Ermittlung des Wertes einkommensschaffender Immobilien

Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wie Sie den Wert einkommensschaffender Immobilien bestimmen können.

Tierra Mallorca

Besitzen Sie Immobilien, die Einkommen bringen oder Einkommen bringen könnten? Möchten Sie einen ungefähren Wert für die Immobilie ermitteln?

Wenn ja, helfen Ihnen die folgenden Informationen dabei, einen Wert zu ermitteln, der auf standardspezifischen Informationen basiert. Die Informationen können auf ein Einfamilienhaus, Duplex, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, Grundstücke, Einzelhandelsgeschäfte und andere einkommensschaffende Immobilien angewendet werden.

Kapitalisierungsrate (Cap Rate)

Die Kapitalisierungsrate oder Cap-Rate ist ein Verhältnis, das zur Schätzung des Werts einkommensschaffender Immobilien verwendet wird. Die Cap-Rate ist das Netto-Betriebsergebnis geteilt durch den Verkaufspreis oder den Wert einer Immobilie, ausgedrückt als Prozentsatz. Die meisten Investoren, Kreditgeber und Gutachter verwenden die Cap-Rate, um den Kaufpreis für verschiedene Arten von einkommensschaffenden Immobilien zu schätzen. Eine Marktkapitalisierungsrate wird durch Auswertung der Finanzdaten ähnlicher Immobilien ermittelt, die kürzlich auf einem bestimmten Markt verkauft wurden. Jeder Markt ist anders.

Die Cap-Rate bietet eine zuverlässigere Schätzung des Werts als ein Bruttomietmultiplikator (GRM), da bei der Berechnung der Cap-Rate mehr finanzielle Details einer Immobilie verwendet werden. Die GRM-Berechnung berücksichtigt nur den Verkaufspreis und die Bruttomieten einer Immobilie. Die Berechnung der Kapitalisierungsrate berücksichtigt den Verkaufspreis einer Immobilie, die Bruttomieten, die Nichtmieteinnahmen, den Leerstand und die Betriebskosten und liefert so eine zuverlässigere Schätzung des Werts.

Letztendlich versucht der Verkäufer, mit der niedrigstmöglichen Cap-Rate zu verkaufen, während der Käufer versucht, mit der höchstmöglichen Cap-Rate zu kaufen. Aus Sicht eines jeden Anlegers ist die Investition umso besser, je höher die Cap-Rate ist. Andere Variablen wie Ort, Zustand usw. können ins Spiel kommen, die möglicherweise nicht immer in der Cap-Rate angezeigt werden.

Die Cap-Rate ist definiert als „Net Operating Income“ (NOI) geteilt durch den Marktwert. Sie können den Marktwert auch durch Teilen des NOI / Cap-Satzes erhalten.

Ein typisches Beispiel:

• Eine Immobilie hat einen NOI (Net Operating Income) von 80.000 USD und einen Angebotspreis von 1.000.000 USD.
• ($ 80.000 / $ 1.000.000) x 100 = 8% CAP RATE
• Eine Immobilie hat einen NOI (Net Operating Income) von 80.000 USD und eine Cap-Rate von 8% (80.000 USD / 0,08 USD) = 1.000.000 USD

Bruttomietmultiplikator (GRM)

Der Bruttomietmultiplikator oder GRM ist ein Verhältnis, das zur Schätzung des Werts einkommensschaffender Immobilien verwendet wird. Das GRM bietet eine grobe Schätzung des Werts und ist viel weniger detailliert als die Verwendung von vAP-Daten, ist jedoch sehr hilfreich bei der schnellen Analyse von Eigenschaften mit wenigen verfügbaren Informationen. Zur Berechnung des Bruttomietmultiplikators für eine Immobilie, des Verkaufspreises und der gesamten Bruttomieten sind nur zwei Finanzinformationen erforderlich. Wenn diese Informationen für mehrere kürzlich erfolgte Verkäufe ähnlicher Arten von Einkommensimmobilien in einem bestimmten Gebiet verfügbar sind, können sie verwendet werden, um den Marktwert anderer ähnlicher Immobilien in diesem Gebiet zu schätzen. Einige Anleger verwenden ein monatliches GRM, andere ein jährliches GRM.Das monatliche GRM entspricht dem Verkaufspreis einer Immobilie geteilt durch die potenziellen monatlichen Mieteinnahmen, und das jährliche GRM entspricht dem Verkaufsvolumen geteilt durch die jährlichen potenziellen Mieteinnahmen.

Das Markt-GRM ist nur eine grobe Schätzung des Werts und weist einige Einschränkungen auf, z. B. die Nichtberücksichtigung von Leerstandsquoten und Betriebskosten. Denken Sie daran, wenn Sie über genügend Informationen zur Berechnung der Cap-Raten im Vergleich zum GRM verfügen, verwenden Sie die Cap-Raten.

Ein typisches Beispiel:

• Eine Immobilie hat einen Verkaufspreis von 300.000 USD und potenzielle monatliche Mieten von 3.500 USD.
• 300.000 USD / 3.500 USD = 85,71 GRM
• Im selben Szenario können Sie den „geschätzten Marktwert“ für Mieten von 80 GRM und 3.500 USD berechnen:
• 80 x 3.500 USD = 280.000 USD (geschätzter Marktwert)

Netto-Betriebsergebnis (NOI)

Das Betriebsergebnis ist genau das, das Betriebsergebnis einer bestimmten Immobilie. Sie berechnet sich aus dem jährlichen Bruttoeinkommen abzüglich der Betriebskosten der jeweiligen Immobilie. Dies beinhaltet alle Einnahmen aus der Immobilie sowie alle Betriebskosten.

Ein typisches Beispiel:

• Einkommen (Mieten & Sonstiges) 250.000 USD
• Leerstand: - 5.000 USD
• Betriebskosten: - 175.000 USD
• Netto-Betriebsergebnis 70.000 USD

Einfach ausgedrückt, NOI zeigt Ihnen, wie viel Geld Sie verdienen werden, nachdem alle Ihre Ausgaben bezahlt und alle Ihre Mieten gesammelt wurden. Dies ist auch ein großartiges Tool zur Berechnung des Cashflows. Der NOI ist sehr wichtig für die Berechnung der Cap-Raten und der Schuldendeckung.

Cash-on-Cash-Rendite

Cash on Cash Return ist ein Prozentsatz, der die Rendite einer in eine Einkommensimmobilie investierten Barmittel misst. Sie wird durch Division des Cashflows vor Steuern durch den investierten Geldbetrag (Anzahlung) berechnet und als Prozentsatz (%) angegeben. Wenn der Cashflow vor Steuern für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie 25.000 USD beträgt und unser in die Immobilie investierter Cashflow 100.000 USD beträgt, beträgt die Cash-on-Cash-Rendite 25%. Cash-on-Cash-Renditen werden berechnet, indem das Bruttoeinkommen abzüglich Leerstand und Betriebskosten abgezogen und dann der jährliche Schuldendienst abgezogen wird, der Ihnen den Cashflow vor Steuern ergibt. Cash on Cash Return wird in der Regel verwendet, um die Rentabilität von Einkommensimmobilien zu bewerten, insbesondere beim Vergleich mehrerer Einkommensimmobilien.

Ein typisches Beispiel:

• Eine Person investiert 25.000 USD in eine Immobilie mit einem Cashflow vor Steuern von 9.000 USD.
• (9.000 USD / 25.000 USD) X 100 = 36% (Cash-on-Cash-Rendite).

Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

Der Schuldendeckungsgrad (DSCR) ist eine weit verbreitete Marke, die die Fähigkeit einer einkommensschaffenden Immobilie misst, die monatlichen Hypothekenzahlungen zu decken. Der DSCR wird berechnet, indem das Netto-Betriebsergebnis (NOI) durch den jährlichen Schuldendienst einer Immobilie dividiert wird. Der jährliche Schuldendienst entspricht der jährlichen Summe aller Zinsen und Kapitalbeträge, die für alle Kredite auf eine Immobilie gezahlt wurden. Ein Schuldendeckungsgrad von weniger als 1 zeigt an, dass die Einnahmen aus einer Immobilie nicht ausreichen, um die Hypothekenzahlungen und die Betriebskosten zu decken. Die meisten Kreditgeber verwenden DSCR, um zu entscheiden, ob eine Immobilie über genügend Einkommen verfügt, um den Schuldendienst abzudecken. Die meisten Kreditgeber bevorzugen eine 1,1 bis 1,2 oder höher (sprechen Sie mit Ihrem lokalen Kreditgeber, um dies herauszufinden). Je höher der DSCR ist, desto mehr Einkommen gibt es zur Deckung des Schuldendienstes. Dies bedeutet letztendlich weniger Risiko für die Banken (ihre Sichtweise).

Ein typisches Beispiel:

• Eine Immobilie hat einen NOI von 50.000 USD und einen jährlichen Schuldendienst von 36.000 USD
• (50.000 USD / 36.000 USD) = 1,38
• Der DSCR (DCR) wäre höher als 1,3. Dies bedeutet, dass die Immobilie etwa 38% mehr jährliches Nettoeinkommen generiert, das zur Bedienung des jährlichen Hypothekenzahlungsbetrags erforderlich wäre. (Siehe NOI, um zu sehen, wie der NOI berechnet wird).

Ich hoffe, das oben Genannte hat Ihnen geholfen. Der wahre Wert einer Immobilie, ob einkommensschaffend oder nicht, ist der Wert, für den ein williger Verkäufer verkaufen wird, und was ein williger Käufer zahlen wird. Es gibt viele Faktoren, die den endgültigen Kaufpreis beeinflussen können. Diese Faktoren umfassen das Objekt, den Standort, die physische Verfassung, das Alter des Gebäudes, die persönlichen Faktoren des Käufers und / oder Verkäufers, die Wünschbarkeit, die Jahreszeit, die Nachfragefaktoren, die Verhandlungsfähigkeiten, das Wissen der Käufer und Verkäufer, die gewünschte Rendite des Anlegers, Wahrgenommene Risiken, erforderliche Reparaturen, verzögerte Wartung, Einhaltung der Bauvorschriften, Verkaufsoptionen des Verkäufers, erwartete und angegebene Einnahmen und Ausgaben, Finanzierungskosten und andere Faktoren werden wahrscheinlich bei der Bestimmung eines Werts oder eines vereinbarten Verkaufspreises eine Rolle spielen.