Die tatsächlichen Kosten für die verzögerte Wartung

Einführung

Wenn es um das Eigentum an Immobilien und sogar um persönliches Eigentum geht, überschatten Budgets und Finanzen immer alles, was wir tun. Ich hatte noch nie ein Projekt mit unbegrenztem Budget und erwarte nie eines. Nachdem ich den größten Teil meiner Karriere damit verbracht hatte, Dinge aus der Sicht eines Architekten zu sehen, verbrachte ich meine letzten fast sieben Jahre damit, dieselben Themen aus der Sicht eines Eigentümers zu betrachten. Wenn Sie weit über 143 Millionen Quadratmeter beaufsichtigen müssen, sind sogar zig Millionen Dollar (was nach viel Geld klingt) in Bezug auf die Bedürfnisse und Anforderungen wirklich unbedeutend. Mit den begrenzten verfügbaren Mitteln muss entschieden werden, wie diese Mittel am effektivsten verteilt werden können. Wie erzielen Sie die höchste Rendite für ausgegebene Mittel?

In diesem Umfeld ist die eigentliche Frage, wie Sie den Wert dieser begrenzten Mittel maximieren können. Um zu dieser Schlussfolgerung zu gelangen, müssen viele Faktoren abgewogen werden. In diesem Artikel wird versucht, einige dieser komplexen miteinander verbundenen Faktoren vorzustellen und diese Probleme zu untersuchen, um eine Methodik zu entwickeln, mit der Entscheidungsträger Tools erstellen können, mit denen die Kosten für die Instandhaltung von Kapitalanlagen effektiver priorisiert werden können. Dies sind tatsächlich Ausgaben, aber wenn sie strategisch genutzt werden, werden sie tatsächlich eher zu einer Investition mit einem Return on Investment (ROI) und anderen Vorteilen.

Stiftung - TNSTAFL

In einer meiner ersten Klassen in Wirtschaftswissenschaften 101 begann mein Lehrer mit dem Schreiben an der Tafel TNSTAFL. Er fragte uns, ob jemand wüsste, wofür diese Briefe stehen. Nachdem niemand es richtig verstanden hatte, sagte er: "Es gibt kein kostenloses Mittagessen." Er fragte, wie viele glaubten, dass diese Aussage wahr sei. Viele sagten, es sei falsch, da es so etwas wie ein kostenloses Mittagessen gibt. Wenn jemand anderes dafür bezahlt, dann wurde als Grund ein kostenloses Mittagessen angegeben. Viele in der Klasse stimmten dieser Aussage zu. Unser Ausbilder war weiterhin anderer Meinung als wir und sagte, dass es Kosten gibt, auch wenn Sie das Mittagessen nicht bezahlen. Es ist Ihre Zeit, die die Kosten extrahiert. Sie haben sich entschieden, Zeit für das Mittagessen zu verbringen, für das jemand anderes bezahlt hat, sodass das Mittagessen immer noch Ihre Zeit gekostet hat. Die folgende Diskussion wurde ziemlich aufschlussreich.Die Rede von einer rein wirtschaftlichen Sicht der Kosten, das war sicher und es war sicherlich richtig, nur kein Denkprozess, den die meisten von uns vor dieser Diskussion hatten.

Dieses Konzept hatte im weiteren Verlauf des Semesters große Auswirkungen, insbesondere als wir über Opportunitätskosten diskutierten. Diese Diskussion legte den Grundstein für mein Studium der Wirtschaftswissenschaften, der mir klar machte, dass alles Kosten verursacht. Die Frage ist immer, bin ich bereit, diese Kosten für die erhaltene Leistung zu bezahlen? Wenn wir anfangen, Immobilien und persönliches Eigentum aus der Sicht eines Eigentümers zu betrachten, wird dies zu einem vorrangigen Konzept. Es spielt keine Rolle, ob Sie diese Entscheidungen als Einzelperson oder als Teil einer Gruppe treffen. Nichts verändert sich; Die Grundlage für diese Entscheidungen ist dieselbe.

Eigentumsverantwortung

Sobald eine Entscheidung zum Erwerb von Immobilien oder persönlichem Eigentum getroffen wurde, ist die Verantwortung ein unvermeidbares Nebenprodukt dieses Erwerbs. Wenn Sie beispielsweise ein Auto kaufen, ist Ihre Verantwortung für den Kauf von Kraftstoff impliziert. Wenn Sie diesen Kraftstoff nicht kaufen, bewegt sich das Auto nicht weiter. Externe Kräfte können zusätzliche Verantwortlichkeiten erfordern. Wie im vorherigen Beispiel für ein Auto kann der Staat verlangen, dass Sie eine Versicherung für dieses Auto führen und aufrechterhalten, um das Auto zu fahren. Dies ist auch impliziert, da erwartet wird, dass Sie die Gesetze des Staates einhalten, um dieses Auto zu fahren.

Der Ölwechsel wird ebenfalls Teil dieser Verantwortung. Wenn Sie das Öl nicht wechseln, verkürzen Sie die Lebensdauer des Autos. Ich bin nicht auf dem Laufenden, aber diejenigen, die etwas älter sind, erinnern sich vielleicht an den Werbespot für Fram Oil Filter: „Sie können mich jetzt oder später bezahlen.“ Das Prinzip existiert immer noch und ist immer noch dasselbe. Als ich viel jünger war, hatte ich jemanden, den ich kenne, der fünf Jahre lang ein Auto gemietet hat. Als sich das fünfte Jahr näherte, hatte sein Auto eine Panne und ich brachte ihn zum Mechaniker, nachdem ich das Auto dort abgeschleppt hatte. Der Mechaniker fragte, wann er das Öl das letzte Mal gewechselt habe, und er sagte nie. Damals gab es keines der synthetischen Öle auf dem Markt, so dass ein Ölwechsel alle drei Monate etwa 20 US-Dollar betrug. Die Kosten für den Ölwechsel in seinem Auto beliefen sich in diesen fünf Jahren auf rund 400 US-Dollar, während der Einbau des neuen Motors etwa 5.000 US-Dollar kostete.Dies ist eine erhebliche Erhöhung der Kosten für die verzögerte (oder keine) Wartung.

Ein versierter Eigentümer von Immobilien oder persönlichem Eigentum wird dies erkennen und einen Weg finden, den erhöhten Druck zur Budgetkürzung auszugleichen und gleichzeitig die Lebensdauerverlängerung des Kapitalvermögens auszugleichen. In diesem Artikel wird versucht, Anleitungen zu geben, wie viele dieser voneinander abhängigen Faktoren ausgeglichen und die Lebensdauer intensiv investierter Kapitalanlagen maximiert werden können.

Unterschiedliche Auswirkungen auf die Wartung

Beginnen wir diese Diskussion mit der Definition, was genau eine verzögerte Wartung ist. Der größte Fehler, der gemacht wird, wenn Personen oder Gruppen diese Idee der verzögerten Wartung anwenden, ist die vollständige fehlerhafte Anwendung dieses Prinzips. Um zu vermeiden, dass diese fehlerhafte Anwendung verbreitet wird, müssen wir zunächst einige grundlegende Konzepte verstehen, die genau zeigen, was verzögerte Wartung wirklich ist. Zurück zu dem, was zuvor angegeben wurde, sind mit allem Kosten verbunden. Eine verzögerte Wartung ist keine Ausnahme. Um herauszufinden, wie hoch die tatsächlichen Kosten für die verzögerte Wartung sind, müssen wir zunächst feststellen, wie die Kosten für die Wartung aussehen. Ich werde Zahlen verwenden, um dieses Prinzip zu veranschaulichen, aber diese Zahlen sind nicht als relational zu etwas Besonderem zu verstehen.

Nehmen wir für jede Kapitalinvestition an, dass die jährlichen Kosten für die Aufrechterhaltung dieser Investition in einem guten Betriebszustand 1.000 USD pro Jahr betragen. Diese Zahl sollte sich tatsächlich mit zunehmendem Alter des Kapitalvermögens erhöhen, aber wir werden diesen Faktor in diesem Beispiel nicht verwenden, da dies die Darstellung für viele Leser unverständlich erschwert. Da die Einnahmen des laufenden Jahres rückläufig sind, müssen für diese erforderliche Wartung für dieses Kapitalvermögen keine 1.000 USD aufgewendet werden. Es ist eine Entscheidung erforderlich, was mit dem knappen Budgetverfall zu tun ist. Es stehen viele Optionen zur Verfügung, von denen jede ihre eigenen Kosten für jede spezifische Entscheidung hat. Dies macht jede Option zu einer einzigartigen Lösung für die Situation, in der das Budget knapp wird.

Die heute gängigste Lösung besteht darin, sie einfach zu ignorieren, die 1.000 US-Dollar nicht zu zahlen und später damit umzugehen, wenn die Einnahmen besser sind. Das ist absolut der falsche Ansatz. Ich verwende normalerweise keine Wörter von solch unbegrenztem Wert, wenn ich über Lösungen spreche, aber dies ist eines der wenigen Male, dass ein so mächtiges Wort im Bereich von Lösungen anwendbar ist, was gezeigt wird, wenn wir diese Diskussion fortsetzen. Jede Entscheidungsperson oder -gruppe, die an solchen Entscheidungen beteiligt ist, ist in der einen oder anderen Form Treuhänder. Dies bedeutet, dass sie verpflichtet sind, die verfügbaren Mittel bestmöglich zu nutzen. Wir werden also für den Rest dieser Diskussion unter diesem bestimmten Parameter fortfahren. Alle Entscheidungsträger sind Treuhänder. Diese Ideologie sollte implizieren, dass die nachhaltigste Position das Ziel jeder Entscheidung über die Verwaltung von Kapitalanlagen ist.

Der nächste Punkt, der anerkannt werden muss, ist die Tatsache, dass zu jedem Zeitpunkt in der Zukunft (unmittelbar oder in der Ferne) die niedrigsten verfügbaren Kosten für eine Kapitalverbesserung / Gebäudeerneuerung die gegenwärtige Zeit sind. Zu jedem Zeitpunkt in der Zukunft, sogar in nur wenigen Wochen, werden die Kosten möglicherweise erhöht, und je weiter in der Zukunft, desto höher werden die Kosten. Dieser Anstieg wird durch eine Vielzahl potenzieller Gründe, Rohstoffkosten, Inflation, Angebot und Nachfrage, Engpässe usw. verursacht. Daher müssen alle verzögerten Wartungseffekte in Form dieser Erhöhungen ausgedrückt werden. Diese projizierten Kosten sind immer genau das, projiziert, also variieren sie. Die Hoffnung ist, dass die Varianz nur gering sein wird. Wenn sie mehr variieren als das; Dann war die Projektion aus irgendeinem Grund ausgeschaltet, der identifiziert werden muss, damit zukünftige Projektionen genauer sind.

Aufgrund dieser Beziehung können die erhöhten Kosten der künftigen Ausgaben durch die tatsächliche Rückstellung einiger Mittel ab heute auf einem Konto für den Zeitpunkt des Abschlusses der zurückgestellten Arbeiten ausgeglichen werden. Dieses Treuhand- / Treuhandkonto sollte verwendet werden, um die erhöhten Kosten von den zusätzlichen abgegrenzten Wartungskosten auszugleichen. Andernfalls müssen die Gesamtauswirkungen dieser zusätzlichen Kosten in Zukunft absorbiert werden, wodurch ein zusätzlicher Druck auf diese zukünftigen Einnahmen entsteht. Der Trick bei dieser Methode besteht darin, dass die Projektion sehr genau sein muss, da sonst die geplanten Ausgaben unerwartet in die Höhe schnellen können. Dann gibt es ein Hybridsystem, das eine Kreuzung zwischen diesen beiden Ansätzen darstellt und mehr als nichts, aber weniger als die vollen Kosten der aufgeschobenen Wartung beiseite legt. Wenn die vollen Kosten der Wartung beiseite gelegt werden,dann ist die Frage, warum die Wartung aufschieben? Deshalb ist es normalerweise etwas weniger als die vollen Kosten der Wartung.

Erkennen, was verzögerte Wartung wirklich kostet

Lassen Sie uns zur Vereinfachung der Illustration auf die Kosten von 1.000 USD zurückkommen, die zurückgestellt werden müssen. Wenn die Entscheidung getroffen würde, die Wartung um ein Jahr aufzuschieben, wären die erhöhten Kosten zumindest inflationär. Wenn diese Inflationskosten nur zwei Prozent betragen würden, wäre der Anstieg auf diese 1.000 USD 20 USD. Wenn die Rohstoffkosten im selben Jahr um ein Prozent gestiegen sind, fallen zusätzliche Kosten in Höhe von 10 USD an, die in die aufgeschobenen Wartungskosten für insgesamt 30 USD einbezogen werden müssen, wodurch sich die Kosten für die aufgeschobene Wartung auf 1.030 USD belaufen. Das hört sich nicht nach viel an, aber was wäre das, wenn die anfänglichen Kosten für diese Wartung das 10.000-fache oder das 100.000-fache oder mehr betragen würden? Sie können sicher sehen, wie schnell diese Zahl wächst.

Nehmen wir nun an, die Entscheidungsträger haben die geplante Erhöhung allein beiseite gelegt, beispielsweise die 30 US-Dollar. Jetzt, im Haushaltszyklus des nächsten Jahres, wären nur die ursprünglichen Kosten von 1.000 USD erforderlich, um die erforderliche Wartung durchzuführen. Dies hätte einen Netto-Null-Einfluss auf den Budgetdruck des nächsten Jahres, da die ursprünglichen 1.000 USD immer noch die einzige erforderliche Verpflichtung sind, um den Bedarf zu decken, aber 30 USD auf einem Treuhand- oder Treuhandkonto aus dem diesjährigen Budget gehalten werden müssten. Wenn dies jedoch im diesjährigen Budget 515 USD betragen würde, würden die Kosten für die Wartung im Budget des nächsten Jahres nur 515 USD betragen, was den Druck auf das Budget des nächsten Jahres verringern würde. Dies würde sich nun sehr positiv auf die Budgets beider Jahre auswirken, Kosten in jedem Budgetzyklus einsparen und dennoch die erforderliche verzögerte Wartung durchführen. Jetzt, obwohl die Kosten gestiegen sind,Das jährliche Budget wurde weniger stark beeinflusst. Diese erhöhten Kosten wirken sich in jedem Jahr viel weniger aus. Stellen Sie sich erneut vor, diese Größen würden 10.000- oder 100.000-mal erhöht. Dies ist eine Vorausplanung oder, wie in meinem MBA-Programm gesagt wurde, strategisches Denken. Das ist wirklich sehr einfaches Zeug.

Betrachten wir nun die verzögerte Wartung in fünf Jahren. Die Inflation würde sich verschärfen, so dass die Inflation von zwei Prozent pro Jahr die Inflationskosten auf rund 104 US-Dollar erhöht. Wenn die Rohstoffkosten um das gleiche Prozent pro Jahr steigen, das zuvor besprochen wurde, steigen die Materialkosten auf etwa 51 USD, wodurch sich die Gesamtkosten der aufgeschobenen Wartung auf 1.155 USD belaufen. Auch hier können Sie sich die Auswirkungen dieser Kosten vorstellen, wenn sie 10.000- oder 100.000-fach vergrößert wurden. Vergessen Sie nicht, dass diese Berechnungen keine Kostensteigerungen aufgrund von Angebot und Nachfrage wie Engpässen oder erhöhten Kosten aufgrund der Alterung der Systeme erwarten, wodurch die zurückgestellten Wartungskosten weiter steigen.

Was immer beachtet werden muss, ist, dass immer dann Kosten anfallen, wenn man auf eine verzögerte Wartung setzt. Niemand kann wirklich in die Zukunft sehen, daher birgt die Vorhersage zukünftiger Marktbedingungen und Kosten immer das Risiko einer falschen Prognose. Das Erstellen dieser Projektionen ist sowohl eine Kunstform als auch eine Wissenschaft, und Ungenauigkeiten können sehr schnell zu sehr großen Zahlen führen.

Dies ist nicht die einzige Denkrichtung in Bezug auf die verzögerte Wartung. Ein anderer Ansatz, auf den ich gestoßen bin, war noch faszinierender, und mit den begrenzten Daten, die ich in unserer Agentur habe, finde ich das Konzept zumindest im Ballpark. Dieses Konzept wurde als "Inverse-Square-Regel für verzögerte Wartung" bezeichnet, die von David Geaslin von der Geaslin Group entwickelt wurde. Als ich zum ersten Mal in dieses Konzept eingeführt wurde, bin ich ehrlich, mein Gedanke war „Hölle nein“. Es gibt keine Möglichkeit, dass dies auch nur in der Nähe des Baseballstadions sein kann. Die Zahlen wuchsen viel zu schnell, um genau zu sein. Jetzt gebe ich zu, dass ich als einer, der sich in der Instandhaltung der Einrichtung befindet, die Tatsache sehr mochte, dass diese Zahlen schnell gewachsen sind, da dies mir helfen würde, ein solides Argument für unsere Erneuerungsbedürfnisse zu schaffen.Als Analyst konnte ich jedoch keine Daten für den allgemeinen Verbrauch bereitstellen, die nicht unterstützt oder erheblich in Frage gestellt werden konnten. Sogar der stellvertretende Finanzdirektor meiner Agentur hatte die gleichen Gefühle und Bedenken. Dann nahm ich ein paar Projekte, die unsere Agentur kürzlich abgeschlossen hatte, um die Kosten zurückzuentwickeln, um zu testen, ob dies überhaupt nahe war, und zu meinem Erstaunen stellte sich heraus, dass dies im Grunde genommen der Fall war. Jetzt werde ich als erster zugeben, dass es sich nicht um eine mathematische Äquivalenz handelt, da sie nicht genau mit den Kosten verbunden war, aber die Nähe war nicht überraschend. Es erschreckte fast bei seinem Schatten. Daher würde ich dieses Konzept nicht als mathematisches Axiom oder Gesetz vorlegen, sondern eher als allgemeines Konzept oder Prinzip.Dann nahm ich ein paar Projekte, die unsere Agentur kürzlich abgeschlossen hatte, um die Kosten zurückzuentwickeln, um zu testen, ob dies überhaupt nahe war, und zu meinem Erstaunen stellte sich heraus, dass dies im Grunde genommen der Fall war. Jetzt werde ich als erster zugeben, dass es sich nicht um eine mathematische Äquivalenz handelt, da sie nicht genau mit den Kosten verbunden war, aber die Nähe war nicht überraschend. Es erschreckte fast bei seinem Schatten. Daher würde ich dieses Konzept nicht als mathematisches Axiom oder Gesetz vorlegen, sondern eher als allgemeines Konzept oder Prinzip.Dann nahm ich ein paar Projekte, die unsere Agentur kürzlich abgeschlossen hatte, um die Kosten zurückzuentwickeln, um zu testen, ob dies überhaupt nahe war, und zu meinem Erstaunen stellte sich heraus, dass dies im Grunde genommen der Fall war. Jetzt werde ich als erster zugeben, dass es sich nicht um eine mathematische Äquivalenz handelt, da sie nicht genau mit den Kosten verbunden war, aber die Nähe war nicht überraschend. Es erschreckte fast bei seinem Schatten. Daher würde ich dieses Konzept nicht als mathematisches Axiom oder Gesetz vorlegen, sondern eher als allgemeines Konzept oder Prinzip.Es erschreckte fast bei seinem Schatten. Daher würde ich dieses Konzept nicht als mathematisches Axiom oder Gesetz vorlegen, sondern eher als allgemeines Konzept oder Prinzip.Es erschreckte fast bei seinem Schatten. Daher würde ich dieses Konzept nicht als mathematisches Axiom oder Gesetz vorlegen, sondern eher als allgemeines Konzept oder Prinzip.

Dieses Konzept ist sehr einfach. Wenn Sie die Kosten für die erstmalige Wartung übernehmen und zulassen, dass die erforderliche Wartung bis zur nächsten Fehlerstufe fortschreitet, bevor Sie handeln, werden Sie feststellen, dass die Kosten für diese Reparatur bei der erhöhten Fehlerstufe sehr nahe an den Kosten liegen das Quadrat der anfänglichen Kosten der nicht erfüllten Wartung. Zum Beispiel kostet die Reparatur eines Lecks im Dach 500 US-Dollar, und es wird festgestellt, dass sich die Reparatur verzögert, da im diesjährigen Budget kein Platz mehr vorhanden ist. Nächstes Jahr, da es sich nicht um ein gemeldetes Problem handelt, verzögerte es sich um ein weiteres Jahr und so weiter. Schließlich müssen bei Regenstürmen Eimer unter die Lecks gestellt werden. Die Isolierung muss jetzt ersetzt werden, die Dachgarantie erlischt, da die Undichtigkeiten nicht repariert oder gemeldet wurden. Jetzt muss möglicherweise ein Teil der Dachterrasse ersetzt werden.Ein Teil der Decke muss ersetzt werden, Wasser ist in Leuchten gelangt, die ausgetauscht werden müssen, möglicherweise sind die Wände beschädigt und die Gipskartonplatte muss ersetzt und neu gestrichen werden, möglicherweise muss ein Teil des Fußbodens entfernt und ersetzt werden es kann sich organisches Material bilden (Schimmel); Sie können sehen, wie der Sekundärschaden durch das Fehlen anfänglicher Maßnahmen inzwischen zu gewaltigen Ausmaßen gewachsen ist. Jetzt kostet die gesamte Reparatur 10.000 US-Dollar. Vergessen Sie nicht, die Kosten für den Umzug der Benutzer dieses Bereichs während der Reparaturen zu erhöhen. Wie viel mehr wachsen die Gesamtkosten? Es sieht sehr groß aus, sehr schnell.es kann sich organisches Material bilden (Schimmel); Sie können sehen, wie der Sekundärschaden durch das Fehlen anfänglicher Maßnahmen inzwischen zu gewaltigen Ausmaßen gewachsen ist. Jetzt kostet die gesamte Reparatur 10.000 US-Dollar. Vergessen Sie nicht, die Kosten für den Umzug der Benutzer dieses Bereichs während der Reparaturen zu erhöhen. Wie viel mehr wachsen die Gesamtkosten? Es sieht sehr groß aus, sehr schnell.es kann sich organisches Material bilden (Schimmel); Sie können sehen, wie der Sekundärschaden durch das Fehlen anfänglicher Maßnahmen inzwischen zu gewaltigen Ausmaßen gewachsen ist. Jetzt kostet die gesamte Reparatur 10.000 US-Dollar. Vergessen Sie nicht, die Kosten für den Umzug der Benutzer dieses Bereichs während der Reparaturen zu erhöhen. Wie viel mehr wachsen die Gesamtkosten? Es sieht sehr groß aus, sehr schnell.

Jetzt möchte ich zurückgehen, noch bevor die 500-Dollar-Reparatur festgelegt wurde. Diese Art der Reparatur wird fast nie gefunden, bis ein Bericht erstellt und ein Wartungsauftrag erteilt wurde, was bedeutet, dass ein Insasse einen Bericht über ein sichtbares Problem erstellt hat. Bis dahin ist das sogar zu spät; Sekundärschaden tritt bereits auf. Wenn die Dach-PM mindestens zweimal im Jahr so durchgeführt würde, wie es sollte, wäre dieses Problem höchstwahrscheinlich entdeckt worden, lange bevor Wasserlecks in den besetzten Raum gelangten. Selbst wenn Sie einer Person zweimal im Jahr 25 US-Dollar pro Stunde für das Gehen auf diesem Dach gezahlt haben und es beispielsweise eine Stunde gedauert hat, dieses Dach zu inspizieren, was für einen erfahrenen Dachinspektor nicht einmal so lange dauern sollte, haben Sie möglicherweise dieses potenzielle Leck gefunden, wenn Die Reparatur hätte fast nichts gekostet. Was sind übrigens 25 US-Dollar im Quadrat? Die Antwort $ 625,nicht so weit von der 500-Dollar-Reparatur entfernt, oder? Vielleicht gibt es eine Grundlage für diese umgekehrte Quadratregel? Du entscheidest.

Gebäudeerneuerung - die beste Absicherung gegen Wiederbeschaffungskosten

Während wir diese Diskussion fortsetzen, möchte ich alle an das zuvor diskutierte Beispiel des Ölwechsels erinnern. Wenn Entscheidungsträger das Kapitalvermögen nicht in gutem Zustand halten, werden sie sich vorzeitig abnutzen, was sich nachteilig auf zukünftige Budgets auswirkt, und wenn sie das Murphey-Gesetz kennen, wird es niemals zu einem guten Zeitpunkt kommen. Bei Investitionen in eine Kapitalinvestition wie ein Gebäude sind Millionen von Dollar einem potenziellen Risiko ausgesetzt. Wenn das Gebäude vorzeitig abgenutzt ist, wurden Ressourcen verschwendet. Umgekehrt wird Gerechtigkeit aufgebaut, wenn sie über ihre Lebenserwartung hinausgehen. Das sollte eine sehr einfache Gleichung sein.

Diese Verlängerung der Lebensdauer eines Kapitalvermögens wird durch zwei unterschiedliche Prozesse erreicht: Gebäudeerneuerung und vorbeugende Wartung. Beide sind im Wesentlichen gleich, nämlich der Ersatz von Systemen, die abgenutzt sind, um dem Kapitalvermögen Leben einzuhauchen. Die meisten Systeme sind so konzipiert, dass sie sich irgendwann grundsätzlich abnutzen. ob es sich um Bremsen, Riemen, Zündkerzen usw. in einem Auto handelt; oder das Dach, die Klimaanlage, die Brandmeldeanlage usw. in einem Gebäude haben alle Lebenszyklen. Das Hauptziel ist es, die Lebensdauer des Gebäudes zu verlängern. Der Hauptunterschied zwischen vorbeugender Wartung (PM) und Gebäudeerneuerung ist der Zyklus, in dem sich diese Systeme befinden. Der allgemeine Ansatz der akademischen / Studienliteratur, dem ich ausgesetzt war, ist, dass wenn der Austauschzyklus weniger als ein Jahr beträgt, es PM ist,länger als ein Jahr wird das Gebäude erneuert. Abgesehen von den Zyklen PM und Gebäudeerneuerung sind sie im Wesentlichen gleich. Wenn Wartungsarbeiten im Rahmen von PM oder Gebäudeerneuerung durchgeführt werden, wird die Lebensdauer des Kapitalvermögens erhöht oder verlängert. Dies wirft nun die nächste Frage auf: Welche angemessenen Ressourcen können für diese PM / Gebäudeerneuerung bereitgestellt werden?

Zu Beginn wird diese Menge immer als Neubaukosten ausgedrückt. Dies wird manchmal auch als Wiederbeschaffungskosten bezeichnet. Der Grund dafür, dass diese PM- / Gebäudeerneuerungskosten in Form von Neubaukosten ausgedrückt werden, besteht darin, dass die endgültigen Kosten für die Systemerneuerung am Ende des Lebenszyklus ermittelt werden, wenn das System vollständig ersetzt werden muss. In diesem Fall ist dieser endgültige Ersatz der Ersatz des gesamten Gebäudesystems als endgültige Kosten für das Lebensende. Deshalb drückt sich dies in den Neubaukosten aus. Diese Kosten werden als ein bis zwei Prozent der Neubaukosten pro Jahr ausgedrückt, basierend auf der von mir gelesenen akademischen / Studienliteratur.

Um dieses Konzept voranzutreiben, sollte der für dieses Gebäude für PM / Gebäudeerneuerung aufgewendete Betrag zwischen 2,25 USD und 4,50 USD pro Quadratfuß und Jahr liegen, wenn die Wiederbeschaffungskosten für einen bestimmten Gebäudetyp und eine bestimmte Belegung 225 USD pro Quadratfuß betragen. Wenn das Gebäude 100.000 Quadratmeter groß wäre, würde sich das auf 225.000 bis 450.000 US-Dollar pro Jahr für dieses Gebäude erstrecken. Sie können sehen, wie sich das sehr schnell summiert. Diese Wartung könnte jedoch die Lebensdauer des Gebäudes um Jahre verlängern. Wenn Sie die Lebensdauer des Gebäudes verlängern, entsteht Eigenkapital. Hier können sich die Wartungskosten eher wie Investitionen verhalten.

Wenn das Quadratmeterportfolio nun mehrere Millionen Quadratmeter umfasst, können Sie sehen, wie schnell sich die Kosten für PM / Gebäudeerneuerung erhöhen können, wodurch möglicherweise ein effektives Programm für verzögerte Wartung erforderlich wird.

Gedanken schließen

Die größte Einzelinvestition, die wir als Einzelpersonen und Organisationen tätigen, ist unser Kapitalvermögen. Die Versorgung dieser Vermögenswerte mit der längsten Lebenserwartung ist für ein nachhaltiges Überlebensmuster für jeden Einzelnen oder jede Organisation von größter Bedeutung. Wenn wir Ausgaben in Investitionen umwandeln, bauen wir Eigenkapital auf und bringen so als Eigentümer einen Mehrwert. Dies ist die primäre (und einzige) Verantwortung eines Treuhänders. Eine verzögerte Wartung muss wie alles, was mit dem Budget zu tun hat, von Zeit zu Zeit erfolgen, wenn die Einnahmen nicht den Erwartungen entsprechen. Wenn sie jedoch angemessen angewendet wird, kostet sie den Einzelnen oder die Organisation nicht vorzeitig oder in zukünftigen Budgetzyklen große Mengen an Ressourcen.

Selbst in unserer „Wegwerf“ -Gesellschaft sollten die meisten Gebäude eine Lebensdauer von mindestens 50 Jahren haben. Wenn wir jedoch unsere anfänglichen Baukosten neu zuweisen (nicht unbedingt erhöhen), können wir diese Lebensdauer auf 70 Jahre verlängern. Wenn wir PM verwenden und die Gebäude erneuern, können wir die Lebensdauer des Gebäudes möglicherweise noch länger verlängern. Sobald das Gebäude über seine ursprüngliche Lebenserwartung hinaus überlebt, schafft es jetzt Eigenkapital, das zum Wiederaufbau verwendet werden kann, sobald die Lebensdauer des Gebäudes überschritten ist. Hier bringt der Einblick in die Wartung wirklich einen Return on Investment, aber das ist das langfristige Wartespiel und nicht das, was jeder Entscheidungsträger besitzt.