Schichtrat: Diebstahl, Mobbing und nicht autorisierte Entscheidungen

Schichtenrat: Diebstahl, Mobbing und nicht autorisierte Entscheidungen

Leong

Schichträte: Diebstahl, Mobbing und nicht autorisierte Entscheidungen

Ich bin der Typ Erwachsener, der immer noch Märchen mag. Ich glaube, dass die Wahrheit herauskommen wird! Ich glaube, dass der gute Wille das Böse überwiegt.

Als ich feststellte, dass der Schichtrat, der das Gebäude leitete (in dem meine frisch gekaufte Wohnung untergebracht war), Geld stahl, die Bewohner schikanierte und strukturell nachteilige Entscheidungen traf, trat ich dem Schichtvorstand bei. Ich sah mich als widerstrebenden Helden - die gute Fee, die das Gebäude retten und die Freiheit der Menschen zurückgeben würde. Ich erwartete Dankbarkeit, Glück und außergewöhnlichen Gemeinschaftsgeist.

Ich habe nur meine Unschuld verloren.

Sind Sie normalerweise davon überzeugt, dass "Ihr Weg" der beste Weg ist, unabhängig davon, was andere sagen?

Ja! Na dann… der Schichtrat ist vielleicht genau der richtige Ort für Sie.

Schichträte bestehen aus Freiwilligen. Viele dieser Freiwilligen sind außergewöhnliche Menschen, die ihre Zeit und oft ihr Fachwissen frei geben.

Aber leider sind die meisten Leute, die sich für dieses Gremium interessieren, normalerweise diejenigen mit einer Agenda. Manchmal nutzen sie ihre Position, um Geld zu verdienen. Häufiger nutzen sie ihre Position, um ihre dysfunktionalen Kontrollprobleme zu lösen.

Geschichtete Häuser haben keine Zaren, Herrscher oder Bosse. Diese Beziehung ist einfach nicht notwendig und kann auch nirgendwo im Strata Property Act gefunden werden.

Leong

Inhaltsverzeichnis

1. Ist Strata Council der Boss?
2. Welche Aufgaben hat der Strata Council?
3. Also, wer ist der Boss?
4. Können die Mitglieder des Strata Council die Bewohner schikanieren?
5. Können die Mitglieder des Schichtenrates Geld stehlen?
6. Einreichen von Ausgaben durch Kleingeld
7. In Cahoots mit dem Auftragnehmer
8. Ausleihen von Geldern aus dem Reservefonds für unvorhergesehene Ausgaben (CRF)
9. Ist der verantwortliche Immobilienverwalter nicht verantwortlich?
10. Ist es möglich, einen Schichtenrat vor Gericht zu bringen?

1. Ist Strata Council der Boss?

Dies ist ein schreckliches, aber weit verbreitetes Missverständnis. Schrecklich für die Bewohner, weil niemand einen Chef in seinem eigenen Haus braucht. Und die Wahrheit ist auch für den Schichtenrat schrecklich.

Das Management von nur wenigen Personen erfordert normalerweise einen Abschluss in Personalwesen. Die Anforderungen an die Verwaltung vieler Familien (abhängig von der Größe des Gebäudes oder des Komplexes) würden ausreichen, um Bilder von Zwangsjacken, gepolsterten Räumen und kleinen Stimmen zu zaubern.

Nein, der Schichtenrat ist nicht der Chef.

Überrascht? Das ist wahr. Geschichtete Häuser haben keine Zaren, Herrscher oder Bosse. Diese Beziehung ist einfach nicht notwendig, und ihre Empfehlung kann auch nirgendwo im Strata Property Act (SPA) gefunden werden.

Die Ratsmitglieder sind keine Polizei. Ein Polizist wird in vielen Bereichen umfassend geschult, einschließlich menschlichem Verhalten, Ermittlungen und rechtlichen Fragen.

Die Führungsaufgaben, die mit der Tätigkeit im Vorstand verbunden sind, werden häufig für Autoritätspositionen verwechselt.

"Servieren" ist das Schlüsselwort.

Was die Autorität betrifft, kann der Rat nur auf etwas reagieren, das gegen die Satzung verstößt. Selbst dann müssen sie eine schriftliche Beschwerde haben. Das einzige Mal, dass sie überhaupt Macht haben sollen, sind ordnungsgemäß einberufene Ratssitzungen.

Wenn Sie Zeuge von etwas werden oder eine Beschwerde haben, teilen Sie dies keinem Vorstandsmitglied mit. Senden Sie stattdessen eine E-Mail an den Hausverwalter. Sie hat keine Kenntnis von der Politik des Gebäudes und kann daher unvoreingenommen bleiben.

Laut Gesetz muss die gesamte Korrespondenz, die der Hausverwalter erhält, vom Schichtenrat erstellt und bearbeitet werden. Deshalb zahlen Sie der Hausverwaltungsgesellschaft viel Geld.

Das einzige Mal, dass der Schichtenrat überhaupt Macht haben soll, sind ordnungsgemäß einberufene Ratssitzungen.

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2. Welche Aufgaben hat der Strata Council?

Sie sind Vermittler, die das Gebäude und die Bewohner vertreten (durch Wahlen und Abstimmungen). Sie leiten den Hausverwalter in allen Angelegenheiten der Schichtgesellschaft. Gemeinsam treffen sie Entscheidungen über:

• Die Instandhaltung des Gebäudes (auch als Strata Corporation bekannt).
• Korrespondenz von Eigentümern (wie vom Hausverwalter geliefert).

Wer ist der Boss? Die Statuten!

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3. Wer ist der Boss?

Die Statuten. Sie wissen, diese trockene, maßgebliche Literatur, die Spannungen in Ihrer Brust verursacht, gefolgt von ungebetenen Vorstellungen von Rebellion… oder zumindest Gähnen, gefolgt von gewichtigen Augenlidern.

Ehrlich gesagt ist es nicht so schlimm! Sie sind normalerweise nur ein winziger Stapel Papier, ungefähr zwei Millimeter dick, leserfreundlich und Sie können sie in ungefähr 15 Minuten von vorne bis hinten fertigstellen. Gönnen Sie sich etwas und ernten Sie die Freiheit, die aus dem Wissen entsteht.

Ab dem Datum ihrer Annahme sind die Statuten die Richtlinien, die die Eigentümer (aus Gründen der Harmonie und zum Wohl des Gebäudes) befolgt haben.

Es sind die Statuten und das SPA, auf die Sie achten müssen - nicht einzelne Mitglieder des Schichtenrates (die möglicherweise ihre eigenen Vorurteile haben).

Angenommen, Sie besitzen eine Eigentumswohnung (und Ihr Konto ist in gutem Zustand), haben Sie eine Stimme und besitzen einen Teil Ihres Gebäudes.

Sie haben jedes Recht auf:

• Nutzen Sie die Annehmlichkeiten des Gebäudes
• Wissen Sie, wie Ihr Geld ausgegeben wird
• Verstehen Sie die Entscheidungen, die in Ihrem Namen getroffen werden

4. Können die Mitglieder des Schichtenrates die Bewohner schikanieren?

Ja! Leider passiert das ziemlich oft. Im Vorstand zu sein ist ein undankbarer Job. Es saugt persönliche Zeit auf und es spielt keine Rolle, welche Entscheidungen getroffen werden, viele werden sich beschweren.

Darüber hinaus haben Ratsmitglieder einen Sitz in der ersten Reihe für die Hässlichkeit der Menschheit. Sie sind jedes Mal Zeugen, wenn Anwohner Streitigkeiten haben, gegen die Satzung verstoßen und sich gegenseitig und das gemeinsame Eigentum nicht respektieren. Mit der Zeit können sie dies so frustrierend finden, dass sie das Vertrauen in die Menschheit insgesamt verlieren. Die Geldstrafe für Bewohner kann zu einer Art Entlüftung werden. Dies gilt umso mehr, wenn die Mitglieder des Schichtenrates überhaupt Kontrollprobleme haben.

Obwohl der Schichtenrat eine Freiwilligenorganisation sein soll, KÖNNEN einige oder alle Ratsmitglieder Geld stehlen, um ihre Bemühungen zu subventionieren.

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5. Können die Mitglieder des Schichtenrates Geld stehlen?

Obwohl sie alle Freiwillige sein sollen, können einige oder alle Mitglieder des Schichtenrates Geld stehlen, um ihre Bemühungen zu subventionieren.

Wenn die Menge auf ein Minimum beschränkt wird, wird dies normalerweise kein Problem.

Wenn Menschen jedoch jahrelang im Vorstand sitzen, werden sie mächtig im Wissen. Dies, verbunden mit der Erschöpfung und Arroganz, könnte sie möglicherweise dazu anspornen, immer größere Geldgewinne zu erzielen.

6. Einreichen von Ausgaben durch Bargeld

Nicht alle Unternehmen bieten Kredite an, selbst nicht für ein Schichtunternehmen. Daher muss ein Ratsmitglied manchmal einen Gegenstand "aus eigener Tasche" kaufen, um vom Gebäude verwendet zu werden. Dies bedeutet, dass sie zur Erstattung ein Kassenformular ausfüllen und einreichen muss. Sofern keine Stopps und Kontrollen vorhanden sind, kann dies jedoch leicht missbraucht werden.

Prävention: Wenn Sie dem Vorstand beigetreten sind, richten Sie Ihr Kassensystem so ein, dass:

• Quittungen müssen zusammen mit dem Rückerstattungsformular für Kleingeld eingereicht werden
• Es müssen die Unterschriften von zwei anderen Vorstandsmitgliedern als dem Ratsmitglied vorliegen, das das Formular einreicht

Beispiel aus dem wirklichen Leben

Eines Tages war Racine begeistert, Pam ihren neuen tragbaren Handdampfreiniger mit der Ameisenbärdüse zu zeigen. Anscheinend konnte es überall alles reinigen, besonders an schwer zugänglichen Stellen. Und sie hat nur 60 Dollar bezahlt!

Racine ist bekannt für ihre Geschichte des Impulskaufs aufgrund ihrer fanatischen Anziehungskraft auf Geräte, die sich nach nur wenigen Tagen in Langeweile verwandeln.

Monate später, als sie Schatzmeisterin wurde, erhielt Pam per Post ihre ersten fotokopierten (bezahlten) Rechnungen zum Durchsuchen. Stellen Sie sich ihre Überraschung vor, als Sie ein von Racine eingereichtes Formular für Kleingeld finden, einschließlich dieses tragbaren Dampfreinigers. Racine musste sich gelangweilt haben, also hatte sie beschlossen, an die Strata Corporation zu verkaufen - für 270 Dollar.

Nach dem großen Schema der Dinge ist dies eine dürftige Menge. Wenn jemand jedoch bereit ist, einen kleinen Geldbetrag zu stehlen, ist er definitiv bereit, einen großen Geldbetrag zu stehlen.

7. In Cahoots mit dem Auftragnehmer

Haben Sie jemals ein Ratsmitglied bemerkt, das eine gute Beziehung zu einem oder zwei Handwerkern zu haben scheint, die Ihr Gebäude frequentieren? Hat sie dir jemals gesagt, dass sie durch ihre Aufmerksamkeit das Baugeld spart?

Wie das Schema funktioniert:

• Im Gebäude tritt ein mechanischer „Notfall“ auf und das Ratsmitglied umgeht den Hausverwalter und kümmert sich direkt um eine Handwerkerin ihrer Wahl.
• Der anwesende Handwerker bearbeitet eine Rechnung für weit mehr Arbeit als er tatsächlich tut. Überstunden können besonders rentabel sein.
• Das Ratsmitglied ist vor Ort, um die Arbeit und damit die Rechnung zu genehmigen.
• Der Hausverwalter stellt im Auftrag der Strata Corporation einen Scheck an den Handwerker aus.
• Der Handwerker löst seinen Scheck ein und behält seinen Anteil zuzüglich Steuern.
• Der Handwerker trifft das Ratsmitglied in einer dunklen Gasse und übergibt eine braune Papiertüte mit dem Anteil des Ratsmitglieds in bar.

Prävention: Schwierig. Es sei denn, Sie sind bereit, dem Vorstand beizutreten und zu übernehmen.

Beispiel aus dem wirklichen Leben

Das Gebäude verfügt über zwei identische Warmwasserspeicher. Eines Tages, als die anderen Ratsmitglieder bei der Arbeit waren, ersetzte Racine einen der Warmwasserspeicher. Später erklärte sie, dass es „geplatzt“ sei und sie es für einen Notfall gehalten und es sofort ersetzen ließ.

Sie benutzte einen Handwerker, mit dem sie sehr freundlich war. Obwohl er Klempner war, hatte er viele Gelegenheitsarbeiten rund um das Gebäude erledigt. Sie hatte ihn sogar zum Mittagessen in ihrer Wohnung gehabt. Pam fand später heraus, dass seine Rechnung 27.000 US-Dollar einschließlich Teilen und Arbeitskräften betrug.

Um alles ins rechte Licht zu rücken, ersetzte der neue Rat bereits im nächsten Jahr den anderen Warmwasserspeicher zu einem Preis von 3150 USD einschließlich Ersatzteilen und Arbeitskräften.

8. Ausleihen von Geldern aus dem Reservefonds für unvorhergesehene Ausgaben (CRF)

Das CRF ist ein großes Ziel, da viele Schichtunternehmen mehr als nötig auf diesem Konto haben und das Geld für nichts vorgesehen ist. Das SPA von British Columbia hat hierfür ein Gesetz erlassen:

Ausgaben aus dem Reservefonds für unvorhergesehene Ausgaben

96 Die Strata Corporation darf kein Geld aus dem Reservefonds für unvorhergesehene Ausgaben ausgeben, es sei denn, die Ausgaben werden (b) zuerst durch einen Beschluss genehmigt, der auf einer Jahres- oder Sonderversammlung mit ¾ Abstimmung gefasst oder gemäß Abschnitt 98 genehmigt wurde.

Außer dass dieses Gesetz Missbrauch erlaubt:

Nicht genehmigte Ausgaben

98 (3) Die Ausgaben können aus dem Betriebsfonds oder dem Reservefonds für unvorhergesehene Ausgaben getätigt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass sofortige Ausgaben erforderlich sind, um die Sicherheit zu gewährleisten oder erhebliche physische oder sonstige Verluste oder Schäden zu verhindern.

Wie das Schema funktioniert:

• Das gleiche wie beim Programm "In Cahoots With the Trades-Worker", außer dass der Betrag so hoch ist, dass weder im Betriebsfonds (noch in einem speziellen Abgabenfonds) genug Geld vorhanden ist, um die Rechnung zu bezahlen.
• Der Immobilienverwalter sendet ein Formular „Richtlinie zur Verwendung von Rückstellungen für unvorhergesehene Ausgaben“ . Um Geld von der CRF zu „leihen“, ohne die Zustimmung des Eigentümers auf einer Hauptversammlung einzuholen, muss dieses Formular die Unterschrift von vier Ratsmitgliedern tragen. Es verlagert effektiv die Haftung vom Hausverwalter auf die Vorstandsmitglieder.
• Der Handwerker erhält und löst seinen Scheck ein. Er behält seinen Anteil zuzüglich Steuern.
• Der Handwerker trifft das / die Ratsmitglied (e) in einer dunklen Gasse und übergibt eine braune Papiertüte mit ihrem Anteil in bar.

Das Geld wird niemals an das CRF zurückgezahlt

• Der Hausverwalter wird sich nicht die Mühe machen, den Gemeinderat dazu zu bringen, dieses Geld zurückzuzahlen (denken Sie daran, sie sind „aus dem Schneider“).
• Da den Eigentümern keine monatlichen CRF-Guthaben zugesandt werden, wissen sie erst Ende des Jahres, dass Geld fehlt (wenn sie sich überhaupt die Mühe machen, die Abrechnung zu lesen).
• Wenn der Rat erwischt wird, tun sie einfach das, was sie in der Vergangenheit oft getan haben - sie sagen, ein „Notfall“ müsse sofort behoben werden. Dann können sie die zukünftigen Wartungsgebühren der Bewohner verwenden, um das CRF zurückzuzahlen.

Prävention: Wieder sehr schwierig. Es sei denn, Sie sind bereit, dem Vorstand beizutreten und zu übernehmen.

Beispiel aus dem wirklichen Leben

Die Strata Corporation setzte auf eine Sonderabgabe von Hunderttausenden von Dollar für ein bestimmtes Projekt und eine Baufirma wurde eingestellt.

Eines Tages sieht Pam eine E-Mail des Immobilienverwalters mit einem Anhang: ein Formular „Richtlinie zur Verwendung von Rückstellungen für unvorhergesehene Ausgaben“ für 24.000,00 USD. Pam war neu in den Schichten und im Vorstand und verstand es nicht und erkundigte sich.

Racine teilte Pam mit, dass der Sonderabgabenfonds und das Wartungskonto des Betriebsfonds aufgrund von Komplikationen im Zusammenhang mit dem Projekt erschöpft waren. Racine hatte die Situation als Notfall angesehen, denn wenn die Baufirma nicht rechtzeitig bezahlt wurde, konnte sie ein Pfandrecht an dem Gebäude erheben. Pam konnte nicht streiten.

Monate später, als sie Schatzmeisterin wurde, konnte Pam, obwohl sie suchte, nie den Eintrag finden, aus dem hervorgeht, dass dieses Geld an das CRF zurückgezahlt worden war. Sie fand auch heraus:

• Die Baufirma wurde ohne wettbewerbsfähige Angebote eingestellt.
• Es gab nie einen schriftlichen Vertrag mit der Baufirma, daher keine Garantie.
• Eine Baugenehmigung wurde vom Rathaus nie erteilt.
• Obwohl Pam wusste, dass Racine mit den Arbeitern der Baufirma befreundet war, wurde ihr erst viel später klar, dass einer der Vorgesetzten tatsächlich Racines Freund war.

Der Schichtrat hat die Befugnis, die Hausverwaltungsgesellschaft einzustellen und zu entlassen. Um ihren Job zu behalten und so viel Geld wie möglich zu verdienen, liegt es im Interesse des Immobilienverwalters, den Schichtrat bei Laune zu halten.

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9. Ist der verantwortliche Immobilienverwalter nicht verantwortlich?

Nein. Der Vorstand hat die Befugnis, die Hausverwaltungsgesellschaft einzustellen und zu entlassen (mit einer 3/4 Stimme, die leicht zu verabschieden ist). Um ihren Job zu behalten und so viel Geld wie möglich zu verdienen, liegt es im Interesse des Immobilienverwalters, den Schichtrat bei Laune zu halten.

Immobilienverwalter sind überarbeitet, erhalten nicht viel Dankbarkeit, können aber einen erheblichen Geldbetrag verdienen. Sie werden "pro Tür" bezahlt. Werfen wir einen Blick auf drei verschiedene Immobilienverwalter, von denen jeder für 1000 Türen verantwortlich ist und jeder den gleichen Gehaltsscheck verdient.

Diese Immobilienverwalter nehmen den gleichen Gehaltsscheck mit nach Hause

Hausverwaltung	Schichtunternehmen	Suiten pro Schicht
Betsy hat einen leichten Job!	1000 Suiten über drei Schichtenunternehmen	300, 350, 350
Maria macht mehr als die doppelte Arbeit	1000 Suiten über sieben Schichtenunternehmen	230, 150, 150, 150, 150, 85, 85
Ellen ist bereit für die lustige Farm!	1000 Suiten über zwölf Schichtenunternehmen	100, 100, 100, 100, 75, 75, 75, 75, 70, 70, 80, 80

Denken Sie daran, dass jede Schichtgesellschaft Folgendes hat:

• Ein Schichtenrat, mit dem man sich befassen muss
• 6 - 12 Ratssitzungen zur Teilnahme
• Eine jährliche Hauptversammlung zu laufen
• Mögliche Sonderversammlungen zu laufen.

Je mehr Schichtunternehmen ein Immobilienverwalter verantwortlich ist, desto schwieriger und zeitaufwändiger wird die Arbeit. Die größeren Schichtunternehmen sind lukrativer und ziehen somit die besseren und erfahreneren Immobilienverwalter an.

Wenn die gehetzte Hausverwalterin feststellt, dass eine ihrer Schichtentafeln etwas plant, das gegen die Satzung oder das SPA verstößt, sendet sie ihnen einfach eine Warnung bezüglich der Rechtmäßigkeit per E-Mail. Somit sind sie und ihre Firma „aus dem Schneider“ und können Zeit sparen, indem sie einfach wegschauen. Dies ermöglicht es den Schichtenräten, zu tun, was sie wollen.

Also, ja, Sie können ein Ratsmitglied vor Gericht stellen. Durch gigantische Anstrengungen, die Ihre Zeit, Geduld, Vernunft und möglicherweise Ihre Finanzen in Anspruch nehmen, ohne dass Sie direkt davon profitieren.

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10. Ist es möglich, einen Schichtenrat vor Gericht zu bringen?

Überraschenderweise schützt das folgende SPA-Gesetz die Mitglieder des Schichtenrates. Es ist die Subjektivität dieses Gesetzes, die es schwierig macht, Nachlässigkeit und Diebstahl zu beweisen:

Pflegestandard der Ratsmitglieder:

31 Bei der Ausübung der Befugnisse und der Wahrnehmung der Aufgaben der Strata Corporation muss jedes Ratsmitglied

Darüber hinaus können Sie sich nicht darauf verlassen, dass der überarbeitete Immobilienverwalter:

• Diebstahl verhindern
• Bringen Sie ein Vorstandsmitglied vor Gericht
• Verfolgen Sie die vollständige Rückgewinnung von gestohlenem Geld

Das wäre zeitaufwändig und kostspielig - kein Hausverwalter wird es tun!

Um Gerechtigkeit zu erreichen, muss es Beweise geben. Wenn Sie sich also so sicher sind wie Pam, können Sie Diebstahl wahrscheinlich mit einem forensischen Audit nachweisen. Forensische Prüfungen sind jedoch teuer. Wenn Sie Ihre persönlichen Mittel nicht verwenden möchten, benötigen Sie bei einer Hauptversammlung eine ¾ Abstimmung, um die Strata Corporation in eine Klage zu verwickeln. Das könnte eine Sonderabgabe bedeuten. Also müssen Sie zuerst Ihre Nachbarn überzeugen.

Darüber hinaus sehen Gerichte Schichtenunternehmen, die eine Einzelperson suchen, nicht besonders positiv, insbesondere eine Freiwillige, die ihre Zeit gespendet hat. Selbst wenn sie für schuldig befunden wird, wäre die Strafe minimal.

Also, ja, Sie können ein Ratsmitglied vor Gericht stellen. Durch gigantische Anstrengungen, die Ihre Zeit, Geduld, Vernunft und möglicherweise Ihre Finanzen in Anspruch nehmen, ohne dass Sie direkt davon profitieren.

Ihre beste Wette ist Prävention, indem Sie involviert sind. Darüber hinaus werden Sie bei der Due Diligence nichts falsch machen. Wissen ist Macht! Gönnen Sie sich einen Vorteil und bringen Sie sich in eine überlegene Position, indem Sie beide gründlich lesen und verstehen:

• Die Satzung Ihrer Strata Corporation
• Das Strata Property Act (SPA)

BITTE BEACHTEN SIE:

Die Widerstandsbewegung ist riesig geworden. Ich kann einzelne Kommentare oder E-Mails nicht mehr beantworten. Bitte besuchen Sie dieses Facebook-Forum, beantworten Sie die drei Fragen und beteiligen Sie sich an der Unterhaltung.

Dankeschön.

Fragen & Antworten

Frage: Wie lange dauert es „angemessen“, bis ein Schichtrat einen Renovierungsantrag genehmigt?

Antwort: Die Schichtenschwierigkeiten sind so zahlreich, dass ich einzelne Fragen nicht mehr beantworten kann. Wenn Sie Hilfe bei Schichtproblemen benötigen, besuchen Sie am besten die Facebook-Seite mit dem Titel "Strata Council: Diebstahl, Mobbing und nicht autorisierte Entscheidungen".

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Frage: Reduziert die Frage nach einem Administrator die Immobilienwerte?

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Frage: Wir wurden vom Rat sowohl mündlich als auch schriftlich belästigt, und der Präsident des Rates hat sehr persönliche Gegenstände öffentlich ausgestellt. Gibt es rechtliche Möglichkeiten, wie wir diese Belästigung beenden können und sollten? Wir fühlen uns in unserem Haus nicht mehr sicher. Dankeschön!

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Frage: Dürfen Eigentümer Beiträge zur Aktualisierung der Satzung leisten?

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© 2010 Sylvia Leong