Seien Sie vorsichtig, bevor Sie eine Eigentumswohnung umbauen

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Was ist ein Umbau einer Eigentumswohnung?

Ein Umbau einer Eigentumswohnung erfolgt, wenn eine gesamte im Alleineigentum befindliche Immobilie in einzeln verkaufte Einheiten als Eigentumswohnungen umgewandelt wird. (Eine Änderung der Verwendung).

Viele dieser Immobilien waren ursprünglich Wohnungen und manchmal waren es Gebäude wie Fabriken oder Schulen.

Unsere Geschichte vor unserer Residenz wurde konvertiert

Ich habe sieben Jahre in einem Wohnhaus gelebt und es geliebt. Es war in einem Wohngebiet von meist Privathäusern. Das Gebäude war ein Fünfeck mit fünf Seiten. In der Mitte, im ersten Stock, befand sich ein Brunnen mit funkelnden bunten Lichtern. Der zweite und dritte Stock waren offen und man konnte über das Geländer in den Brunnen schauen. Es war einzigartig und elegant und doch nicht teurer als andere Mieten in der Gegend.

Auf jeder der fünf Seiten befanden sich zwei Wohnungen, die in einem kuchenförmigen Keil aus der Mitte kamen. Es war eine sehr einzigartig geformte Wohnung. Als man den Keil betrat, öffnete sich der breiteste Teil zu einem Balkon mit Blick auf die Gärten.

Wir hatten ein Summer-Sicherheitssystem und eine Videokamera in der Lobby, lange bevor Videokameras die Norm waren. Man musste einfach den Fernseher auf Kanal 9 einstellen, um zu sehen, wer sie summte. In den Hallen wurde leise Musik über das Lautsprechersystem gespielt.

Wir hatten einen schönen Pool, der makellos sauber gehalten wurde.

Das Gebäude wurde hauptsächlich von jungen Fachleuten bewohnt und der Eigentümer überprüfte die Mieter. Es gab einige Vorfälle, in denen Mieter übermäßig laute Musik spielten, aber sie wurden sofort vertrieben.

Für mich war dies eine idyllische Residenz. Dann erhielt ich die Nachricht, dass die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden. Sobald eine Einheit gekauft wurde, musste der bestehende Mieter gehen.

Sie lieben Ihre Residenz, aber es geht Eigentumswohnung

Ich habe meine Entscheidung aufgrund von Annahmen getroffen (schlechte Idee)

Ich fand den Preis der Einheiten so vernünftig, dass es eine gute Investition wäre. Es wäre eine gute Möglichkeit für mich, Eigenkapital aufzubauen und in ein paar Jahren damit ein Haus zu kaufen.

Ich ging davon aus, dass die meisten anderen Mieter, die ich zumindest beiläufig kennengelernt hatte, auch Einheiten kaufen würden, da dies ein großartiger Ort zum Leben war. Ich ging davon aus, dass der Charakter des Gebäudes derselbe bleiben und wahrscheinlich die Lebensqualität steigen würde, da jeder ein begründetes Interesse daran haben würde, die Immobilienwerte zu erhalten.

Es gab eine kleine Anzahlung, meine Hypothekenzahlungen waren niedrig und die Wartungsgebühr für Eigentumswohnungen war angemessen.

Tatsächlich erhielt ich beim Kauf einer Einheit die Satzung. Ein legales Buch mit einer Dicke von etwa einem Zoll. Es wurden alle Vor- und Nachteile beschrieben. Mir schien, als ob jeder die Regeln befolgte und die Regeln so klar formuliert waren, dass mein zukünftiges Glück, dort zu leben, garantiert war.

Reality Hit - es hat eine Weile gedauert

Nur wenige der bestehenden Mieter kauften Einheiten. Sie hatten ihre Gründe. Junge Paare entschieden sich dafür, direkt in das Wohneigentum zu wechseln. Einige erwarteten einen Umzug von ihrem Unternehmen, andere hatten keine Anzahlung. Ihre Gründe waren unterschiedlich und ich war traurig, einige von ihnen bewegen zu sehen.

Etwa die Hälfte der Einheiten (30) wurde von Spekulanten gekauft. Abwesende Investoren, die daran interessiert sind, Mieteinnahmen zu erzielen und die Immobilie dann möglicherweise mit Gewinn zu verkaufen. Problem? Die meisten von ihnen hatten weder die Ressourcen noch die Neigung, Mieter vorab zu prüfen. Wenn ihre Mieter um 2 Uhr morgens Musik machten, war es ihnen egal, solange ihre Miete bezahlt wurde. Wenn ihre Mieter Drogen verkauften, schlossen sie ein Auge zu. Wir hatten einen Besitzer, der an eine junge Frau vermietete, die in einem Donut-Laden arbeitete. Die Wohnung war jedoch nichts für sie, sie wurde von ihrem Freund geschickt, um sie zu mieten. Er wollte es als Clubhaus für seine Straßenbande. So gingen junge Männer mit Baseballschlägern über den Schultern in das Gebäude hinein und aus ihm heraus. Sie waren nie ohne sie und sie waren keine Baseballspieler.

Sie würden denken, dass die Satzung dies verhindern würde. In Wirklichkeit hatten jedoch nur wenige Vorstandsmitglieder den Mut, die Regeln durchzusetzen. Die Hausverwaltungsgesellschaft hat es in extremen Fällen für sie getan, aber jemanden zu vertreiben ist nicht so einfach. Es scheint, dass viele dieser Mieter wussten, "wie man das Spiel spielt". Viele behaupteten eine Krankheit oder Behinderung, die den Räumungsprozess verlängerte. In den Monaten, die der Prozess dauerte, mussten wir ihre Spielereien ertragen.

Die finanziellen Folgen gemeinsamer Ausgaben

Die Wartungsgebühr deckt alle üblichen Kosten für die Wartung des Gebäudes ab. Wenn die Baukosten steigen, steigen auch die Wartungsgebühren.

Obwohl jede Einheit ihre eigene Telefon- und Stromrechnung bezahlte, wurden Wasser und Erdgas leider nicht getrennt gemessen. Jede Einheit hatte einen eigenen Thermostat und eine eigene Heizeinheit und konnte die Wärme nach Bedarf regeln, aber wir teilten uns alle die Kosten für das Gas.

Theoretisch sollte sich das alles ausgleichen. Betrachten Sie in Wirklichkeit zwei Beispiele für die schwerwiegenderen Fallstudien:

Barbara D: Sie hatte ein chronisches Müdigkeitssyndrom und erklärte, dass sie aufgrund ihrer Krankheit die Fenster im Winter (in Connecticut) weit offen halten müsse, da sie frische Luft benötige. Sie musste jedoch auch warm sein, also stellte sie ihre Hitze auf 85 Grad ein.

John T: Einer seiner Nachbarn beschwerte sich, dass er ständig fließendes Wasser hörte; es machte ihn verrückt. Der Hausmeister erhielt die Erlaubnis, Johns Wohnung zu betreten. Als er sich vom Wohnzimmer aus dem Badezimmer näherte, kam eine dicke Dampfwolke aus dem Badezimmer. Im Badezimmer stieg das heiße Wasser aus dem Badewannenhahn. Anscheinend war dies schon seit einiger Zeit der Fall, da die Wände des Badezimmers und die angrenzende Wand des Wohnzimmers mit dickem pelzigem schwarzen Schimmel bedeckt waren. Die Behebung eines Installationsproblems lag in der Verantwortung des einzelnen Gerätebesitzers, und John wollte keinen Klempner einstellen, also ließ er einfach das heiße Wasser sprudeln.

Oh ja, unsere schönen Brunnen. Als die Qualität unserer Bewohner sank, sank auch die ihrer Besucher. Es scheint oft, dass Besucher des Gebäudes dachten, es wäre humorvoll, Seife in sie zu werfen. Sie müssen lustige Filme gesehen haben, in denen die Seife sprudelt. In Wirklichkeit verursacht die Seife keine Blasen. Es sitzt einfach da und verstopft dann die Wasserpumpe. Wir müssten also regelmäßig neue Pumpen kaufen und in Arbeitsstunden investieren, um die Brunnen zu entleeren und die Seife zu reinigen. Jedes Mal, wenn jemand einen Besucher mit einem "Sinn für Humor" hatte, kostete uns das 300 Dollar Overhead.

Es gab so viele ähnliche Geschichten. Ausgaben, die uns allen durch die Nachlässigkeit einiger weniger Menschen entstehen. Dadurch stiegen unsere Wartungsgebühren.

Und die finanzielle Situation wurde schlimmer

Zu Beginn ließ der Verwaltungsrat es so einrichten, dass die Hausverwaltungsgesellschaft die Schecks ausstellte und sie zur monatlichen Verwaltungsratssitzung brachte, damit der Verwaltungsrat sie überprüfen konnte. Für jeden Scheck war die Unterschrift von zwei Vorstandsmitgliedern erforderlich.

Unsere damals gewählte Präsidentin entschied, dass sie viel zu beschäftigt war, um sich Sorgen machen zu müssen, Schecks unterschreiben zu müssen, und erteilte dem Hausverwalter die alleinige Befugnis zur Unterzeichnung von Schecks.

Die nächste gewählte Präsidentin entschied, dass sie sich nicht einmal die Mühe machen wollte, die Schecks bei den Vorstandssitzungen zu sehen. Sie sagte dem Hausverwalter, er solle sie einfach unterschreiben und schicken.

Irgendwann wurde festgestellt, dass unser gesamter Reservefonds von 30.000 US-Dollar weg war. Der Strom für die Lichter in den Hallen, auf dem Parkplatz und in der Waschküche lag drei Monate zurück. Die Erdgasrechnung war ebenfalls drei Monate überfällig. Wir schuldeten nun 60.000 US-Dollar an Versorgungsunternehmen. Dies geschah, als das Gebäude verfiel, da nichts mehr gewartet wurde.

Das Ergebnis war, dass unsere Wartungsgebühren deutlich gestiegen sind. Im Januar und erneut im März wurden uns jeweils 2.000 US-Dollar veranschlagt.

Es scheint, dass die Kammer beschlossen hat, keine Strafverfolgung zu betreiben, wie die Satzung geschrieben wurde. Wenn Geld fehlte, müssten die Vorstandsmitglieder es persönlich nachholen. Wenn sie also den Hausverwalter verfolgen und verlieren würden, wäre dies ein Eingeständnis für fehlendes Geld. Sie haben sich einfach für "nicht verantwortlich" erklärt.

(Nebenbei bemerkt: Mein Cousin lebt in einer Eigentumswohnung, die ursprünglich als solche gebaut wurde, nicht in einem Umbau, und das Gleiche geschah. Sie haben jetzt Eigentum heruntergekommen und keine Mittel, um es zu reparieren.)

Meine Vorschläge - Wenn Sie eine Eigentumswohnungsumwandlung kaufen möchten

Überprüfen Sie, wie die allgemeinen Dienstprogramme gemessen werden. Suchen Sie nach einer individuellen Messung - jeder Eigentümer zahlt sein eigenes Gas, Wasser und Strom. Ich kann das nicht genug betonen.
Finden Sie heraus, wer ihre Hausverwaltungsgesellschaft ist. Führen Sie eine Online-Suche nach dem Namen des Unternehmens durch und prüfen Sie, ob jemand negative Kommentare dazu verfasst hat. Überprüfen Sie ihre Bewertung mit dem Better Business Bureau.
Wenden Sie sich an die Hausverwaltungsgesellschaft, um zu erfahren, ob sie beabsichtigt, die Immobilie weiterhin zu verwalten. Mehrere Unternehmen ließen uns fallen, da wir zu klein waren, um profitabel zu sein. So kamen wir zu dem Manager, der mit dem Geld davonkam.
Stellen Sie Fragen dazu, wie viele Einheiten vom Eigentümer bewohnt werden und wie viele von abwesenden Eigentümer-Investoren besessen werden.
Fragen Sie, ob in naher Zukunft größere Ausgaben zu erwarten sind, z. B. das Pflastern des Parkplatzes oder das Auskleiden des Pools. Denken Sie an etwas Großes, das getan werden muss, und fragen Sie, wann es zuletzt getan wurde. Fahren Sie herum und prüfen Sie, ob etwas Wichtiges repariert werden muss, z. B. die Dächer oder das Abstellgleis.
Fragen Sie, wann ihre letzte Bewertung stattgefunden hat und ob welche erwartet werden. Finden Sie heraus, wann die Wartungsgebühr zuletzt gestiegen ist und um welchen Prozentsatz sie traditionell erhöht wird.
Fahren Sie zu verschiedenen Tages- und Nachtzeiten um die Einheiten herum, um zu sehen, welche Art von Aktivität Sie sehen. Wenn Sie beispielsweise Einheiten sehen, in denen Pakete aus dem Fenster gehen und Geld hereinkommt, liegt wahrscheinlich eine Drogenaktivität vor.
Sehen Sie, ob Sie einige der derzeitigen Eigentümer erkennen und fragen können, ob sie glücklich sind, dort zu leben.

Fragen & Antworten

Frage: Wird für eine Konvertierung ein PDI benötigt?

Antwort: Ich habe als Mieter in dem Gebäude gelebt, bevor ich eine Einheit gekauft habe. Ich weiß nicht, was der Bauherr tun musste, um das Gebäude von einem Wohnhaus in eine Eigentumswohnung umzuwandeln. Ich erinnere mich, dass wir ein Schreiben erhalten haben, in dem angegeben wurde, dass der Eigentümer das Recht zur Umwandlung beantragt hat, und dann eine Mitteilung, wann es zusammen mit unseren Optionen umgewandelt wurde. Als Käufer musste ich keinen PDI haben und ich auch nicht. Der Eigentümer stellte die Hypotheken als Verkaufsmerkmal zur Verfügung, weshalb ein Hypothekenunternehmen keine Anforderungen stellte.

Was sind Ihre Erfahrungen mit Condo Conversions?

Ashlee Thomas am 20. Mai 2020:

Das ist großartiger Inhalt. Die Seite bleibt jedoch mit so vielen Pop-ups hinter Major zurück. Vielen Dank dafür - ich war der Wohnung überdrüssig und jetzt haben Sie meine Befürchtungen bestätigt. Vielen Dank.