitglied kann also nicht einfach sagen, dass mir das persönlich nicht gefällt, oder ich denke, dass dies oder das getan werden muss usw.

Wenn Ihr Haus AUSSEN gewartet werden muss, fordern Sie die Hauswartungsregeln oder -vorschriften an, die durchgesetzt werden sollen. Oft sind HOAs für das Äußere verantwortlich. Sie haben kein Geschäft in Ihrem Haus - es sei denn, es betrifft Nachbarn (dh ein Warmwasserbereiter bricht und das Wasser flutet in das Haus eines Nachbarn).