Einführung in Real Estate Investment Trusts (reit) und Master Limited Partnership (mlp)

Dieser Artikel erleichtert das Verständnis von REIT und MLP.

Trent Szmolnik

Was ist ein REIT?

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Unternehmen, das zur Finanzierung von Immobilien beiträgt, um Einnahmen zu erzielen. Einige REITs besitzen auch die Immobilien. REITs sind Investmentfonds in ihrer Modellierung sehr ähnlich, da sie ihren Anlegern eine Einnahmequelle mit viel Diversifikation bieten. REITs zahlen fast alle Einnahmen, die sie erhalten, als Dividende an die Aktionäre. Die Aktionäre zahlen daraufhin die mit diesen Dividenden verbundene Einkommensteuer.

REITs sind eine fantastische Möglichkeit für Menschen, große Immobilien in ihr Portfolio aufzunehmen, genauso wie sie ihr Geld durch Aktienkäufe in andere Branchen stecken würden. Wenn sich eine Aktie in einem bestimmten Quartal gut entwickelt, profitiert der Aktionär von einem erhöhten Aktienkurs und / oder Dividenden. Das gleiche passiert mit REITs. Wenn sich ihre Anlagen in einem bestimmten Jahr gut entwickeln, profitieren ihre Aktionäre.

REITs werden an großen Börsen genauso gehandelt wie reguläre Aktien, aber es gibt auch einige REITs, die vollständig privat sind und nicht notiert werden. Wenn wir uns auf REITs beziehen, sprechen wir normalerweise von Aktien-REITs oder Hypotheken-REITs. Equity REITs sollen Einnahmen durch das Sammeln von Mieten für Immobilien oder den Verkauf dieser Immobilien generieren. Hypotheken-REITs verdienen Geld, indem sie in Hypotheken oder hypothekenbezogene Wertpapiere investieren. Die Hypotheken sind sowohl an Gewerbe- als auch an Wohnimmobilien gebunden.

In der heutigen Wirtschaft spielen REITs eine wichtige Rolle in der Wirtschaft. Sie sind mit so vielen Einrichtungen verbunden, wie Wohnungen, Krankenhäusern, Industriezweigen, Pflegeheimen, Einkaufszentren, Langzeitlagern, Unterkünften für Studenten und vielem mehr. Studien von Beratungsunternehmen zeigen, dass REITs Immobilien in jedem einzelnen Bundesstaat der USA sowie in mehr als 30 verschiedenen Ländern auf der ganzen Welt besitzen.

Aber wie qualifiziert sich ein Unternehmen, um als REIT eingestuft zu werden? Sie müssen mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in Immobilien investieren. Darüber hinaus müssen 75 Prozent oder mehr ihres Einkommens entweder aus den für ihre Immobilien erzielten Mieten, dem Interesse an den Hypotheken, in die sie investieren, oder aus den von ihnen verkauften Immobilien stammen.

REITs müssen ihren Aktionären außerdem 90 Prozent oder mehr ihres steuerpflichtigen Einkommens als Dividende zahlen. Sie sind steuerpflichtige Unternehmen, die entweder von einem Verwaltungsrat oder einem Kuratorium verwaltet werden. Sie müssen mindestens 100 Aktionäre haben, und fünf oder weniger Aktionäre dürfen nicht mehr als 49 Prozent der Aktien am Markt haben.

Was ist ein MLP?

Eine Masters Limited Partnership oder MLP ist eine Form einer Limited Partnership, die an der Börse gehandelt wird. Die Masters Limited Partnership hat Arten von Partnern: Kommanditisten und persönlich haftende Gesellschafter. Kommanditisten sind für die Bereitstellung von Kapital für den MLP verantwortlich und erhalten einen Teil des Cashflows des MLP als Einkommensausschüttung. In der Zwischenzeit ist die persönlich haftende Gesellschafterin für die Abwicklung der Angelegenheiten des MLP verantwortlich, während ihr Gehalt an die Leistung des Unternehmens während seiner Amtszeit gebunden ist.

In rechtlicher Hinsicht werden Partnerschaften als MLP definiert, wenn die Partnerschaft mindestens 90 Prozent ihres Cashflows aus Rohstoffen, natürlichen Ressourcen oder Immobilienunternehmen bezieht. MLPs sind eine interessante Investitionsmöglichkeit für Privatpersonen, da sie die Steuervorteile einer Kommanditgesellschaft bieten und den Anlegern gleichzeitig die Liquidität bieten, sich an einem börsennotierten Unternehmen zu beteiligen. Die Steuervorteile beziehen sich auf die Tatsache, dass das Unternehmen nicht verpflichtet ist, Steuern auf das von ihm verdiente Geld zu zahlen, sondern die von den Anteilinhabern erhaltenen Dividenden besteuert werden.

In den Vereinigten Staaten spielen MLPs eine große Rolle in der Energieinfrastruktur des Landes. MLPs sind für den Transport, die Lagerung und die Verarbeitung verschiedener Kohlenwasserstoffe wie Öl, Erdgas, Gasflüssigkeiten und anderer raffinierter Produkte verantwortlich. Stellen Sie sich diese MLPs als ein nationales Autobahnsystem vor, bei dem die Autos „Mautgebühren“ zahlen, wenn sie von einem Staat in einen anderen fahren. MLPs, die mit der Energieinfrastruktur befasst sind, erzielen ein stetiges Einkommen durch die Mautgebühren, die von Unternehmen gezahlt werden, die Kohlenwasserstoffe von der Quelle zum Kunden transportieren müssen.

Interessant ist die Tatsache, dass die Einnahmen aus MLPs nicht unbedingt von den Öl- oder Erdgaspreisen in einem bestimmten Quartal oder Jahr abhängen. Selbst wenn der Gaspreis sehr niedrig wird, ändert sich die Maut auf die Ware nicht - da die Maut mit dem versendeten Volumen zusammenhängt. Ein weiterer Vorteil für energiebezogene MLPs sind die integrierten Inflationsabsicherungen in den meisten Mautverträgen. Die Maut für den Transport der Kohlenwasserstoffe steigt nach einigen Jahren, um mit der Inflation in der Volkswirtschaft Schritt zu halten.

In REITs investieren

Cheniere Energy Partners LP

Cheniere Energy Partners, LP ist eine von Cheniere Energy, Inc. gegründete Kommanditgesellschaft. Das Unternehmen ist im LNG-Terminalsegment Sabine Pass im Bereich Verflüssigung und Wiederverdampfung tätig.

Risiken einer Investition in REITs und MLPs

Während sich sowohl REITs als auch MLPs in ihrer Struktur unterscheiden, ist die Prämisse beider sehr ähnlich. Sie zahlen einen Großteil ihres Gewinns an ihre Aktionäre oder Investoren aus. REITs sind gesetzlich verpflichtet, den Aktionären mindestens 90 Prozent ihres Gewinns zur Verfügung zu stellen, was bedeutet, dass ihnen während eines bestimmten Quartals oder Jahres nur sehr wenig Spielraum bleibt. Wenn die Dinge gut laufen, können Anleger erhebliche Dividenden sehen. Wenn der REIT jedoch einen schlechten Zauber durchläuft, kann dies zu einer vollständigen Pleite führen. Und mit Hypothekenpapieren verbundene REITs senken häufig die Dividenden, die sie zahlen, wenn die Zinssätze steigen oder die Ausfallraten von Hypotheken steigen.

REIT-Anlagen sind immer dann ein Risiko, wenn der Immobilienmarkt einem Abschwung ausgesetzt ist. Für Anleger, die ihr Geld in REITs investieren, ist es wichtig zu verstehen, wie es dem Immobilienmarkt des Landes geht. Bei der Investition in MLPs ist es wichtig, dass Anleger über hohe Dividenden hinausblicken. Es wird allgemein empfohlen, nach MLPs zu suchen, die seit langem über genügend Bargeld verfügen. Es ist weitaus unwahrscheinlicher, dass diese MLPs kaputt gehen.

Selbst bei REITs ist es eine gute Idee, sich die Dividendenausschüttungshistorie anzusehen, da diese bei einer Dividendenrendite von 15 oder 16 Prozent wichtiger ist als ein oder zwei Jahre. Manchmal ist es der richtige Weg, wenn ein REIT zehn Jahre lang eine Dividendenrendite von sieben oder acht Prozent zahlt, weil er nachweislich seinen Erfolg aufrechterhält.

Preistabelle der Realty Income Corporation (O).

Vorteile von REITs

Es gibt einige Hauptgründe, warum Anleger ihr Geld in REITs investieren möchten. Diversifikation ist ein großer Bonus, da REITs häufig nur eine geringe Korrelation zur Performance des Aktienmarktes aufweisen. Und die von REITs gezahlten Dividenden sind im Vergleich zu denen, die von traditionellen Aktien ausgezahlt werden, enorm. Sie sind auch sehr einfach zu kaufen und zu verkaufen, was für Anleger attraktiv ist, die möglicherweise nur für kurze Zeit einen REIT besitzen möchten.

Statistische Analysen haben gezeigt, dass viele börsennotierte REITs besser abschneiden als S & P, Dow Jones und NASDAQ. Sie sind auch unglaublich transparent, weil sie den gleichen regulatorischen Bedingungen wie andere börsennotierte Unternehmen folgen müssen. Ihre Finanzberichterstattung ist auch identisch mit der eines Unternehmens, das seine Aktien auf den Markt bringt.

Vorteile von MLPs

Die meisten MLPs bieten eine Rendite zwischen sechs und sieben Prozent und erzielen jedes Jahr stabile und konsistente Cashflows. Die von MLPs bereitgestellten Barausschüttungen sind relativ leicht vorherzusagen, was für Anleger, die Stabilität suchen, von Vorteil ist. Da MLPs nicht durch die Zahlung von Steuern belastet sind, haben sie weitaus niedrigere Kapitalkosten als die meisten anderen Unternehmen. MLPs sind in der Lage, Unternehmungen zu verfolgen, die Steuerpflichtige möglicherweise nicht für machbar halten.

Kapitalgewinne sind einer der größten Vorteile für ein Unternehmen, auf die MLP-Struktur umzusteigen. Anstatt der für Unternehmen üblichen Doppelbesteuerung gegenüberzustehen, werden MLPS nur dann besteuert, wenn Ausschüttungen eingehen.

Steuerliche Konsequenzen - MLPs

MLPs werden auf die Kapitalrendite besteuert, während Anleger sich mit dem K-1-Steuerformular befassen müssen, wenn sie MLPs besitzen. Es ist ein kompliziertes Instrument zur Steuervorbereitung, aber es gibt viele Buchhalter oder Online-Steuerformulare, die dazu beitragen können, den Prozess etwas weniger herausfordernd zu gestalten.

Ein weiterer Nachteil von MLPs ist, dass sie aufgrund von UBTI oder des nicht damit verbundenen steuerpflichtigen Unternehmenseinkommens nicht mit IRAs in Verbindung stehen. MLPs generieren diese Art von Einkommen häufig durch ihre Geschäftstätigkeit. Wenn Ihre Bestände groß genug sind, um eine UBTI-Steuerbelastung von über 1.000 USD zu erzielen, müssen Sie möglicherweise Steuern auf die UBTI zahlen, selbst wenn der MLP auf Ihrem steuerlich latenten Konto liegt.

MLPs bieten aber auch zahlreiche Steuervorteile. Nehmen wir an, Sie haben Einheiten im Wert von 100.000 USD in einem MLP gekauft. Im ersten Jahr erhalten Sie vierteljährliche Ausschüttungen in Höhe von 6.000 USD. Wenn das Jahr endet, erfahren Sie, dass diese Ausschüttungen insgesamt 6.000 US-Dollar Einkommen und 5.000 US-Dollar Abschreibung betrugen. Sie würden die 5.000 USD von den 6.000 USD abziehen, um den Betrag zu erhalten, auf den Sie Steuern zahlen - 1.000 USD. Selbst wenn Sie sich in einer sehr hohen Steuerklasse befinden, in der 50 Prozent Steuern erhoben werden, würden Sie am Ende nur 500 US-Dollar Steuern auf 6.000 US-Dollar Einkommen zahlen.

Die steuerlichen Konsequenzen von MLPs lassen sich anhand der Kapitalrendite und der Kosten besser verstehen. Die Kapitalrendite ist die Zahlung, die ein Wertpapier wie REITs oder MLPS an einen Anleger aus Fonds leistet, die nicht aus seinem Nettoeinkommen stammen. Die Kostenbasis bezieht sich auf den ursprünglichen Preis eines Vermögenswerts für Steuerzwecke, bereinigt um Dividenden oder Ausschüttungen. Es wird manchmal als Steuerbasis bezeichnet. Bei der Zahlung von Steuern können Anleger ihren Kapitalgewinn bestimmen, der sich auf die Differenz zwischen der Kostenbasis und dem aktuellen Marktwert des Vermögenswerts bezieht.

Bei MLPs müssen Sie Ihre Bestände nicht sofort versteuern, sondern können sie von der Kostenbasis abziehen. Wenn Sie jedoch MLP-Einheiten verkaufen, müssen Sie Steuern auf die verkauften Einheiten zahlen. Daher ist es für viele Anleger sinnvoll, langfristig an MLPs festzuhalten, da sie darauf warten können, dass ihre Kostenbasis 0 USD erreicht, was bedeutet, dass ihre Steuer dauerhaft aufgeschoben wird.

Steuerliche Konsequenzen - REITs

Während die Aussicht, dass dem REIT keine Steuer auf ihre Gewinne berechnet wird, für Anleger verlockend ist, müssen sie sich daran erinnern, dass auf die Dividenden, die sie erhalten, eine Einkommensteuer fällig wird. Darüber hinaus muss sich der REIT mit der Grundsteuer auf ihre verschiedenen Beteiligungen befassen. Bei einigen REITs kann die Grundsteuer bis zu 25 Prozent der Betriebskosten ausmachen.

Von REITs gezahlte Dividenden werden als ordentliches Einkommen an den Anteilinhaber besteuert. Es gibt jedoch Fälle, in denen die Dividenden als qualifizierte Dividenden betrachtet werden, was zu einer Kapitalertragssteuer führt. Die überwiegende Mehrheit der REIT-Aktionäre zahlt nur ihren höchsten Grenzsteuersatz für ihre Dividenden. Tatsächlich kann ein Teil der vom REIT gezahlten Dividenden als nicht steuerpflichtige Kapitalrendite gelten, die die Steuern auf diese Einheiten bis zum Verkauf durch den Eigentümer aufschiebt. Solche nicht steuerpflichtigen Zahlungen verringern letztendlich die Kostenbasis für den Anteilinhaber.

In MLPs investieren

Es gibt viele Möglichkeiten für Anleger, ihr Geld in MLPs zu investieren. Eine dieser Möglichkeiten sind ETPs (Exchange Traded Fund, MLPs). Börsengehandelte Fonds sind marktfähige Wertpapiere, die Indizes wie Rohstoffe, Anleihen oder Indexfonds nachbilden. Im Gegensatz zu Investmentfonds werden ETFs an der Börse gehandelt.

ETF-MLPs sind eine großartige Möglichkeit für Anleger, einige der mit dem Kauf einzelner MLPS verbundenen Geschäftsrisiken zu beseitigen und ihnen gleichzeitig die Steuervorteile zu bieten, die mit börsengehandelten Fonds verbunden sind. ETF-MLPs sind jedoch oft recht teuer, weshalb Anleger vorsichtig sein müssen.

Wenn Anleger den Sprung in ETF-MLPs nicht wagen möchten, können sie auch Investmentfonds in Betracht ziehen, die MLPs halten. Investmentfonds, die ihr Geld in MLPs investieren, ermöglichen es den Anlegern, ihre Steuerzahlungen auf die ausgeschütteten Erträge bis zum Verkauf der Anlagen zu verzögern. Diese Gewinne gelten als langfristige Gewinne, was zu einem niedrigeren Steuersatz führt als kurzfristige Kapitalgewinne.

Investmentfonds sind aufgrund ihres verwalteten Charakters ebenfalls eine gute Option. Wenn ein Investmentfondsmanager die MLPs auswählt, die in den Fonds aufgenommen werden sollen, kann dies einen großen Unterschied bewirken, um die Risiken dieser Vermögenswerte zu mindern. Viel zu viele Investoren glauben, dass alle MLPs gleich sind. Während Anleger die Wartungsgebühr für diese Vorteile zahlen müssen, lohnt es sich, den Aufwärtstrend zu berücksichtigen.

Haftungsausschluss

Dieser Artikel dient nur zur Information und Aufklärung. Es handelt sich nicht um eine Bestätigung einer bestimmten Aktie für den Fonds. Wenden Sie sich an Ihren Börsenmakler oder Finanzberater, bevor Sie Aktien kaufen und verkaufen.