Soll ich meine Hypothek refinanzieren?

Wann sollten Sie Ihre Hypothek refinanzieren?

Einfach ausgedrückt, sollten Sie Ihre Hypothek refinanzieren, wenn Sie dadurch Geld sparen. Überkomplizieren Sie Hypotheken nicht, indem Sie sich vorstellen, dass sie groß und beängstigend sind.

Wenn Sie einige Unterlagen zusammenstellen können (normalerweise: W2, Kontoauszüge, Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen, Versicherungsnachweise), können Sie sich mit einer Refinanzierung über die Laufzeit Ihrer Hypothek Tausende von Dollar sparen.

Refinanzierungsstrategie

Jeder, der Ihnen sagt, dass er weiß, wo die Zinssätze in ein paar Jahren sein werden, belügt Sie. Die Strategie, die ich meinen Kunden empfehle, besteht darin, dass sie jede Refinanzierungsmöglichkeit nutzen, die ihren Zinssatz für ein "kostenloses Darlehen" senkt.

Aber was ist ein "kostenloser Kredit"? Muss es keinen Haken geben?

Nun, Sie haben Recht, wenn Sie davon ausgehen, dass Ihr Kreditgeber und Ihr Makler immer noch Geld mit einem kostenlosen Kredit verdienen. Das bedeutet jedoch nicht, dass es ein schlechtes Geschäft für Sie ist!

Ein allgemeines Missverständnis von kostenlosen Darlehen besteht darin, dass beim Abschluss eines kostenlosen Darlehens kein Geld fällig wird. Das ist zwar intuitiv sinnvoll, aber eine schlechte Methode, um die Hypothek unter dem Gesichtspunkt des Kreditnehmers zu bewerten, da es sich um eine kompliziertere Transaktion handelt.

Wohin fließt Geld in einem kostenlosen Darlehen?

Ich werde einige typische Zahlen verwenden, um zu veranschaulichen, wo das Geld in eine kostenlose Hypothek fließt, die Ihnen helfen soll, eine Refinanzierungstransaktion zu verstehen.

Nehmen wir an, Ihr Haus hat einen Wert von 250.000 USD und Sie schulden immer noch 200.000 USD dafür. Ihr aktueller Hypothekenzins beträgt 5%. Ihnen wurde eine kostenlose Refinanzierung in Höhe von 4% angeboten (Sie sollten sie IMMER in Anspruch nehmen, und ich werde im nächsten Abschnitt erklären, warum).

Die mit dem Darlehen verbundenen Kosten sehen möglicherweise wie folgt aus (sie variieren je nach Bundesstaat und Anbieter):

• Eigentumsversicherung: $ 700
• Bewertung: 500 US-Dollar
• Zeichnungsgebühr: 900 USD
• Abschlussgebühr: 300 USD
• Kreditauskunftsgebühr: 50 USD

Diese Kosten müssen noch in einem kostenlosen Darlehen bezahlt werden, auch wenn Sie sie nicht bezahlen. So passiert das.

Der Kreditgeber bietet einen sogenannten "Kreditgeberkredit" an, um die Kosten für die Kreditvergabe zu decken. Wenn sich ein Hypothekendarlehensbeauftragter ein sogenanntes "Zinsblatt" ansieht, sucht er bei einem kostenlosen Darlehen nach einem Kreditgeberkredit, der die Kosten abdeckt. Im obigen Beispiel wären das 2450 US-Dollar. Bei einem Darlehen in Höhe von 200.000 USD entspricht dies 1,225% des gesamten Darlehensbetrags.

Auf dem Zinsblatt kann der Zinssatz von 4% einen Kreditgeberkredit von 1,3% haben. Um dies ein wenig besser zu verstehen, denken Sie daran, dass bei einem Zinssatz von 3,75% der Kredit des Kreditgebers etwa 0,2% betragen kann. Es gibt auch die Möglichkeit, "Punkte zu zahlen", wenn Sie zusätzliches Geld zahlen möchten, um in diesem Beispiel einen Satz zu erreichen, der näher an 3% liegt.

Sie fragen sich vielleicht, warum Sie immer noch Geld an den Schlusstisch bringen müssen, wenn es sich um ein kostenloses Darlehen handelt. Die Antwort ist, dass Sie noch Zinsen für die alte Hypothek haben und wahrscheinlich ein neues Treuhandkonto einrichten müssen (wo Ihre Steuern und Versicherungsgelder für das nächste Jahr verwendet werden). Ich sage meinen Kunden, dass dies in der Regel eine Wäsche ist, da Sie einige Wochen nach Abschluss eine Rückerstattung des Treuhandschecks von Ihrem alten Kreditgeber erhalten und eine Hypothekenzahlung überspringen können (Hypotheken werden bezahlt, nachdem die Zinsen angefallen sind, oder " im Nachhinein ". Wenn Sie also am 23. Oktober schließen, zahlen Sie für den 23. bis 31. Oktober beim Abschluss, und Ihre erste Zahlung für die neue Hypothek erfolgt erst am 1. Dezember.

Warum sollte ich meine Hypothek refinanzieren, wenn es keine Kosten gibt?

Wenn es keine Kosten gibt und der Zinssatz niedriger ist als Ihr aktueller Zinssatz, sollten Sie Ihre Hypothek immer refinanzieren.

Der einfache Grund ist klar, wenn Sie so darüber nachdenken: Es spielt keine Rolle, wie viel Ihr Kreditgeber Sie jeden Monat zur Zahlung auffordert. Was zählt, ist Ihr Guthaben und Ihre Rate. Wenn Sie Ihre Geschwindigkeit reduzieren und halten die Zahlung der Betrag, den Sie auf Ihrem früheren Hypothek bezahlt, Sie werden es aus früher zahlen. Zeitraum.

Das ist keine Magie, und ich denke, viele Leute sind durch die Laufzeit einer Hypothek verwirrt. Die Wahrheit ist, dass eine Hypothek nichts anderes ist als ein Saldo, der zu einem bestimmten Zinssatz fällig ist. Die Laufzeit ist die längste Zahlungsdauer, aber es sei denn, es gibt eine Vorauszahlungsstrafe (heutzutage sehr selten), können Sie Ihrem Kreditgeber alles bezahlen, was Sie bezahlen möchten.

Sollten Sie mit einem Null-Kosten-Darlehen refinanzieren?

Refinanzieren Sie Ihre Hypothek immer dann, wenn keine Kosten anfallen und Ihr Zinssatz gesenkt wird. Wenn Sie weiterhin den Betrag bezahlen, den Sie für Ihre alte Hypothek gezahlt haben, zahlen Sie ihn früher und für weniger Geld aus. Zeitraum.

Stimmen Sie meiner Empfehlung zu, wann Sie Ihre Hypothek refinanzieren sollten? Hast du Fragen? Fühlen Sie sich frei, in den Kommentaren unten zu fragen.

© 2017 Dominic Joseph