Mieterrechte 101: die Garantie der Bewohnbarkeit in New York

Die Rechte der New Yorker Mieter können schwierig sein. Lesen Sie weiter, um mehr zu erfahren.

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Haftungsausschluss:

Die folgenden Informationen gelten für den Staat New York und sollten nicht als Rechtsberatung ausgelegt werden, sondern als Mittel, mit denen Mieter ihr Bewusstsein für die Rechte schärfen können, die sie in Bezug auf ihr Pachtinteresse an einem bestimmten Grundstück haben. Wenn Sie ein Problem mit Ihrem Vermieter haben, empfehle ich Ihnen, einen kompetenten Anwalt zu konsultieren, um sicherzustellen, dass Ihre Rechte ordnungsgemäß beurteilt werden. Der Herausgeber dieses Artikels und seine Mitwirkenden lehnen jede Verantwortung ab

Garantie der Bewohnbarkeit

Jeder Mietvertrag für Wohnimmobilien enthält implizit die sogenannte "Garantie für die Bewohnbarkeit".

Was die Garantie der Bewohnbarkeit impliziert

1. Dass die Räumlichkeiten für die menschliche Besiedlung geeignet sind;
2. Dass der Zustand der Räumlichkeiten mit den von den Parteien vernünftigerweise beabsichtigten Nutzungen übereinstimmt; und
3. Dass die Mieter keinen Bedingungen ausgesetzt sind, die ihr Leben, ihre Gesundheit oder ihre Sicherheit gefährden oder beeinträchtigen. “

Was ist, wenn ein Vermieter die Garantie der Bewohnbarkeit verletzt?

Verstößt ein Vermieter gegen die Bewohnbarkeitsgarantie, muss ein Mieter keine Miete an einen Vermieter zahlen. "Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete hängt von der zufriedenstellenden Instandhaltung der Räumlichkeiten durch den Vermieter in bewohnbarem Zustand ab" (Park West Management Corp. gegen Mitchell, 47 NY2d 316).

Wenn Ihr Vermieter Sie vor Gericht bringt, weil Sie Miete schulden, gewähren die Richter den Mietern regelmäßig eine Reduzierung der Zahlungsrückstände, wenn der Richter feststellt, dass ein Verstoß gegen die Garantie der Bewohnbarkeit vorliegt.

Auch wenn Vermieter Mietverträgen häufig nicht durchsetzbare Klauseln hinzufügen, um Mieter davon abzuhalten, ihre Rechte durchzusetzen, sind Sie gesetzlich nicht immer verpflichtet, diese nicht durchsetzbaren Klauseln einzuhalten, selbst wenn Sie den Mietvertrag unterzeichnet haben.

Schließlich erlaubt das Gesetz keinen Verzicht auf diese Garantie im Mietvertrag. Wenn Ihr Vermieter dies versucht, ist ein solcher Verzicht nicht durchsetzbar, da er gegen die öffentliche Ordnung verstößt.

Feststellen, ob die Garantie für die Bewohnbarkeit verletzt wurde

Um festzustellen, ob Ihr Vermieter gegen die Garantie der Bewohnbarkeit verstoßen hat, müssen Sie sich folgende Frage stellen:

(Operative Sprache: "Entzug wesentlicher Funktionen". Mit anderen Worten, hindert Sie der gegenwärtige Zustand des Raums daran, ihn für den beabsichtigten Zweck zu verwenden?)

Folgendes wurde als Verstoß gegen die Garantie der Bewohnbarkeit im Bundesstaat New York angesehen.

Verstöße gegen die Garantie der Bewohnbarkeit im Staat New York

• Asbest, das in der Wohnung der Mieter in die Luft gelangen könnte.
• Abnahme oder Mangel an Aufzugsservice.
• Unterbrochene Bodenfliesen, die einen gefährlichen Zustand verursachen.
• Erhebliche Müllansammlungen, die zum Befall von Insekten oder Ungeziefer führen.
• Keine Wärme- und Warmwasserversorgung für längere Zeit.
• Starker Befall von Insekten und Ungeziefer.
• Farbe auf Bleibasis, insbesondere dort, wo kleine Kinder leben.
• Luft-, Licht- und / oder Belüftungsentzug.
• Übermäßiger Lärm von Bauwerken, mechanischen Geräten oder sogar benachbarten Mietern, wenn der Vermieter keine wirksamen Maßnahmen ergreift, um die Belästigung zu verringern.
• beleidigende Dämpfe und Gerüche.
• Sanitär defekt.
• Unzureichende Sicherheit (z. B. beschädigte Eingangsschlösser, Türsummer usw.).
• Abwasser tritt aus und läuft aus.
• Keine Rauchmelder vorhanden.
• Störungen in der Wasserversorgung.
• Fehlende Fensterschutzvorrichtungen, wenn dies aufgrund lokaler Verordnungen zum Schutz von Kindern erforderlich ist.

Hinweis!

Bedingungen, die durch das Fehlverhalten eines Mieters oder durch Personen unter der Leitung oder Kontrolle des Mieters verursacht werden, lösen keine Garantieverletzung aus.

Berufung auf die Verletzung der Garantie der Bewohnbarkeit

Das Wichtigste, an das Sie sich bei der Berufung auf die Verletzung der Garantie der Bewohnbarkeit als Verteidigung in einem Vermieter- / Mieterverfahren erinnern sollten, ist, dass Sie Ihren Vermieter schriftlich über den fehlerhaften Zustand in Ihrem Raum informieren. Wenn er nicht benachrichtigt wird und keine angemessene Gelegenheit hat, die Situation zu korrigieren, verlieren Sie möglicherweise Ihr Recht, sich auf die Garantie der Bewohnbarkeit zu berufen.

Eine bewährte Methode besteht darin, eine schriftliche Mitteilung gemäß den Bedingungen Ihres Mietvertrags zu senden. Wenn in Ihrem Mietvertrag nichts anderes angegeben ist, senden Sie eine schriftliche Mitteilung per erstklassiger Rücksendebestätigung sowie eine Kopie per E-Mail oder Fax.

Immobilienrecht des Staates New York s. 235-b

Die Garantie der Bewohnbarkeit

1. In jedem schriftlichen oder mündlichen Miet- oder Mietvertrag für Wohngebäude wird davon ausgegangen, dass der Vermieter oder Vermieter verpflichtet und garantiert, dass die so gemieteten oder gemieteten Räumlichkeiten und alle in Verbindung damit gemeinsam mit anderen Mietern oder Bewohnern genutzten Flächen für den menschlichen Lebensraum geeignet sind für die von den Parteien vernünftigerweise beabsichtigten Verwendungszwecke und dass die Bewohner solcher Räumlichkeiten keinen Bedingungen ausgesetzt werden dürfen, die gefährlich, gefährlich oder schädlich für ihr Leben, ihre Gesundheit oder Sicherheit sind. Wenn ein solcher Zustand durch das Fehlverhalten des Mieters oder Mieters oder von Personen unter seiner Leitung oder Kontrolle verursacht wurde, stellt dies keinen Verstoß gegen diese Vereinbarungen und Garantien dar.
2. Jede Vereinbarung eines Mieters oder Mieters über eine Wohnung, die auf seine in diesem Abschnitt dargelegten Rechte verzichtet oder diese ändert, ist ungültig, da sie gegen die öffentliche Ordnung verstößt.
3. Bei der Bestimmung der Höhe des Schadens, den ein Mieter aufgrund eines Verstoßes gegen die in diesem Abschnitt dargelegte Garantie erleidet, hat das Gericht; (a) brauchen keine Expertenaussage zu verlangen; und (b) in dem Umfang, in dem die Garantie verletzt wird oder nicht aufgrund eines Streiks oder eines anderen Arbeitskonflikts geheilt werden kann, der nicht in erster Linie vom einzelnen Vermieter oder Vermieter verursacht wird und solche Schäden auf einen solchen Streik zurückzuführen sind, die Rückforderung eines solchen Streiks ausschließen Umfang, mit Ausnahme des Umfangs der etwaigen Nettoeinsparungen für den Vermieter oder Vermieter aufgrund eines solchen Streiks oder Arbeitskampfes, der den Räumlichkeiten des Mieters zuzurechnen ist, sofern der Vermieter oder weniger jedoch einen Versuch nach Treu und Glauben unternommen hat, wo praktikabel, um die Verletzung zu heilen. (c) wenn die Räumlichkeiten einer Regulierung gemäß dem örtlichen Gesetz zur Kontrolle der Miete von Notunterkünften unterliegen,Das Notmieterschutzgesetz von 1984, das Mietstabilisierungsgesetz von 1990 oder das Stadtmiet- und Rehabilitationsgesetz reduzieren den nach diesem Gesetz gewährten Betrag um den Gesamtbetrag der von der staatlichen Wohnungs- und Wohnungsabteilung angeordneten Mietminderung Erneuerung der Gemeinschaft gemäß solchen Gesetzen oder Handlungen, die dem Mieter ab dem Datum des Inkrafttretens einer solchen Mietminderungsverordnung zuerkannt wurden und sich auf eine oder mehrere Angelegenheiten beziehen, für die im Rahmen dieser Vereinbarung eine Erleichterung gewährt wird.Dies bezieht sich auf eine oder mehrere Angelegenheiten, für die hiermit Erleichterungen gewährt werden.Dies bezieht sich auf eine oder mehrere Angelegenheiten, für die hiermit Erleichterungen gewährt werden.

Fälle von Vermietern / Mietern in Brooklyn, Manhattan, Queens, Staten Island und der Bronx

Das Housing Court in Brooklyn befindet sich in der 141 Livingston Street. Wenn Sie in der E-Mail eine Benachrichtigung erhalten, die Ihr Erscheinen erfordert, müssen Sie unbedingt antworten und unverzüglich geeignete Maßnahmen ergreifen. Dies beinhaltet die Dokumentation aller Bedingungen im Gebäude, die einen Verstoß gegen die Garantie der Bewohnbarkeit darstellen können.

Wenn Sie Fragen zu Ihrem Fall haben, rufen Sie mich bitte unter 718-701-5772 an.

Wenn Sie eine Vertretung in einer Vermieter- / Mietersache benötigen, kümmere ich mich um Auftritte in allen fünf Bezirken der Stadt New York (Manhattan, Brooklyn, Queens, Staten Island und Bronx). Ich bin normalerweise in Brooklyn (Kings County).

Auf Anfrage kann ich Termine in Brooklyn und Manhattan vereinbaren.

Fallaktualisierungen

Vermieter gegen Mieter , 2011 NY Slip Op 52490 (U) (Weschester County, 13. Juni 2011) (wo das Westchester Court Störungen aufgrund des Baus des Vermieters auf einem benachbarten Grundstück als Verstoß gegen die Garantie der Bewohnbarkeit ansah).