So profitieren Sie vom Self-Storage-Geschäft: Erste Schritte

Unser wunderschön gestaltetes Self-Storage-Geschäft.

Vielleicht bist du wie ich und hast eine großartige Karriere hinter dir, oder vielleicht suchst du nur nach einer anderen Art von Geschäft, um zu beginnen.

Während meiner fünfundzwanzig Jahre als Bauingenieur arbeitete ich mit vielen Geschäftsinhabern, Entwicklern und Unternehmern zusammen, aber die meisten von ihnen hatten nicht den Lebensstil, die flexiblen Arbeitszeiten und das Einkommen, die ich mir gewünscht hatte. Es gab einen Mann, der sowohl Zeit als auch Geld hatte und ein Self-Storage-Geschäft besaß. Sein Besuch in meinem Büro hat mein Leben verändert. Bitte lassen Sie mich mitteilen, was ich aus diesem Besuch gelernt und später aus erster Hand erfahren habe, um wahr zu sein.

Vorteile von Self-Storage Ownership

• Seien Sie Ihr eigener Chef: Außerdem gibt es im Vergleich zu den meisten Unternehmen so gut wie keine Mitarbeiter und keine Unternehmenspolitik, mit der man sich täglich auseinandersetzen muss. Self-Storage ist ein Manager-gesteuertes Geschäft.
• Flexibler Arbeitsplan: Ich konnte meine Vollzeitbeschäftigung in meinem Maschinenbaugeschäft fortsetzen. Dann hatte ich eines Tages mein Ingenieureinkommen ersetzt und konnte in den Ruhestand gehen. Jetzt leitet mein Manager das Tagesgeschäft für meine drei Self-Storage-Standorte, während ich mich um das Gesamtbild kümmere und ab und zu zum Spaß im Büro arbeite.
• Kontrollieren Sie Ihre eigene Zukunft und Sicherheit: Selbst als Inhaber eines Maschinenbauunternehmens handelte ich stundenlang mit Dollars. Und es gab nie genug Stunden am Tag. Self-Storage bietet eine Art Resteinkommen für das Leben, sobald es auf allen Zylindern läuft. Und die ganze Zeit über bauen Sie Eigenkapital auf, damit Sie ein Ruhestandseinkommen haben können, wenn Sie bereit sind!
• Wachstumschancen und begrenztes Risiko: Ich war bereit, hart zu arbeiten, wollte aber nicht alles riskieren, was ich bereits erreicht hatte, und suchte nach einer wachsenden Branche, hohen Gewinnen und hohen Erfolgsquoten. Wenn Sie sich die Self-Storage-Branche wie ich ansehen, werden Sie feststellen, dass Self-Storage in allen wichtigen Immobilienkategorien, einschließlich Wohnungen, Bürogebäuden, gewerblichem Eigentum und Einzelhandel, höhere langfristige Rücklaufquoten aufweist und weniger Baukosten verursacht.

Wie man anfängt

Der erste Schritt ist der schwierigste Teil. Ich habe meine erste Selbstlagerung vor 20 Jahren als junger Bauingenieur entworfen. Ich wusste nicht einmal, was es war, bis mein Kunde mir die Details gab, ich entwarf es und ließ es von der Stadtplanungs- und Zonierungskommission genehmigen. Seitdem habe ich viele ähnliche Einrichtungen entworfen. In jüngerer Zeit habe ich zwei Self-Storage-Einrichtungen geplant, entworfen, gebaut und betrieben, die ich besitze, und ich baue meine erste internationale Einrichtung in Kanada. Ich habe aus realen Erfahrungen gelernt und lerne jeden Tag weiter.

Erste Schritte

Einige Leute sagen Ihnen vielleicht, dass Self-Storage einfach ist, nicht viel Planung, Zeit oder Geld aus der Tasche erfordert und immer Geld verdient. In acht nehmen. Es gibt nichts weiter von der Wahrheit entfernt. Für eine typische Einrichtung von 50.000 Quadratmetern investieren Sie etwa 400.000 bis 500.000 US-Dollar in Ihr eigenes Geld, leihen sich 3 bis 5 Millionen US-Dollar bei der Bank aus und verbringen persönlich Hunderte von Stunden, bevor Sie die erste Einheit mieten. Eine ordnungsgemäß geplante, betriebene und finanzierte Einrichtung kann jedoch ein sehr lohnendes und profitables Geschäft sein.

Seitenwahl

Standort, Standort, Standort. Dies ist der wichtigste Erfolgsfaktor für ein Self-Storage-Unternehmen. Ich empfehle die Suche nach einer Immobilie auf einer Straße mit einem durchschnittlichen täglichen Verkehrsaufkommen von mindestens 10.000 Fahrzeugen pro Tag und einem empfohlenen durchschnittlichen täglichen Verkehrsaufkommen von 20.000 Fahrzeugen pro Tag oder mehr. Sprechen Sie mit allen Mitarbeitern Ihres örtlichen Immobilienmaklers, Bankiers, Stadtplaners und anderer Self-Storage-Betreiber.

Jede Immobilie ist einzigartig und jede Stadt hat in der Regel spezifische Zonierungsvorschriften, die sich darauf auswirken, wie viel Speicher auf eine bestimmte Immobilie passen kann. Normalerweise benötigen Sie 4 bis 5 Morgen für ein einstöckiges Gebäude und 2 Morgen für ein mehrstöckiges Gebäude. Oft erstellen Bauherren kostenlos vorläufige Layouts.

Design

Die frühzeitige Einbeziehung Ihres Ingenieurs und Gebäudeanbieters ist für eine gut gestaltete Einrichtung unerlässlich. Sie können auch großartige Ideen erhalten, wenn Sie Fachpublikationen lesen und vorhandene Self-Storage-Einrichtungen besuchen. Während des Entwurfsprozesses sollten Sie auch mit der Vermarktung Ihrer Einrichtung beginnen.

Gesetzliche Genehmigungen

Unterschätzen Sie nicht die Details und Pläne, die erforderlich sein werden. Oft sind nahezu vollständige Bau- und Lagepläne erforderlich. Unterschätzen Sie nicht die Zeit, die erforderlich ist, um behördliche Genehmigungen zu erhalten. Dies ist eine kritische Phase, in der häufig Kompromisse erforderlich sind. Sie sollten einen Zeitraum von 12 Monaten in Ihrem Kaufvertrag haben, auch wenn Sie für die zweiten 6 Monate extra bezahlen müssen.

Konstruktion

Je detaillierter Ihre Pläne und Baudokumente sind, desto weniger Kosten werden für Ihr Projekt anfallen. Sie sollten einen einzigen Ansprechpartner für alle Ihre Auftragnehmer haben und täglich vor Ort verfügbar sein. Niemand wird Ihr Geld und Ihre Interessen so gut schützen wie Sie.

Betrieb, Mitarbeiter und Systeme

Ihr wichtigstes Kapital sind Ihre Mitarbeiter. Wir betreiben eine 50.000 Quadratmeter große Einrichtung mit einem Manager und einem Teilzeitbeschäftigten, die samstags arbeiten. Stellen Sie Ihre Mitarbeiter auf der Grundlage ihrer Mitarbeiterfähigkeiten, ihrer Sprech- und Schreibfähigkeiten sowie ihres gesunden Menschenverstandes und ihres Self-Storage-Wissens ein. Beginnen Sie den ersten Tag mit der Entwicklung von Systemen und Verfahren, um den Arbeitsablauf reibungsloser zu gestalten. Denken Sie daran, dass Sie im Laufe der Jahre mehrere Mitarbeiter haben werden. Daher ist eine schriftliche Dokumentation von entscheidender Bedeutung.

Marketing und Vertrieb

Ihr Marketing sollte lange vor dem Öffnen Ihrer Website beginnen, beginnend mit der Auswahl und Gestaltung der Website. Ich habe das bereits gesagt, aber es lohnt sich noch einmal zu sagen: Neunzig Prozent unserer Mieter haben uns durch Vorbeifahren, Internet und Empfehlungen von bestehenden Kunden gefunden. Die letzten 10% stammen aus dem Rest unseres Marketings und unserer Werbung. Aber die letzten 10% könnten den Unterschied zwischen Gewinnschwelle oder Gewinn bedeuten. Und nur weil sie in Ihr Geschäft kommen, heißt das nicht, dass sie vermieten werden. Die überwiegende Mehrheit der Self-Storage-Manager sind Angestellte, die Bestellungen entgegennehmen, einige sind Kundendienstmitarbeiter, die Bestellungen entgegennehmen. Die großen Manager sind Verkäufer.

Neun Dinge, die zuerst zu tun sind

1. Führen Sie eine persönliche Überprüfung durch, um sicherzustellen, dass Sie über das Wissen, die ausreichende Zeit und das Geld oder die Gelegenheit verfügen, einen guten Start zu erzielen.
2. Treten Sie Ihrem lokalen oder staatlichen Self-Storage-Verband bei und nehmen Sie an Meetings teil.
3. Abonnieren Sie ein Fachmagazin wie Inside Self-Storage oder Mini-Storage Messenger .
4. Lesen Sie die Bestimmungen zu Zoneneinteilung und Feuchtgebieten für die Stadt, in der Sie Land kaufen möchten. Treffen Sie sich mit dem Stadtingenieur und Planer, um den Genehmigungsprozess für ein Selbstlager zu besprechen.
5. Finden Sie einen gewerblichen Makler, der Ihnen bei Ihrer Suche nach Land hilft.
6. Treffen Sie sich mit Ihrem Bankier und fragen Sie nach Self-Storage-Darlehen.
7. Treffen Sie sich mit einem lokalen Ingenieur, um grobe Zeitrahmen für das Site-Design und die Genehmigungen zu erhalten.
8. Halten Sie an jedem Lagerhaus an, an dem Sie vorbeikommen, und sprechen Sie mit den Eigentümern. Lassen Sie sie wissen, dass Sie darüber nachdenken, ein eigenes Unternehmen zu gründen. Einige Eigentümer werden nicht gerne viel sagen, aber viele geben Ihnen gerne jede Menge nützliche Informationen.
9. Schauen Sie sich die Einrichtungen in Ihrer Gemeinde an. Sie werden erstaunt sein, wie schnell Sie wertvolle Informationen lernen.

Legen Sie einen realistischen Zeitplan fest

Für die drei Einrichtungen, die ich gebaut habe und die ich derzeit besitze, waren es durchschnittlich zwei Jahre von meiner ersten Entscheidung bis zum Öffnen der Türen. Dies mag zwar langsam erscheinen, ist aber ziemlich schnell.

• Zuerst müssen Sie ein Stück Land finden, das Ihren Bedürfnissen entspricht, und eine Kaufoption aushandeln.
• Anschließend muss Ihr Ingenieur das Projekt entwerfen und die Genehmigung der örtlichen Gemeindeverwaltungen einholen.
• Nach den behördlichen Genehmigungen müssen Sie detailliertere Entwürfe machen.
• Als nächstes müssen Sie einen oder mehrere Auftragnehmer auswählen und dann natürlich die Anlage bauen.

Je realistischer Sie in Bezug auf Ihren Zeitplan sind, desto besser sind Sie vorbereitet und desto stressfreier wird es sicherlich.

Sie können mit allen verkauften Produkten 100% Gewinn erzielen.

Die vierte Sache betrifft Makler. Immobilienmakler sind keine Ingenieure, Zonierungsexperten oder Entwicklungsexperten und kennen möglicherweise Einzelheiten, die eine Immobilie für eine Self-Storage-Entwicklung ungeeignet machen können oder nicht. Sie werden in keiner Weise zur Rechenschaft gezogen, wenn die Immobilie nicht für Ihre Bedürfnisse geeignet ist. Sie müssen Ihre eigene Due Diligence durchführen. Sie müssen keinen von ihnen vorgeschlagenen Mindestangebotspreis einhalten.

5. Mitarbeiter

Die fünfte Sache betrifft die Mitarbeiter. Es liegt in der Natur des Menschen, verärgert zu sein, wenn der Deal geändert wird. Sie müssen sehr genau über die Aufgaben, Pflichten und Richtlinien Ihres Managers in der Interviewphase Bescheid wissen und dies sollte schriftlich erfolgen. Zu oft werden Interviews direkt und informell durchgeführt. Während ein guter angehender Manager möglicherweise noch nie in einem Self-Storage gearbeitet hat, bevor er ein Unternehmer, ein Mensch und selbst motiviert sein muss. Und nur weil sie sagen, dass sie es sind, macht es das nicht wahr.

Jegliche Jobänderungen oder sogar Klarstellungen nach der Einstellung sind störend. Sogar Dinge, die Sie als gesunden Menschenverstand betrachten, wie die Nichtbenutzung des Computers für persönliche soziale Websites während des Tages, sollten im Unternehmenshandbuch aufgeführt sein. Der Self-Storage-Manager muss der Bube vieler Geschäfte sein, von Angesicht zu Angesicht Offsite-Marketing, Reinigung, Aufforderung zu verspäteten Zahlungen, Buchhaltung, Wartung usw. Je mehr Sie und Ihr Manager verstehen, bevor sie eingestellt werden, desto besser. Ihr Manager ist Ihr wichtigstes Kapital!

6. Hersteller von Self-Storage-Gebäuden

Sechstens, bezogen auf Hersteller von Self-Storage-Gebäuden. Sie bieten kostenlose konzeptionelle Lagepläne, berücksichtigen jedoch häufig nicht alle Landmerkmale und Bebauungsvorschriften. Ein vertrauenswürdiger Hersteller teilt Ihnen mit, dass seine Pläne ein Ausgangspunkt sind. In der Regel benötigen Sie einen detaillierten Lageplan eines örtlichen Ingenieurs, der mit den örtlichen Zonierungsvorschriften vertraut ist und weitere Einzelheiten zum Land kennt.

7. Dein Job

Es ist Ihre Aufgabe, Ihre Mitarbeiter zu schulen und zu unterrichten. Es ist Ihre Aufgabe, das Telefon zum Klingeln zu bringen und potenzielle Kunden dazu zu bringen, in Ihrem Selbstlager vorbeizuschauen, und Ihre Manager zu beauftragen, Einheiten an sie zu vermieten.

8. Sichtlinien

Schließlich im Zusammenhang mit Sichtlinien. Eines der am meisten übersehenen grundlegenden Probleme mit dem Lageplan ist die Anforderung einer vorgeschlagenen Sichtlinie für die Auffahrt. Typischerweise muss für jede kommerzielle Entwicklung eine geeignete Sichtlinie bereitgestellt werden. Da dies ein Sicherheitsproblem ist, ist es schwierig, eine Abweichung oder Genehmigung zu erhalten, wenn diese nicht erfüllt wird. Sie basieren normalerweise auf der Geschwindigkeit des vorhandenen Verkehrs (nicht der Geschwindigkeitsbegrenzung) und beginnen im Bereich von 250 Fuß bis 350 Fuß und überschreiten 1000 Fuß für höhere Verkehrsgeschwindigkeiten. Ich habe Pläne schon lange gesehen, bevor festgestellt wurde, dass die erforderlichen Sichtlinien nicht bereitgestellt werden konnten. Ich kenne langweilige Sachen - aber der Bauingenieur in mir konnte nichts dagegen tun.

Antworten auf sieben FAQs

Ich habe keinen Self-Storage-Hintergrund. Kann ich ein erfolgreiches Geschäft aufbauen?

Ja, du kannst. Tatsächlich befindet sich die überwiegende Mehrheit der 50.000 Self-Storage-Geschäfte in den USA im Besitz von Personen, die nur ein eigenes Lager besitzen. Sie haben genau wie Sie und ich ohne Self-Storage-Hintergrund angefangen. Das Tolle an Self Storage ist, dass es im Vergleich zu den meisten Unternehmen nicht kompliziert ist. Mit Recherche und etwas Hilfe auf dem Weg können Sie ein Geschäft aufbauen, das weniger kostet als die meisten Immobilienunternehmen und andere Unternehmen und eine sehr niedrige Risikorate aufweist.

Und das Beste ist, dass es eines der wichtigsten Dinge hervorbringt, die viele Unternehmen niemals hervorbringen: einen verbleibenden positiven Cashflow, der ein Leben lang oder sogar über Generationen andauern kann. Und es macht Spaß! Der beste Einstieg in die Selbstspeicherung ist ein bewährtes System. Lesen Sie die Gelegenheit zur Speicherberechtigung am Ende dieses Artikels.

Wie viel Geld (Eigenkapital) muss ich haben, um eine Selbstlagerung aufzubauen, und wie viel wird mir die Bank leihen?

In der Regel benötigen Sie 15 bis 35% der Entwicklungskosten, und die Bank stellt einen Kredit für den Restbetrag zur Verfügung. Abhängig vom Markt und der Wirtschaft in Ihrer Region, Ihrer Geschäftserfahrung und Bonität, einzelnen Banken und anderen Faktoren kann es sowohl Ausnahmen vom unteren als auch vom oberen Bereich geben.

Wie viel kostet der Bau?

Es gibt drei Hauptkostenbereiche, die berücksichtigt werden sollten. Der erste sind die Vorbaukosten (oder die Vorkreditkosten). Dazu gehören Engineeringkosten für Lagepläne und behördliche Genehmigungen; Bankgebühren für den Kreditantrag (Kreditantragsgebühr oder Punkte, Bewertungsgebühren usw.); und Landoptionsgebühren. Obwohl diese Gebühren häufig als Teil Ihres Eigenkapitals im Projekt betrachtet werden, müssen Sie diese Gebühren in der Regel aus eigener Tasche bezahlen, da eine Bank Ihnen kein Darlehen ohne ein von der Stadt genehmigtes Projekt oder im Voraus gezahlte Bankdarlehensgebühren gewährt.

Dies ist ein gefährdetes Geld, da es keine Garantie dafür gibt, dass die Stadt Ihr Projekt genehmigt. Daher ist es sehr wichtig, dass Sie Ihre Due Diligence in Bezug auf die „Qualität“ (Feuchtgebiete, Dienstbarkeiten, Zoneneinteilung und andere Einschränkungen) des Landes und der Stadt durchführen, bevor Sie große Summen für endgültige technische Lagepläne ausgeben. Oft ist es gut angelegt, einen örtlichen Bauingenieur dafür zu bezahlen, dass er die Vorschriften für Immobilien und Zonen überprüft und Ihnen einen konzeptionellen Plan zur Überprüfung mit der Stadt vorlegt. In der Regel kann diese erste Gruppe von Gebühren im Bereich von 25.000 bis 50.000 US-Dollar liegen, wenn keine größeren Probleme auftreten.

Der zweite Kostenbereich sind die Grundstücks- und Baukosten. Diese Gebühren können je nach Grundstückspreis, individuellen Grundstücksverbesserungen sowie Größe und Art der Selbstlagerung stark variieren. Land kann zwischen 50.000 und mehreren hunderttausend US-Dollar variieren. Einzelne Landverbesserungen variieren stark zwischen den Standorten.

Ich besitze drei Einrichtungen und jede hatte unterschiedliche Kosten für die Landverbesserung. Ein Standort war relativ eben mit Sand und Kies, was geringe Kosten für die Standortverbesserung aufwies. Eine zweite Selbstlagerung befand sich auf einem geneigten Grundstück, für das für den gesamten Standort eine zusätzliche Füllmenge von 3 bis 4 Fuß erforderlich war. Eine Liegenschaft erforderte Bodentests im Wert von 20.000 USD auf Verschmutzung und vieles mehr für die Bodensanierung, die nach den Gesetzen des Bundesstaates und des Bundes erforderlich ist.

Ich hasse es, Ihnen eine einzige Nummer für den Bau zu geben, aber ich weiß, dass Sie diese für eine vorläufige Untersuchung benötigen. Vor der Überprüfung und dem individuellen Paket und der vorgeschlagenen Entwicklung würde ich also eine Anzahl von 40 USD pro Quadratfuß verwenden. Dies gilt für Ihre grundlegenden Self-Storage-Gebäude aus Metall und beinhaltet nicht die Grundstückskosten, spezielle Grundstücksverbesserungen oder andere ungewöhnliche Kosten, die auftreten können.

Diese Kosten können verfeinert werden, nachdem Sie eine Immobilie ausgewählt und Ihr örtlicher Bauingenieur einen konzeptionellen Lageplan erstellt hat. Sobald ein endgültiger detaillierter Lageplan fertiggestellt ist, können Sie sich von einem Auftragnehmer einen Bauvoranschlag zu realistischeren Kosten erstellen lassen. Es ist typisch, 15% zu den Schätzungen des Auftragnehmers für unvorhergesehene Extras hinzuzufügen, die auftreten werden. Der dritte Baubereich sind die Anlaufkosten. Wenn Sie die Büro- (und Standort-) Ausrüstung und das Zubehör nicht angegeben haben, vergessen Sie nicht, diese hier einzuschließen.

Sie eröffnen Ihr neues Self-Storage-Geschäft mit Ihren typischen Betriebskosten (Darlehen, Mitarbeiter, Nebenkosten, Steuern usw.) und begrenzten Mieteinnahmen. Jeden Monat müssen Sie Geld in Ihr Unternehmen stecken, bis genügend Mieten vorhanden sind, um Ihre Rechnungen zu bezahlen. Dies kann abhängig von vielen Faktoren mehrere Monate bis zwei oder drei Jahre dauern. Wenn Sie Ihre Due Diligence-Prüfung durchgeführt haben und festgestellt haben, dass ein Bedarf an dem neuen Lager besteht, einen guten Standort mit einer geeigneten Verkehrslage haben und bereit sind, das Werk gut zu vermarkten, können Sie die Zeit bis zur Gewinnschwelle erheblich verkürzen und Gewinne erzielen.

Wieder weiß ich, dass Sie nach Zahlen suchen. Ich kann Ihnen sagen, dass ich für die drei Einrichtungen, die ich besitze, drei verschiedene Mietzeiten habe, um die Gewinnschwelle zu erreichen - weniger als 1 Jahr, 1,5 Jahre (und hoffentlich weniger als ein Jahr für die Einrichtung, die ich gerade eröffnet habe). Ich hatte eine Vollzeitbeschäftigung Mitarbeiter in jeder Einrichtung. Viele Experten auf diesem Gebiet empfehlen Ihnen ein Budget von 2 Jahren, um die Gewinnschwelle zu erreichen. Ihre zwei größten Betriebskosten nach Ihren Darlehenszahlungen sind Ihre Mitarbeiter und Grundsteuern. Sie sollten sich frühzeitig mit Ihrem örtlichen Steuerbeamten treffen oder prüfen, welche anderen Self-Storage-Einrichtungen in Ihrer Stadt Steuern zahlen, damit Sie nicht überrascht sind.

Ein monatlicher Aufwand für einen unbekannten Phase-1-Self-Storage (25.000 + -sf) könnte bei etwa 15.000 USD + oder - 5.000 USD liegen. Unter der Annahme eines durchschnittlichen Mietpreises von 100 USD pro Einheit müssten Sie also 150 Einheiten mieten, um die Gewinnschwelle zu erreichen.

Wie viele Quadratmeter soll ich bauen und wie viel Land brauche ich?

Es gibt einige Geschäftstheorien, die bei der Entscheidung, wie viel Speicher erstellt werden soll, beachtet werden sollten. Eine davon ist eine Ausstiegsstrategie. In der Regel gehen die höchsten Self-Storage-Verkäufe an Einrichtungen, die von Reits oder anderen großen Self-Storage-Betreibern gekauft werden. Typischerweise wollen sie Einrichtungen von 40.000 sf und größer. Sie möchten keine Einrichtung haben, die so klein ist, dass nur bewiesen wird, dass Self Storage für die Region gut geeignet ist, und eine größere Einrichtung anzieht, um den größten Teil des Gewinns zu erzielen, nachdem Sie die harte Arbeit geleistet haben.

Die Ausnahme ist, wenn Sie Ihr Self-Storage-Geschäft als Nebengeschäft betrachten, das Sie auf Ihrem eigenen Land aufgebaut haben und aus Ihrem bestehenden Geschäftsbüro herauslaufen. Self-Storage-Miete ist so viel schneller (und mietet für mehr pro SF), wenn Sie ein Büro mit regulären Bürozeiten haben. Um für einen Manager zu bezahlen und einen signifikanten Gewinn zu erzielen und für all Ihre Anstrengungen und Risiken zu zahlen, können Sie eine vorläufige Schätzung von 40.000 sf (für alle Phasen) verwenden, bis Sie die gesamte Due Diligence für Ihr spezifisches Projekt durchgeführt haben.

Sie müssen nicht das gesamte Projekt in einer Phase aufbauen, und in der Tat wird eine Phaseneinstellung dringend empfohlen. Dies erspart Ihnen die zusätzlichen Kosten eines großen Angebots an nicht vermieteten Einheiten. Ein 50.000 Sf-Projekt könnte in zwei oder vielleicht drei Phasen gebaut werden, abhängig von den Speicheranforderungen eines bestimmten Gebiets. Der Schlüssel besteht natürlich darin, die für Ihre Fläche benötigte Fläche zu berechnen und die vorhandene Fläche und den bereits vorgeschlagenen Speicher (jedoch nicht konstruiert) zu subtrahieren.

Für die meisten Bereiche, in denen zahlreiche Self-Storage-Einrichtungen zur Auswahl stehen, beträgt der Radius 3 bis 5 Meilen, und der Bedarf beträgt in der Regel 4 bis 7 SF pro Person. Diese Faktoren variieren von Ort zu Ort erheblich. Sie können einen lokalen Self-Storage-Gutachter anrufen (stellen Sie sicher, dass er über Hintergrundinformationen zur Self-Storage-Bewertung verfügt) und fragen, welche Nummern er verwendet. Ihre Bank benötigt in der Regel eine Bewertung Ihres Projekts, und Ihre Bank gibt Ihnen möglicherweise die Namen ihrer Gutachter an, an die Sie sich für diese lokalen Informationen wenden können.

Die Menge an Land, die Sie benötigen, hängt stark von den örtlichen Zonierungsvorschriften und bestimmten Landmerkmalen ab. Beide sollten frühzeitig mit Aufmerksamkeit überprüft werden. Oft benötigen Sie die Unterstützung eines örtlichen Bauingenieurs. Eine einzige Zonierungsverordnung oder ein Band von Feuchtgebieten kann dazu führen, dass eine Immobilie nicht mehr selbst gelagert werden kann.

Wenn Sie keine Zonierungsbeschränkungen, keine Versorgungsbeschränkungen und kein gutes Land haben (keine ungewöhnliche Form, keine Feuchtgebiete oder Gewässer, keine Dienstbarkeiten, keine steilen Hänge über 3%), können Sie eine anfängliche Schätzung von 10.000 + oder - sf einstöckigem Boden verwenden Zugang zur Selbstlagerung pro Hektar Land. Bitte beachten Sie, dass es kein so perfektes Stück Land gibt - zumindest habe ich es noch nicht gefunden.

Was sind einige der Fehler bei der Gestaltung des Lageplans, die Sie gesehen haben?

• Kein Büro.
• Kein Verkaufsbereich im Büro oder Verkaufsbereich zu klein.
• Kein einfacher Zugang zum Kundenbad.
• Der Kunde muss durch das Sicherheitstor gehen, um ins Büro zu gelangen.
• Kein 4-Fuß-Man-Tor, um in den Lagerbereich zu gelangen, ohne das Haupttor zu öffnen.
• Zugangstastatur nicht am Tor ausgerichtet.
• Das Hotel liegt im Industriepark oder abseits.
• Abstand zwischen Gebäuden weniger als 24 Fuß.
• Größere Einheiten (insbesondere Autolagereinheiten) befinden sich nicht außerhalb des Projekts, wo größere Zugangslaufwerke bereitgestellt werden können.
• Nicht genug Landschaftsbau zur Verfügung gestellt.
• Keine Fenster oder kleine Fenster im Büro.
• N0 oder nicht genug Standortbeleuchtung. Ein Licht am Eingang des Geländes ist eine nette Geste.
• Lagereinheiten von der Straße nicht sichtbar.
• Keine Sicherheitsmaßnahmen.
• Zu vielen Sackgassen.
• Verlust von Einheiten aufgrund schlechten Layouts.
• Keine kleinen Einheiten und oder nicht genug Abwechslung in den Einheitengrößen.
• Keine Schließfacheinheiten (4 'x 4') vorgesehen.
• Um die Genehmigung der Stadt zu erfüllen, machen einige architektonische Merkmale Metallgebäude tatsächlich auffälliger und unattraktiver.
• In den genehmigten Plänen ist keine Phasenangabe vorgesehen, nach der der Antragsteller zur Genehmigung an die Kommission zurückkehren muss.
• Standortbeschilderung nicht in den Plänen, nach denen der Antragsteller nicht zur Genehmigung an die Kommission zurückkehren muss.
• Einfahrtbreite und / oder Radius an der Stadtstraße zu klein. Mindestradius von 25 Fuß und ein bevorzugter Eingangsradius von 45 Fuß.
• Zugang für Wohnmobile nicht groß genug.

Was sind einige der wichtigsten Dinge, die ich wissen muss, wenn wir die Türen öffnen?

• Es braucht Zeit, bis die Leute erkennen, dass Sie offen für Geschäfte sind, und Marketing, das jetzt durchgeführt wird, zahlt sich mehr aus als zu jeder anderen Zeit.
• Jetzt ist es an der Zeit, eine konsistente Marketingroutine zu starten.
• Es ist normal für die erste und oft die einzige Frage für Interessenten, nach dem Preis zu fragen. Dies hat nichts zu bedeuten - es ist einfach die einzige Frage, die sie stellen müssen. Der Preis ist nicht der Hauptgrund, warum die meisten Leute mieten.
• Sie müssen Ihre Einrichtung heute einzigartig entwickeln, um Funktionen und Vorteile zu verkaufen, damit Sie Ihre Kunden informieren können.
• Hoffentlich haben Sie vor dem Öffnen eine Website - wenn nicht, machen Sie sie zu einer Priorität.
• Sie müssen das Gerät „zeigen“, um es zu mieten.
• Sie müssen der Experte sein und dem potenziellen Kunden helfen, zu seinen eigenen Schlussfolgerungen zu gelangen - Sie können es ihnen nicht einfach sagen.
• Sie müssen Interessenten nach der Vermietung oder der Reservierung fragen.
• Sie müssen die Einwände und Lösungen der Menschen für diese Einwände lernen.

Facility Review von einem echten Kunden