Wie man einen Untermieter in San Francisco vertreibt

Meine beiden Mitbewohner und ich hatten kürzlich einen Untermieter, den ich als den schrecklichen Menschen bezeichnen werde. Dieser Typ war konfrontativ, laut, arrogant und respektlos; ein totaler Trottel. Während wir versuchten, ihn loszuwerden, lernten wir viel über Mietergesetze und Räumungen in unserer Heimatstadt San Francisco.

Dies ist der Zustand, in dem der schreckliche Mensch sein Zimmer verlassen hat, als er schließlich ausgezogen ist.

Christy K.

Eine schnelle Warnung

Die Räumung ist in San Francisco äußerst schwierig. Die Mietgesetze innerhalb der Stadtgrenzen sind stark zugunsten der Mieter geneigt. Diese Gesetze sollen die Rechte der Mieter schützen, machen es Vermietern und Hauptmietern jedoch fast unmöglich, problematische Mieter zu vertreiben. Wenn Sie ein starkes Argument für eine Räumung haben, stellen Sie sicher, dass Sie alles in den Büchern tun und sich während des gesamten Prozesses an einen Anwalt wenden, um sich vor Klagen zu schützen.

Wenn Sie kein starkes Argument für eine Räumung haben, ist es am besten, die Dinge privat mit Ihrem Problemmieter zu klären.

Arten von Mieterbeziehungen

Cotenant: Ein Cotenant ist jemand, der Ihnen als Mieter gleichgestellt ist. Wenn zwei oder mehr Personen zusammen eine Immobilie mieten und alle den Mietvertrag unterschreiben, sind diese Personen Cotenants.
Hauptmieter : Ein Hauptmieter ist eine Person, die den ursprünglichen Mietvertrag oder Vertrag mit dem Eigentümer oder Hausverwalter unterzeichnet hat. Alle Personen im ursprünglichen Mietvertrag sind Hauptmieter, und sie sind auch miteinander verbunden.
Untermieter: Ein Untermieter ist eine Person, die Räume von einem oder allen Hauptmietern untervermietet oder mietet. Ein Untermieter hat nicht unbedingt irgendeine Vereinbarung mit dem Eigentümer oder Immobilienverwalter (obwohl die meisten Eigentümer die Genehmigung aller Untermieter auf ihrem Grundstück benötigen). Wenn Hauptmieter an mehr als einen Untermieter untervermieten, sind diese Untermieter auch Cotenanten untereinander.

Cotenants können sich nicht gegenseitig räumen, und ein Untermieter kann einen Hauptmieter nicht räumen. Unter bestimmten Umständen kann ein Hauptmieter jedoch einen Untermieter räumen.

Vermieter und Räumung

Wenn Sie Ihren Vermieter über das Problem informieren, scheint dies der einfachste Weg zu sein, einen Untermieter zu vertreiben, aber in Wirklichkeit kann der Vermieter oder Hausverwalter wahrscheinlich nicht helfen. Ein Vermieter kann nicht nur eine Person räumen. Selbst wenn Sie nachweisen können, dass Sie einen Grund für die Räumung Ihres Untermieters haben, kann Ihr Vermieter nur jeden im Mietvertrag räumen, wodurch Ihre Vereinbarung mit Ihrem Untermieter negiert wird.

Es ist gut, den Vermieter oder Hausverwalter über schwerwiegende Probleme zwischen Mitbewohnern auf dem Laufenden zu halten, aber die Vereinbarung des Untermieters erfolgt mit den Hauptmietern, nicht mit dem Vermieter (obwohl der Vermieter möglicherweise die Genehmigung erteilt hat, eine Hintergrundüberprüfung erforderlich hat usw.) Hauptmieter sind in der Regel die einzigen, die einen Untermieter räumen können.

Ist Ihr Untermieter legal?

Bevor Sie versuchen, Ihren Untermieter zu vertreiben, müssen Sie feststellen, ob er legal mietet oder nicht. Haben Sie die Erlaubnis oder Genehmigung Ihres Vermieters oder Hausverwalters, die Immobilie zu untervermieten? Enthält Ihr Mietvertrag Bestimmungen für die Untervermietung?

Wenn Ihr Untermieter das Grundstück ohne Wissen oder Erlaubnis des Vermieters bewohnt, ist der Versuch, sie zu räumen, so gut wie garantiert, dass auch Sie vertrieben werden. Sollte Ihr Vermieter dies herausfinden, kann er oder sie möglicherweise rechtliche Schritte gegen Sie einleiten, um gegen den Mietvertrag zu verstoßen, und Ihr Untermieter kann möglicherweise rechtliche Schritte gegen Sie einleiten, um eine rechtswidrige Räumung zu erreichen.

Wenn Sie in diesem Boot sind, ist es am besten, die Dinge privat mit Ihrem Untermieter zu klären oder selbst auszuziehen.

Versuchen Sie nicht, Ihren Untermieter des Betretens zu beschuldigen oder gegenüber dem Vermieter zu behaupten, dass er / sie illegal hockt. Wenn der Untermieter nachweisen kann, dass er auf dem Grundstück gelebt hat (mit erhaltener Post, Miet- und Nebenkostenschecks usw.), kann er möglicherweise noch rechtliche Schritte gegen Sie wegen unrechtmäßiger Räumung einleiten
Sie versuchen, Ihre subtenant zu erklären, dass Wenn der Hauptmieter oder die Hauptmieter ausziehen, muss er / sie ohnehin gemäß der San Francisco Rent Ordinance abreisen, da er / sie keine rechtliche Vereinbarung mit dem Vermieter hat. (Wenn sie die Dinge so schlecht machen, dass Sie ausziehen, um von ihnen wegzukommen, sind sie im Grunde SOL für die Unterbringung.)

Wenn Ihr Untermieter die Zustimmung des Vermieters hat, wie es The Horrible Human Being bei uns getan hat, lesen Sie weiter.

Wird die Miete Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung kontrolliert?

Wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung in San Francisco nach Juni 1979 gebaut wurde, haben Sie Glück. Diese neueren Gebäude unterliegen nicht den Mietkontrollgesetzen, und der Räumungsprozess ist viel einfacher. Sie sollten in der Lage sein, Ihren Untermieter ordnungsgemäß zu benachrichtigen und dann mit dem Prozess der rechtlichen Räumung zu beginnen.

Wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung in San Francisco wie unser vor Juni 1979 gebaut wurde, wird es viel schwieriger sein, Ihren Untermieter zu vertreiben. Lesen Sie weiter, um mehr zu erfahren.

Wie finde ich heraus, wann mein Haus gebaut wurde?

http://www.zillow.com/

Wenn Sie nicht wissen, wann Ihr Haus gebaut wurde, ist Zillow ein guter Ausgangspunkt. Es hat die Daten für viele Gebäude in San Francisco veröffentlicht. Geben Sie einfach Ihre Adresse ein, wählen Sie das richtige Ergebnis aus und suchen Sie das Datum unter "Baujahr".

Typische Häuser und Wohnungen in San Francisco wurden vor 1979 gebaut und fallen daher unter die Mietkontrollgesetze gemäß der San Francisco Rent Ordinance.

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Die 15 gerechten Gründe für die Räumung in San Francisco

Wenn Ihr Miethaus oder Ihre Wohnung in San Francisco mietkontrolliert ist, ist es Zeit, sich mit den 15 gerechten Gründen für die Räumung vertraut zu machen. Diese vertretbaren Ursachen sind Ihr letzter Hoffnungsschimmer. Sie sind DER EINZIGE Weg, den Sie legal räumen können:

Der Mieter hat die Miete eingestellt, zahlt häufig zu spät oder gibt häufig Schecks aus
Der Mieter hat gegen den Mietvertrag oder Mietvertrag verstoßen und das Problem nicht fristgerecht behoben
Der Mieter verursacht ein Ärgernis, beschädigt das Eigentum oder „beeinträchtigt den Komfort, die Sicherheit oder den Genuss des Vermieters oder anderer Mieter im Gebäude erheblich“.
Der Mieter führt illegale Aktivitäten auf dem Grundstück durch
Der vorherige Mietvertrag oder Mietvertrag des Mieters ist beendet und der Mieter lehnt eine Verlängerung unter den gleichen oder gleichwertigen Bedingungen ab
Der Mieter hat dem Vermieter den Zugang zum Grundstück verweigert (für Reparaturen, Verbesserungen usw.)
Die Hauptmieter ziehen aus und hinterlassen einen Untermieter ohne Zustimmung oder Vereinbarung mit dem Vermieter
Der Vermieter möchte sich oder einen nahen Verwandten für einen Zeitraum von 36 aufeinanderfolgenden Monaten oder länger in die Einheit bringen
Der Vermieter möchte eine Einheit verkaufen, die rechtmäßig in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde
Der Vermieter versucht, die Einheit abzureißen oder vom Mietmarkt zu entfernen
Der Vermieter möchte die Einheit vorübergehend vom Mietmarkt entfernen, um „Kapitalverbesserungen oder Sanierungen durchzuführen“.
Der Vermieter wünscht eine „substanzielle Sanierung“
Der Vermieter möchte das gesamte Gebäude vom Mietmarkt entfernen
Der Vermieter möchte den Besitz des Geräts für weniger als 30 Tage wiederherstellen, um Probleme mit Bleifarben zu lösen, wie dies im San Francisco Health Code vorgeschrieben ist
Der Vermieter möchte die Einheit abreißen, um sie wieder aufzubauen

HINWEIS: Wenn der Vermieter auch in der Mieteinheit wohnt, kann er ohne triftigen Grund räumen. Wenn Sie einen Platz im Haus Ihres Vermieters mieten, sollten Sie ihn / sie um Hilfe bitten.

Die Nummern 1 bis 4 sind die einzigen Fälle, die für die Beziehung zwischen einem Hauptmieter und einem Untermieter gelten. Die Nummern 5–15 müssen vom Vermieter durchgesetzt werden und müssen in der Regel zur Räumung aller Mieter führen, einschließlich der Hauptmieter (versuchen Sie also nicht, Ihren Vermieter davon zu überzeugen, sie durchzusetzen, es sei denn, Sie können auch rausgeschmissen werden).

Nur Ursachen 1–4

Lassen Sie uns die gerechten Ursachen einzeln untersuchen.

Nur Grund Nr. 1: Der Mieter hat die Miete eingestellt, zahlt häufig zu spät oder gibt häufig Schecks aus.

Wenn Ihr Untermieter gegen den Mietvertrag verstößt, indem er in der Einheit raucht, ein Haustier hält, nicht autorisierte Änderungen an der Einheit vornimmt usw., haben Sie möglicherweise einen guten Grund für eine Räumung.

Stellen Sie sicher, dass Sie aufzeichnen, wann und wie Ihr Untermieter gegen den Mietvertrag verstoßen hat. Möglicherweise müssen Sie diese Informationen später verwenden, wenn er / sie versucht, die Räumung zu bekämpfen.
Stellen Sie eine 3-tägige Benachrichtigung aus, um zu korrigieren oder zu räumen.
Wenn er / sie den Verstoß nicht korrigiert oder die Räumlichkeiten nicht geräumt hat, beginnen Sie mit dem Prozess der rechtlichen Räumung.
Wenn er / sie den Verstoß korrigiert hat, können Sie ihn möglicherweise noch räumen, aber Sie müssen nachweisen, dass der Untermieter gewohnheitsmäßig und schwerwiegend gegen den Mietvertrag verstößt.

Nur Grund Nr. 3: Der Mieter verursacht ein Ärgernis, beschädigt das Eigentum oder „beeinträchtigt den Komfort, die Sicherheit oder den Genuss des Vermieters oder anderer Mieter im Gebäude erheblich“.

Dies ist leider am schwierigsten durchzusetzen. Der schreckliche Mensch war nicht zu spät bezahlen, den Mietvertrag zu verletzen oder etwas illegal zu tun, aber wir dachten, sicher hatten wir ihn mit # 3. Er nahm ständig verbale Kämpfe auf, machte jede Menge Lärm und hielt uns zu jeder Zeit wach. Wir haben einen Anwalt konsultiert, um ihn aus diesen Gründen zu vertreiben. Der Anwalt erklärte, da die Sprache von Nr. 3 so vage sei, würden die Gerichte sie nur sehr ungern durchsetzen.

Grundsätzlich müssen Hauptmieter nachweisen, dass der Untermieter sie gefährdet oder mit seinem Verhalten bedroht, oder durch polizeiliche Aufzeichnungen nachweisen, dass der Untermieter häufige Lärmbeschwerden hatte, eine häusliche Störung verursacht hat usw.
Der Anwalt sagte uns im Grunde, wir sollten uns nicht die Mühe machen, mit Just Cause # 3 zu räumen, da es nur zu einer Situation kommen würde, die er / sie sagte, und dass Beweise äußerst explizit und zwingend sein müssten, um evakuierbar zu sein.

Nur Grund Nr. 4: Der Mieter führt illegale Aktivitäten auf dem Grundstück durch.

Wenn Ihr Untermieter sich auf dem Grundstück illegal verhält, haben Sie ein extrem starkes Argument für die Räumung.

Das Verbrechen muss schwerwiegend sein und die Einheit betreffen (z. B. macht Ihr Untermieter Meth in seinem Zimmer oder macht Prostitution auf dem Grundstück).
Informieren Sie sofort den Vermieter und die Polizei. Möglicherweise müssen Sie nachweisen, dass Ihr Untermieter illegale Aktivitäten durchgeführt hat, und ein Polizeibericht ist wirklich der einzige Weg, dies zu tun.
Geben Sie eine 3-tägige Kündigungsfrist.
Wenn der Untermieter das Eigentum innerhalb von 3 Tagen nicht verlassen hat, beginnen Sie das Gerichtsverfahren bei den Gerichten.

Unsere Geschichte

Am Ende hatten meine Mitbewohner und ich keinen Grund, den schrecklichen Menschen zu vertreiben. Aber wir kamen zusammen und alle baten ihn, auszuziehen. Er stimmte zu, entweder weil er nicht wusste, dass wir ihn nicht legal vertreiben konnten, oder weil er einfach nicht mit drei anderen Menschen zusammenleben wollte, die sich weigerten, sein schlechtes Benehmen zu tolerieren. Er nahm sich Zeit, um einen neuen Ort zu finden, und wir konnten den Prozess nicht beschleunigen, aber nach einem Monat zog er endlich aus.

(Natürlich nicht, ohne die Dinge für uns unglücklich zu machen. Er verließ sein Zimmer in einem ekelhaften Durcheinander, schrie uns ins Gesicht, weigerte sich, seine letzten Miettage zu bezahlen, und ließ die Haustür zu unserem Haus weit offen, als er fertig war. Aber wir alle haben den Tag trotzdem geröstet, wir waren so froh, ihn gegangen zu haben.)

So schützen Sie sich vor einem schlechten Untermieter

Wir mussten eine beschissene Erfahrung mit dem schrecklichen Menschen machen, aber wir haben viel über Untervermietungs- und Räumungsgesetze gelernt. Wir haben auch per E-Mail mit der San Francisco Tenants Union korrespondiert und einige gute Ratschläge erhalten, um sicherzustellen, dass uns die gleiche Situation nie wieder passiert. Hier sind einige Tipps:

Stellen Sie sicher, dass Ihr Untermieter von Ihrem Vermieter oder Hausverwalter genehmigt wurde, bevor Sie ihn einziehen.
Entwurf einer schriftlichen Untermietervereinbarung, in der Ihr Untermieter auf seine Rechte zum Schutz von Just Cause verzichtet. Dies ist völlig legal und ermöglicht es den Hauptmietern, Untermieter aus anderen Gründen als den 15 gerechten Gründen zu vertreiben.
Nehmen Sie in Ihre schriftliche Untermietervereinbarung auf, dass der erste Monat seines Aufenthalts in der Einheit probeweise ist und dass der Untermieter, wenn alle Hauptmieter mit der Situation zufrieden sind, der Untermieter bleiben darf, wenn nicht wird zustimmen, zu diesem Zeitpunkt zu räumen.
Laden Sie den Untermietern eine Kaution in Rechnung, auch wenn dies von Ihrem Vermieter oder Hausverwalter nicht verlangt wird, und schließen Sie bestimmte Fälle ein, in denen ein Teil des Kautiongeldes in Ihrer Untermietervereinbarung einbehalten werden kann (z. B. zur Deckung nicht bezahlter Mieten, unbezahlter Nebenkosten und Schäden an der Einheit).

Beispiel für eine Untermietervereinbarung

Hier ist die Vereinbarung, die meine Cotenants und ich jetzt zur Untervermietung verwenden. Stellen Sie sicher, dass Ihre Vereinbarung vom Untermieter und allen Hauptmietern unterzeichnet und datiert ist. Jede Person sollte ihre eigene signierte und datierte Kopie haben, und der Vermieter möchte möglicherweise auch eine Kopie.

Untermietervereinbarung für

Ich verstehe, dass ich meinen Aufenthalt jederzeit und aus irgendeinem Grund beenden kann, sofern ich den Hauptmietern eine Kündigungsfrist von 30 Tagen gebe.

Ich verstehe, dass meine Kaution bei Rückgabe der Räumlichkeiten an die Hauptmieter an mich zurückerstattet wird, dass jedoch Geld für Schäden an den Räumlichkeiten, unbezahlte Miete oder unbezahlte Nebenkosten einbehalten werden kann.

Ich verzichte auf mein Recht, nur Schutz zu gewähren, und bin damit einverstanden, dass ich aus irgendeinem Grund, einschließlich aus anderen als vertretbaren Gründen, vertrieben werden kann, solange die Hauptmieter eine Frist von 30 Tagen einhalten, um die Räumlichkeiten zu verlassen.

Ich bin damit einverstanden, eine Kaution für ein Einzelzimmer und eine monatliche Miete zu zahlen, solange die Gesamtmiete für das Haus erhalten bleibt.

Ich verstehe, dass für meinen Aufenthalt in eine einmonatige Probezeit ansteht. Ich verstehe, dass meine Residenz auch noch von der Hausverwaltung genehmigt werden muss.

Ich verstehe, dass ich für einen Teil der Versorgungsunternehmen verantwortlich sein werde, die zu gleichen Teilen auf die Bewohner aufgeteilt sind.

Weiterführende Literatur

San Francisco Tenants Union

Diese Seite enthält eine Erklärung der 15 gerechten Räumungsursachen.
San Francisco Rent Board

Diese Seite bietet weitere Informationen zu den gerechten Räumungsursachen