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Makler, die versuchen, Kunden mit als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu helfen, haften nicht, wenn die Investitionen fehlschlagen
Makler, die Verkäufern helfen, nicht fahrlässig zu reinvestieren, wenn Investitionen scheitern
Immobilienmakler, die Kunden bei der Wiederanlage von Erträgen aus Immobilienverkäufen unterstützen, haften nicht, wenn die Investitionen scheitern, solange die Makler nach Treu und Glauben handeln, entschied kürzlich ein Berufungsgericht.
Im Fall von Gibson gegen Bankofier fragte ein Verkäufer eines Hauses und des umliegenden Grundstücks einen Immobilienmakler, wie er die Steuern aus dem Verkauf aufschieben könne, damit sie ihren Kindern mehr Geld geben könne.
Der Immobilienmakler Sharon Bankofier schlug eine 1031-Börse vor.
Gemäß Abschnitt 1031 des Internal Revenue Service Code können Verkäufer Kapitalertragssteuern aufschieben, indem sie die Einnahmen in Ersatzimmobilien investieren. Die Ersatzimmobilie muss innerhalb von 180 Tagen nach dem ersten Verkauf gekauft werden.
Obwohl sich der Fall in Oregon befand, ist das Steuergesetz föderalistisch und verwendet gemeinsame Grundsätze der Fahrlässigkeit, die in Washington, DC und anderswo zu finden sind.
Bankofier schlug dem Verkäufer vor, in ein Mietobjekt (TIC) zu investieren. TICs gehören gleichzeitig mehreren Investoren.
Der Kunde folgte dem Vorschlag von Bankofier, nachdem er eine Vereinbarung unterzeichnet hatte, in der der Immobilienmakler zugestimmt hatte, die TIC-Immobilien zu lokalisieren, aber keine zusätzlichen Dienstleistungen erbringen würde.
Bankofier fand vier TIC-Immobilien für den Verkäufer und erhielt von den Verkäufern Empfehlungsgebühren in Höhe von 24.000 USD. Der kognitive Zustand des älteren Klienten verschlechterte sich jedoch. Sie wurde für inkompetent erklärt.
Drei der vier TIC-Immobilien scheiterten schließlich als Investitionen. Die Kinder des Klienten verklagten Bankofier wegen Missbrauchs und Nachlässigkeit älterer Menschen.
Das Gericht entschied zugunsten von Bankofier. Das Berufungsgericht bestätigte die Entscheidung.
Das Gericht stellte fest, dass die Vereinbarung zwischen Bankofier und ihrem Kunden besagte, dass der Kunde Hilfe von außen in Anspruch nehmen sollte, um Beratung zu Immobilienbewertungen und Steuerberatung zu erhalten.
Selbst wenn die Maklerin die Investitionen ihres Kunden verwaltet, gab es keine Hinweise auf Nachlässigkeit, da die vier TICs bei ihrer Durchführung als gute Investitionen hätten gelten können. Der Zusammenbruch des Immobilienmarktes, der zu finanziellen Verlusten des Kunden führte, ereignete sich nach den Investitionen, die der Immobilienmakler nicht hätte vorhersehen können, sagte das Gericht.
Der Fall ist Gibson gegen Bankofier.
© 2016 Tom Ramstack