Wie man Land auf den Philippinen kauft

Einstieg

In erster Linie gibt es auf den Philippinen Eigentumsbeschränkungen für Ausländer. Sie können ein Haus oder eine Wohnung besitzen, aber nicht das Land, auf dem es ruht. Sie können jedoch einen langfristigen Pachtvertrag für Grundstücke abschließen. Personen über 35 können auch ein Ruhestandsvisum erhalten, indem sie 50.000 USD oder einen entsprechenden Betrag bei einer philippinischen Bank hinterlegen und dieses Geld dann für staatlich genehmigte Investitionen (einschließlich Immobilien) verwenden.

In meinem Fall bin ich mit einer Filipina verheiratet und wir haben unser Land in ihrem Namen gekauft. Mein Name steht auf den Dokumenten und ich musste zusätzlich zu den Angaben meiner Frau persönliche Daten angeben, meine Rechte sind jedoch äußerst eingeschränkt. Dies ist etwas, das angehende Ex-Pats auch im Auge behalten und sicherstellen möchten, dass sie alle Entscheidungen nachdenklich treffen.

Unser Plan ist es, ein Haus auf dem Land zu bauen, das wir besitzen, und dieses Haus langfristig an meine amerikanischen Eltern zu vermieten (von denen wir vermieten werden). Abhängig von Ihrer Situation müssen Sie natürlich eine Vereinbarung treffen, mit der alle Parteien zufrieden sind. Einzelne Ex-Pats, die auf den Philippinen nach einem Haus, einer Eigentumswohnung oder einem langfristigen Pachtvertrag suchen, können mit Hilfe eines vertrauenswürdigen philippinischen Freundes, Familienmitglieds oder Agenten gut bedient werden.

Für Ex-Pats mit einem vertrauenswürdigen philippinischen Anwalt ist es möglicherweise am besten, sich so weit wie möglich aus dem Landkaufprozess herauszuhalten. Während die meisten Filipinos wie in jedem Land vertrauenswürdig sind, gibt es solche, die dies nicht tun. Es ist nicht ungewöhnlich, dass die Preise beim Anblick eines Ausländers steigen.

Erster Schritt: Stellen Sie sicher, dass der Landbesitzer, bei dem Sie kaufen, den Originaltitel hat

Manchmal reichen Land- und Aufenthaltsvereinbarungen auf den Philippinen über Generationen zurück. Die Dinge werden strenger und organisierter, aber es kann immer noch vorkommen, dass der Titel nie auf den Verkäufer übertragen wurde, um die damit verbundenen Gebühren zu vermeiden. Dies ist eine komplexe Situation, die Sie unbedingt vermeiden möchten. Wenn der Verkäufer nicht den Originaltitel für die Immobilie besitzt, setzen Sie Ihre Suche an anderer Stelle fort.

Zweiter Schritt: Der Kaufvertrag, unterzeichnet und notariell beglaubigt

Nachdem Sie das gewünschte Land gefunden und mit dem Verkäufer einen Preis vereinbart haben, müssen Sie die Kaufurkunde sorgfältig lesen und vor einem Notar unterschreiben. In der Kaufurkunde sollte auch angegeben sein, ob der Käufer oder Verkäufer für die Kapitalertragssteuer und die Dokumentenstempelsteuer verantwortlich ist. Notare legen ihre eigenen Gebühren fest, aber eine normale Gebühr beträgt ca. 1% des Kaufpreises.

Die Kapitalertragssteuer (6% des Kaufpreises) und die Dokumentenstempelsteuer (1% des Kaufpreises) müssen innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung der Urkunde an das Bureau of Internal Revenue (BIR) gezahlt werden.

Schritt drei: Bescheinigung über die Autorisierung der Registrierung (CAR) und die Steuerbefreiung (TCL) von der BIR

Sobald die Kapitalertragssteuer und die Dokumentenstempelsteuer bezahlt sind, müssen Sie CAR und TCL beim Bureau of Internal Revenue bearbeiten. Dies sind Voraussetzungen für eine Titelübertragung, und mit diesen Schritten sind geringe Gebühren verbunden (ca. 150 philippinische Pesos).

Wir sind auf ein Problem gestoßen, weil unser Grundstück Teil eines unterteilten Grundstücks ist. Wir mussten BIR wiederholt kontaktieren, bis die Vereinbarungen zwischen dem Verkäufer und mehreren Käufern geklärt waren.

Dieser CAR- und TCL-Schritt dauerte einige Monate und erforderte mehrere Besuche beim BIR. Meine Frau und ihr Vater konnten diesen Schritt ausführen, es gibt jedoch "Fixierer", die diesen Prozess gegen eine Gebühr abwickeln.

Schritt vier: Zahlen Sie die Überweisungsgebühr für Eigentum und die Überweisungssteuer

Wenn Sie die CAR- und TCL-Zertifikate in Ihrem Besitz haben, müssen Sie die Überweisungsgebühr und die Steuer im Büro des Provinzschatzmeisters bezahlen. Dies sollte so schnell wie möglich erfolgen, da für jeden Tag vom Datum des CAR-Zertifikats bis zum Datum der Zahlung der Überweisungssteuer eine Gebühr erhoben wird.

Zusätzlich zu CAR und TCL müssen Sie Folgendes zum Büro des Schatzmeisters mitbringen (kann je nach Provinz variieren):

Fünfter Schritt: Das Register der Taten

Mit Ihren Überweisungsgebühren und Steuern sind Sie fast bereit, Ihren Titel zu erhalten. Das Urkundenregister enthält einige Anforderungen, die Sie ebenfalls erfüllen müssen. Sie benötigen eine eidesstattliche Erklärung zur Veröffentlichung, eine eidesstattliche Erklärung zur Staatsangehörigkeit eines Eigentümers (wenn nicht ein philippinischer Staatsbürger) und eine Kopie des Titels des Eigentümers.

Es kann auch andere Anforderungen geben, wie die Freigabe durch das DAR (Department of Agrarian Reform), wenn das Land landwirtschaftlich genutzt wird, genehmigte Unterteilungspläne, wenn das Land Teil einer Unterteilung ist usw.

Schritt sechs: Feiern

Herzliche Glückwünsche! Sie erhalten nun den Titel und sind stolzer Landbesitzer auf den Philippinen. Es war eine lange und anstrengende Reise. Nehmen Sie sich also etwas Zeit, um sich zu entspannen und Ihr eigenes Stück Paradies zu genießen.

Fragen & Antworten

Frage: Wer zahlt die Kapitalertragssteuer und die Dokumentenstempelsteuer beim Bureau of Internal Revenue (BIR)?

Antwort: Im Allgemeinen zahlt der Käufer die Kapitalertragssteuer und die Dokumentenstempelsteuer, sofern in der Kaufurkunde nichts anderes vereinbart und festgelegt ist.

Frage: Wie kann ich überprüfen, ob der Titel eines Landes auf den Philippinen authentisch ist?

Antwort: Der Titel sollte mit einem offiziellen Regierungsstempel versehen sein, und der Titel kann durch Überprüfen der Nummer im Urkundenregister weiter überprüft werden.

Frage: Wie werden die Zahlungen an den Verkäufer geleistet, wenn der Käufer über einen Makler direkt vom Eigentümer kauft?

Antwort: Der Preis, den Sie für die Immobilie vereinbaren, beinhaltet im Allgemeinen die Maklergebühr. Verwenden Sie als Randnotiz unbedingt einen etablierten Agenten, dem Sie vertrauen können.

Frage: Können Sie die Echtheit des Grundstücks- oder Eigentumsrechts überprüfen, indem Sie eine Kopie aus dem Urkundenregister anfordern und einen Vergleich anstellen?

Antwort: Ja. Das Anfordern einer Kopie des Titels aus dem Register of Deeds und der Vergleich mit dem Titel des Verkäufers wäre ein geeigneter Weg, um die Echtheit sicherzustellen.

Frage: Wer zahlt, um die Kaufurkunde zu beglaubigen, die Übertragung der Grundgebühr zu zahlen und die Übertragungssteuer zu zahlen?

Antwort: In der Regel zahlt der Käufer für die Beglaubigung der Kaufurkunde (ca. 1% des Immobilienpreises). Der Käufer zahlt auch die Grundgebühr und die Übertragungssteuer, sofern in der Kaufurkunde nicht ausdrücklich anders angegeben. Agenten stehen zur Verfügung, um bei diesen Prozessen zu helfen. Achten Sie jedoch wie immer darauf, einen zu finden, der seriös und vertrauenswürdig ist.

Frage: Ist eine Eigentumsübertragung erforderlich, bevor der Käufer oder der Anwalt des Käufers die vollständige Zahlung für das Grundstück geleistet hat?

Antwort: Nein. Eine Übertragung des Titels vor der Zahlung ist nicht erforderlich. Wenn ein Anwalt dieses Verfahren empfiehlt, müssen die Details zwischen dem Käufer / dem Anwalt des Käufers ausgehandelt werden und sollten in der Kaufurkunde angegeben werden (möglicherweise durch Änderung der bestehenden Verkaufsurkunde).

Frage: Wenn das Land oder Eigentum von den Eltern des Verkäufers geerbt wird (die Frau hat das Eigentum zum Beispiel von ihren Eltern geerbt), wer wird die Kaufurkunde unterzeichnen?

Antwort: Der Titel sollte wie folgt in den Namen des Erben übertragen werden: https://www.lamudi.com.ph/journal/how-to-transfer -…

Dann wäre der Erbe zu Recht in der Lage, eine Kaufurkunde für das Grundstück oder den Grundbesitz zu unterzeichnen.

Frage: Wann brauchen wir die Hilfe eines Vermessers?

Antwort: Ich würde empfehlen, das Land vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags vermessen zu lassen. Stellen Sie sicher, dass die Grenzen des Landes klar markiert sind und dass es keine unerwarteten Strukturen oder andere Streitquellen gibt. Dies könnte einen vor vielen möglichen Kopfschmerzen bewahren und ist relativ kostengünstig (unsere Umfrage kostet ungefähr 5.000 Pesos oder weniger als 100 USD). Für kleinere oder größere Lose können die Preise variieren.

Frage: Wer bereitet die Kaufurkunde vor, wenn er ein Haus auf den Philippinen kauft?

Antwort: Die Kaufurkunde sollte von einem auf Immobilien spezialisierten Anwalt erstellt werden. Jede Partei kann eine Verkaufsurkunde erhalten, aber jede Partei sollte das Dokument von einem Experten überprüfen lassen, der ihre Interessen vertritt (oder von einem gegenseitig vertrauenswürdigen Dritten).

Frage: Wenn ich die Hälfte meines Grundstücks verkaufe (z. B. 400 Quadratmeter von 800 Quadratmetern), muss ich dem Käufer den Titel geben?

Antwort: Da dies eine komplexere Transaktion ist, würde ich Ihnen raten, sich an einen Anwalt zu wenden. Am Ende benötigen beide Parteien einen eindeutigen Titel als Eigentumsnachweis für ihren Teil des geteilten Loses.

Frage: Kann ein Ausländer im Namen seines philippinischen Sohnes Land kaufen?

Antwort: Angenommen, der philippinische Sohn ist philippinischer Staatsbürger, könnte der Sohn Land besitzen und es an ausländische Eltern verpachten. Das Land kann für 25 Jahre gepachtet werden und kann um weitere 25 Jahre verlängert werden.

Frage: Wie viel Prozent der Grundsteuer muss ich auf den Philippinen zahlen?

Antwort: Die Grundsteuer auf den Philippinen variiert je nach Gemeinde und Provinz. Dies ist ein Prozentsatz des geschätzten Werts (der ein Prozentsatz des beizulegenden Zeitwerts ist). Weitere Informationen finden Sie unter https://www.foreclosurephilippines.com/real-proper…

Frage: Haben Sie einen Anwalt engagiert, der Ihnen bei dem Prozess hilft?

Antwort: Nein. Glücklicherweise war unser Prozess ziemlich unkompliziert und die Tochter des Verkäufers ist ein Regierungsbeamter und konnte bei den Details helfen.

Frage: Kann der Verkäufer das Grundstück zurückkaufen, wenn sich der Käufer bereits in Schritt 5 (Register of Deeds) befindet, aber keine DAR-Freigabe erhalten kann?

Antwort: Optimalerweise würde die Kaufurkunde die DAR-Freigabe als erforderlichen Teil der Transaktion vorsehen (und die Zahlung verzögern, bis die Freigabe vorliegt, oder die Rückgabe eines im Falle von Komplikationen gezahlten Betrags angeben). Ist dies nicht der Fall, sollte sich der Käufer an den Verkäufer wenden, um die Kaufurkunde zu ändern. Sollte der Verkäufer nicht bereit sein, den gezahlten Betrag zurückzugeben, muss der Käufer möglicherweise einen Anwalt kontaktieren.

Frage: Gibt es eine Strafe für die Nichtzahlung der Kapitalertragssteuer und der Dokumentenstempelsteuer innerhalb von 30 Tagen? Wenn ja, wie viel?

Antwort: Ja, es gibt Strafen für verspätete Zahlung. Die Höhe hängt von den Variablen Ihrer speziellen Situation ab. Für weitere Informationen verweise ich Sie auf diesen Artikel über Kapitalertragssteuern von Garry S. Pagaspas https: //taxacctgcenter.ph/overview-of-capital-gain…

Frage: Ist es möglich, einen Titel auf einen Käufer zu übertragen, der viel von seiner Mutter gekauft hat, wenn der Titel auf den Namen des Vaters lautet?

Antwort: Ja. Auf den Philippinen gilt die Immobilie als Miteigentum von Mutter und Vater, so dass eine Eigentumsübertragung möglich ist.

Frage: Was ist der nächste Schritt, nachdem wir die bestehende Steuer bezahlt und die notariell beglaubigte Kaufurkunde erhalten haben?

Antwort: Der nächste Schritt wäre die Zahlung der Kapitalertragssteuer beim Bureau of Internal Revenue (BIR).

Frage: Können wir Land kaufen und in Raten bezahlen?

Antwort: Es ist möglich, Land zu kaufen und in Raten zu bezahlen. Die Einzelheiten sind in der Kaufurkunde darzulegen.

Frage: Kann der Eigentümer das Eigentum auf den Käufer übertragen, bevor der Preis des Loses vollständig bezahlt ist?

Antwort: Ja. Die Art und der Zeitraum für Zahlungen und Eigentumsübergang können in der Kaufurkunde vereinbart werden. Möglicherweise möchten Sie die Verkaufsurkunde vor Abschluss der Vereinbarung von einem Anwalt überprüfen lassen.

Frage: Wie können wir den Titel übertragen und bestimmen, welche Steuern beim Kauf von Grundstücken zu zahlen sind?

Antwort: Hallo. Um das Eigentum an dem Land zu sichern, müssen Sie die Eigentumsübertragung im Register of Deeds bearbeiten. Sie können verhandeln, wer in der Kaufurkunde für die Steuern verantwortlich ist (die Sie von einem Anwalt vorbereiten lassen).

Frage: Welche Möglichkeiten haben die Käufer, wenn ein Landverkäufer auf den Philippinen nicht mit Käufern über die rechtliche Unterteilung einer Immobilie kommuniziert?

Antwort: In diesem Fall haben Sie einige Optionen. Sie können sich an den Kapitän oder Vorsitzenden des Barangay (https://en.wikipedia.org/wiki/Barangay) wenden, um Unterstützung zu erhalten. Abgesehen davon wäre ein Anwalt ratsam.

Frage: Wie kann ich ein seriöses Immobilienunternehmen / einen seriösen Makler finden, um Rohland in Leyte, Philippinen, zu kaufen?

Antwort: Sie können zunächst Agenten von Lamudi (https://www.lamudi.com.ph/) kontaktieren. Achten Sie beim Durchsuchen von Lamudi auf das grüne Häkchen und darauf, dass der Agent oder die Agentur ein zertifizierter Partner ist. Nach dem ersten Kontakt können Sie zusätzliche Referenzen und Testimonials anfordern.

Frage: Kann ein philippinischer Landbesitzer, der europäischer Staatsbürger wurde, sein Land legal auf den Philippinen verkaufen?

Antwort: Ja. In diesem Fall können verfassungsmäßig definierte, natürlich geborene Filipinos, die ihre philippinische Staatsbürgerschaft durch Einbürgerung oder ausländische Staatsbürgerschaft verloren haben, die Wiedererlangung der Staatsbürgerschaft gemäß der doppelten Staatsbürgerschaft gemäß dem Republic Act Nr. 9225 (RA 9225) https://www.philippineconsulatela.org beantragen /Doppelbürger…