Was passiert, wenn Sie Ihr Haus verlassen und es abschotten lassen?

Das Abschotten oder Verlassen Ihres Hauses kann eine schwierige Zeit im Leben sein. Folgendes können Sie tun, wenn Sie diese schwierige Entscheidung treffen müssen.

Andrew Buchanan

Was passiert, wenn Sie Ihr Zuhause verlassen und es ausschließen lassen?

Wenn Sie vor einer Zwangsvollstreckung stehen, kann es verlockend sein, einfach aufzugeben und von zu Hause wegzugehen. Bevor Sie Ihre Hypothek aufgeben, sollten Sie die möglichen Konsequenzen einer Abschottung Ihres Hauses berücksichtigen. Manchmal scheint es die beste Option zu sein, ein Haus zu verlassen, aber eine Abschottung Ihres Hauses schadet oft mehr als es nützt.

Abgesehen davon, dass Sie Ihr Haus verlieren und möglicherweise keinen Wohnraum haben, wirkt sich die Abschottung Ihres Hauses dramatisch auf Ihre Kreditwürdigkeit aus und erschwert es Ihnen, sich in Zukunft für einen neuen Kredit zu qualifizieren. Es gibt auch steuerliche Konsequenzen der Zwangsvollstreckung, die Sie berücksichtigen sollten, bevor Sie die Entscheidung treffen, Ihr Haus in die Zwangsvollstreckung zu lassen.

Was passiert also, wenn Sie Ihr Haus verlassen und es abschotten lassen? Dieser Artikel hilft Ihnen zu verstehen, welche Konsequenzen es haben wird, wenn Ihr Haus abgeschottet wird. Es gibt Ihnen auch eine Vorstellung davon, was Sie erwartet, und bietet einige Optionen für diejenigen, die versuchen möchten, ihre Häuser zu retten und eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.

Die Auswirkung der Zwangsvollstreckung auf Ihre Bonität

Sie fragen sich möglicherweise, was mit Ihrem Guthaben bei einer Zwangsvollstreckung passiert. Sie sind sich wahrscheinlich bewusst, dass eine Zwangsvollstreckung Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigt. Wie stark sich dies auf Ihre Punktzahl auswirkt, kann variieren. Beachten Sie jedoch, dass jede verspätete Zahlung in Ihrer Kreditauskunft angezeigt wird. Wenn Ihr Haus eine Zwangsvollstreckung durchläuft, wird im Abschnitt Ihrer Kreditauskunft ein Eintrag vorgenommen, der rechtliche Schritte abdeckt.

Eine Zwangsvollstreckung wirkt sich tendenziell stärker auf Ihre Kreditwürdigkeit aus, wenn Sie nur sehr wenige andere Schulden haben. Wenn Sie über aktuelle Kreditkarten- und Autozahlungen verfügen, kann dies dazu beitragen, die Auswirkungen der Zwangsvollstreckung auf Ihre Kreditwürdigkeit abzufedern. Wenn Ihre Kreditauskunft jedoch nur wenige andere Elemente enthält oder diese Rechnungen ebenfalls zurückfallen, ist der Effekt normalerweise viel größer.

Die Zwangsvollstreckung und die Aufzeichnung über verspätete Zahlungen können bis zu sieben Jahre in Ihrer Kreditauskunft verbleiben. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie sieben Jahre lang keinen Kredit erhalten können. Sobald sich Ihre finanzielle Situation verbessert, sollten Sie sich bemühen, jede Rechnung, die Sie haben, pünktlich zu bezahlen. Viele Menschen stellen fest, dass sie sich bereits nach zwei Jahren für einen neuen Kredit qualifizieren können.

Nach einer Zwangsvollstreckung benötigen Sie wahrscheinlich eine große Anzahlung, wenn Sie das nächste Mal Geld ausleihen, um ein Haus zu kaufen. Ihr Zinssatz ist wahrscheinlich auch höher. Denken Sie daran, dass Regierungsprogramme wie Fannie Mae und Freddie Mac für Personen, die in den letzten zwei Jahren ein abgeschottetes Haus hatten, nicht verfügbar sind.

Wenn Ihre Zwangsvollstreckung nicht durch eine Verletzung oder andere unerwartete Umstände verursacht wurde, die Sie daran gehindert haben, Ihre Zahlungen zu leisten, haben Sie möglicherweise Probleme mit dem Schuldenmanagement, die behoben werden sollten. Unternehmen wie Freedom Debt Management können Ihnen dabei helfen, Ihre Kreditkartenschulden zu beseitigen und Ihr Guthaben schließlich wieder aufzubauen, sodass Sie in Zukunft weniger wahrscheinlich mit Ihren Schulden in Schwierigkeiten geraten.

Mangelurteile

Eine häufig gestellte Frage lautet: "Wenn mein Haus abgeschottet ist, können sie mich dann bezahlen lassen?" In vielen Staaten lautet die Antwort ja. Dies geschieht jetzt viel häufiger als früher. Der Grund ist, dass die Immobilienpreise gefallen sind, so dass es viel wahrscheinlicher ist, dass Ihr Haus für weniger als die Höhe des Darlehens verkauft wird. Wenn Ihr Staat Mängelurteile zulässt, kann der Kreditgeber Ihnen die Differenz zwischen dem Betrag, den Sie für Ihre Hypothek geschuldet haben, und dem Preis, zu dem das Haus bei der Zwangsversteigerung verkauft wurde, nachkommen.

Die steuerlichen Folgen der Zwangsvollstreckung

Eine Sache, die viele Menschen nicht erkennen, ist, dass es oft eine Steuerstrafe gibt, die mit einer Zwangsvollstreckung einhergeht. Was passiert ist, wenn das Haus für weniger als den geschuldeten Betrag verkauft, wird der Rest des Kreditsaldos als "vergeben" betrachtet.

Die IRS betrachtet dies als Einkommen, weil es etwas ist, das Sie hätten bezahlen müssen, aber aus dem Sie aussteigen. Infolgedessen können Sie auf die Differenz zwischen dem geschuldeten Betrag und dem Betrag, für den das Haus verkauft wurde, besteuert werden.

Es ist eine gute Idee, mit einem Buchhalter oder Steueranwalt über die möglichen steuerlichen Konsequenzen zu sprechen, bevor Sie die Abschottung Ihres Hauses zulassen.

Sonstige Immobilien und Immobilien

Eine Sache, über die sich die Menschen oft Sorgen machen, wenn sie vor einer Zwangsvollstreckung stehen, ist, ob der Kreditgeber in der Lage sein wird, auch andere Immobilien zu übernehmen, die sie besitzen. Da Immobilienkredite durch die zu finanzierende Immobilie besichert sind, ist diese Immobilie normalerweise alles, was der Kreditgeber aufnehmen kann. Wenn Sie jedoch bei der Beantragung des Darlehens ausdrücklich ein anderes Grundstück als zusätzliche Sicherheit aufgeführt haben, kann dieses Objekt auch übernommen werden.

Wenn Ihr Kreditgeber Ihr Haus abschottet, ist Ihr persönliches Eigentum nicht in der Zwangsvollstreckung enthalten. Der Kreditgeber hat keinen Anspruch auf Eigentum, das nicht dauerhaft mit dem Haus verbunden ist.

Optionen zur Vermeidung von Zwangsvollstreckungen

Anstatt vom Haus wegzugehen, ist es eine gute Idee, sich an Ihren Kreditgeber zu wenden, sobald Sie Probleme haben, Ihre Zahlungen zu leisten, um zu versuchen, etwas herauszufinden. Viele Kreditgeber bieten Programme an, um Hausbesitzern zu helfen, die kurzfristige finanzielle Schwierigkeiten haben. Wenn Sie mit Ihrem Kreditgeber zusammenarbeiten, können Sie möglicherweise die Zwangsvollstreckung Ihres Hauses beenden.

Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung

Wenn es so aussieht, als könnten Sie keinen Weg finden, Ihr Zuhause zu behalten, bieten einige Kreditgeber eine "Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung" oder "Bargeld für Schlüssel" an. Wenn Sie Ihren Kreditgeber dazu bringen können, Sie dafür zu bezahlen, dass Sie schnell ausziehen und das Haus in gutem Zustand verlassen, könnte dies Ihnen helfen, die Kosten für den Umzug in ein neues Haus zu bezahlen. Eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung hat jedoch in der Regel ungefähr die gleiche Auswirkung auf Ihre Kreditwürdigkeit wie eine tatsächliche Zwangsvollstreckung.

Leerverkauf

Eine Alternative zum Verlassen Ihres Hauses ist ein Leerverkauf. Leider brauchen Sie dazu die Kooperation der Bank. Wenn Sie Ihr Haus im Leerverkauf verkaufen, erklärt sich die Bank damit einverstanden, den Betrag, für den das Haus verkauft, als vollständige Zahlung für die Hypothek zu akzeptieren. Einige Banken werden überhaupt keine Leerverkäufe tätigen, und diejenigen, die dies tun, werden Sie dazu bringen, durch viele Reifen zu springen und Tonnen von Papierkram auszufüllen, um den Verkauf zu genehmigen. Leerverkäufe sind daher selten. Wenn Sie dies jedoch tun können, ist ein Leerverkauf besser, als Ihr Haus in die Zwangsvollstreckung zu lassen.

Darlehensänderung

Eine Darlehensänderung ist eine Vereinbarung zwischen Ihnen und der Bank, mit der die Darlehensbedingungen geändert werden. Es ist genauso schwierig, eine Bank davon zu überzeugen, einen Kreditmodifikationsvertrag abzuschließen, wie ein Leerverkauf, vielleicht schwieriger. Wenn Sie diese Option verfolgen, ist es eine gute Idee, sich von einem erfahrenen Anwalt oder einer Darlehensänderungsfirma bei diesem Prozess unterstützen zu lassen.

So schließen Sie Ihr Zuhause aus

Ich sehe viele Leute, die nach einer Abschottung für ein Haus suchen, also nehme ich mir eine Minute Zeit, um diese Frage zu beantworten. Wenn Sie Ihre Hypothek nicht bezahlen, wird Ihr Haus natürlich irgendwann abgeschottet, aber ich denke, wenn Sie nach Informationen suchen, wie Sie Ihr Haus abschotten können, fragen Sie wirklich, ob Sie der Bank sagen sollten, dass Sie es sind Lassen Sie Ihr Haus in die Zwangsvollstreckung gehen.

Die Antwort auf diese Frage ist, dass es ganz bei Ihnen liegt. Sie können Ihrer Hypothekenbank mitteilen, dass Sie die Zahlung nicht mehr bezahlen können oder einfach die Zahlung einstellen können. Wenn Sie den Kreditgeber benachrichtigen, können Sie davon ausgehen, dass der Zwangsvollstreckungsprozess früher beginnt als wenn Sie dies nicht tun. Daher ist es möglicherweise nicht in Ihrem besten Interesse, dies mitzuteilen. Was passiert, wenn Sie ein Haus abschotten und kein anderes Haus finden, in das Sie einziehen können, bevor Sie die Räumlichkeiten verlassen müssen? Sie benötigen sowohl Zeit als auch Geld, um sich zu bewegen. Möglicherweise sind Sie besser dran, wenn Sie versuchen, die Zwangsvollstreckung zu verzögern, während Sie Geld für Miete und Umzugskosten sparen.

Was passiert bei einer gerichtlichen Verfallserklärung?

Was passiert also, wenn Sie abschotten? Das ist eine gute Frage. Sobald Sie mit Ihren Zahlungen in Verzug geraten sind, erhalten Sie zunächst eine Benachrichtigung, dass Ihre Zahlung überfällig ist. Möglicherweise erhalten Sie auch Abholanrufe vom Kreditgeber. Die Hypothekenbank kann zwei bis drei Monate lang überfällige Mitteilungen senden, bevor sie mit der Zwangsvollstreckung beginnt, oder sie kann mit der Zwangsvollstreckung beginnen, sobald Sie Ihre Hypothek verspätet haben.

Mahnung

Das Zwangsvollstreckungsverfahren ist von Staat zu Staat unterschiedlich, aber alle Staaten verlangen eine Benachrichtigung, bevor die Bank ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleitet. Dies kann je nach Wohnort als "Inverzugsetzung", "Beschleunigungsmitteilung" oder "Anforderungsschreiben" bezeichnet werden. In den meisten Gebieten haben Sie ungefähr 30 Tage Zeit, um Ihre Hypothek nachzuholen, bevor der Kreditgeber weitere Maßnahmen ergreifen kann, um Ihr Haus auszuschließen.

Bekanntmachung über den Zwangsvollstreckungsverkauf

Nachdem Sie eine Benachrichtigung erhalten haben und die Wartezeit abgelaufen ist, kann der Kreditgeber einen Termin für den Verkauf Ihres Hauses bei einer Zwangsversteigerung festlegen. Sie können das Datum der Zwangsvollstreckungsauktion per Post oder durch Veröffentlichung zu Hause bekannt geben. In den meisten Fällen erfolgt dies jedoch durch Veröffentlichung einer öffentlichen Bekanntmachung in der lokalen Zeitung. Sobald die Mitteilung veröffentlicht oder zugestellt wurde, können Sie Ihr Haus nicht mehr retten, indem Sie Ihre Zahlungen auf den neuesten Stand bringen. Sie müssen nun den gesamten Kreditbetrag bezahlen, um die Zwangsvollstreckung zu stoppen.

Die Zwangsversteigerung

Bei der Zwangsversteigerung erhalten Bieter die Möglichkeit, auf das Haus zu bieten. Wenn das Höchstgebot gleich oder größer als der geschuldete Betrag ist, wird der Höchstbietende nach der Rücknahmefrist, falls vorhanden, das Haus in Besitz nehmen. Andernfalls übernimmt die Bank das Eigentum an der Wohnung.

Die Rücknahmefrist

In vielen Staaten gibt es im Zwangsvollstreckungsverfahren eine sogenannte "Rückzahlungsfrist". Wie dies funktioniert, ist von Staat zu Staat unterschiedlich. Überprüfen Sie daher die Zwangsvollstreckungsgesetze Ihres Staates, um herauszufinden, ob und wie lange eine Rückzahlungsfrist besteht.

Wenn es eine Rücknahmefrist gibt, haben Sie nach dem Verkauf des Eigenheims eine bestimmte Zeitspanne, in der Sie den auf dem Eigenheim geschuldeten Restbetrag ermitteln und das Eigenheim einlösen können. Die Rücknahmefrist liegt häufig zwischen 6 und 12 Monaten.

Dies gibt dem Hausbesitzer die Möglichkeit, einen Käufer für das Haus zu finden, um den Kreditbetrag zurückzuzahlen. Auch wenn Sie keinen Käufer finden, sind Sie berechtigt, während der Rücknahmefrist im Haus zu bleiben. Während dieser Zeit leben Sie grundsätzlich mietfrei im Haus. Es ist eine gute Idee, diese Zeit zu nutzen, um Geld zu sparen und ein anderes Haus oder eine andere Wohnung zu mieten.

Was passiert nach der Abschottung?

Jetzt, da Sie wissen, was passiert, wenn Sie ein Haus abschotten, fragen Sie sich möglicherweise, was nach der Abschottung Ihres Hauses passiert. Sobald die Rücknahmefrist abgelaufen ist (falls es in Ihrem Bundesstaat eine gibt), übernimmt die Bank das Eigentum an dem Haus. Es wird Teil des REO- oder Immobilieninventars der Bank.

Bankeigene Häuser werden in der Regel wie jedes andere Haus bei einem Immobilienmakler gelistet. Ausgeschlossene Häuser verkaufen sich normalerweise für weniger als andere Häuser, da sie während und nach der Zwangsvollstreckung häufig vernachlässigt werden. Infolgedessen benötigen sie in der Regel einige TLC, wenn sie auf den Markt kommen, und bringen keinen so hohen Preis wie andere Häuser in derselben Nachbarschaft.