Investition in Wohn- und Gewerbeimmobilien 101

Immobilien investieren

Immobilieninvestitionen können für Uneingeweihte einschüchternd wirken. Der erste und einzige Versuch, Immobilien zu besitzen, den die meisten Amerikaner jemals machen werden, ist der Kauf eines Eigenheims - und das ist herausfordernd genug, ohne die Mischung zu komplizieren! Wer würde sich bei klarem Verstand für mehr Hypothekenzahlungen, Versicherungsgebühren und Wartungskosten anmelden?

Als Antwort brauchen Sie nur die historische Aufwertungsrate von Immobilienmarktinvestitionen zu betrachten (etwa 9% pro Jahr in den letzten fünfunddreißig Jahren). ¹ Dies ist sinnvoll, da mit dem Wirtschaftswachstum Arbeitsplätze geschaffen werden. Bedenken Sie, dass die US-Bevölkerung vor zweihundert Jahren ungefähr fünf Millionen Seelen hatte. Vor einem Jahrhundert lebten in unserem Land (ungefähr) 75 Millionen Menschen. Heute hat sich diese Zahl mehr als vervierfacht, und über dreihundert Millionen Menschen nennen die USA jetzt ein Zuhause - und Sie können davon ausgehen, dass die meisten dieser Leute irgendwann zwei Dinge brauchen werden: einen Arbeitsplatz und einen Ort Leben! ^2,3 Beides erfordert übrigens Immobilien.

Generell erfordert die fortgesetzte Schaffung neuer Häuser und Arbeitsplätze in unserem Land, dass wir aus dem begrenzten Angebot an Land schöpfen, zu dem wir Zugang haben. Wenn die Menge (Angebot) dieses Landes abnimmt, steigen die Preise immer höher, selbst wenn der Bedarf dafür (Nachfrage) steigt. Erinnerst du dich, als du wieder in der Grundschule warst und etwas über die Expansion von Great Westward im 19. Jahrhundert gelernt hast? In jenen Tagen gab die Bundesregierung buchstäblich Land an Bürger ab, die sich bereit erklärten, im Austausch auf diesem Land zu leben und es zu bearbeiten. Sie konnten es sich leisten, so großzügig zu sein, weil das damalige Landangebot die Nachfrage nach Land bei weitem überstieg.

Dies ist nicht mehr der Fall - und wie bei jeder endlichen Ressource werden die Preise weiter steigen, wenn die menschliche Bevölkerung wächst, was den Verbrauch unseres festen Angebots an bebaubarem Land befeuert. Als solches wird der versierte Einzelne Immobilien als eine solide Investition betrachten. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Immobilienmarkt immun gegen die Höhen und Tiefen ist, denen die Finanzmärkte ausgesetzt sind. Weit davon entfernt! Tatsächlich sind die meisten Menschen, die keinen Erfolg bei Immobilieninvestitionen haben, diejenigen, die auf kurzfristige Schwankungen überreagieren und versuchen, ihre Bestände entsprechend zu jonglieren.

Um das Wertsteigerungspotenzial von Immobilieninvestitionen voll auszuschöpfen, ist es in der Regel erforderlich, Immobilien über viele Jahre hinweg zu kaufen und zu halten - sogar bis zur Pensionierung und darüber hinaus -, um kurzfristige Verluste zu überstehen und die langfristige Wertsteigerung zu nutzen. Obwohl es theoretisch richtig ist, dass alle Grundstückspreise weiter steigen werden, wenn die Bevölkerung wächst, könnte dies in einigen Fällen eine Weile dauern.

Daher reicht es nicht aus, einfach ein altes Grundstück zu kaufen und sich dann zurückzulehnen und zu beobachten, wie Ihre Immobilie an Wert gewinnt. Sie müssen vor dem Kauf bewährte Methoden zur Bewertung des Werts einer Immobilie anwenden, um Ihre Chancen zu maximieren, dass der Wert schneller steigt als bei anderen Immobilien (relativ gesehen). Dazu gehören: Analyse der lokalen Immobilienmärkte und -wirtschaften, gründliche Inspektionen und Bewertungen für jede Immobilie, die Sie ernsthaft in Betracht ziehen, sowie realistische Berechnungen der erwarteten Einnahmequellen im Vergleich zu den ausgehenden Ausgaben.

All diese und weitere Überlegungen werden in diesem mehrteiligen Tutorial behandelt: Investieren in Wohn- und Gewerbeimmobilien 101! In dieser Ausgabe werde ich die Vor- und Nachteile des Immobilienkaufs erläutern, um Ihr Vermögen zu vergrößern. Dann werden wir über einige der indirekteren Methoden der Immobilieninvestition sprechen, für diejenigen, die nur die Renditen des Marktes im Laufe der Zeit nutzen möchten, aber keine Lust haben, sich mit dem Ärger zu befassen, der mit der Hand verbunden ist -in Hand mit einem Vermieter zu sein.

In der zweiten Folge, Wie man direkt in Immobilien investiert, werde ich einen detaillierten Überblick darüber geben, was mit der Investition in die drei Haupttypen von Immobilien verbunden ist: Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und unbebautes Land. In Teil 3, Immobilienbewertung und Cashflow-Analyse , werden die Grundsätze behandelt, die Sie verstehen müssen, um wünschenswerte Bereiche für Ihre Immobilieninvestitionstätigkeit

zu ermitteln, eine ordnungsgemäße Bewertung durchzuführen und Schritt für Schritt Methode zur Ermittlung des Cashflows (dh Mieteinnahmen abzüglich Aufwendungen).

Teil 4 dieser Reihe, Aushandeln von Deals und Vermeiden von Betrug bei Immobilieninvestitionen , gibt Ihnen einen Einblick in die Feinheiten des effizienten Abschlusses eines Immobiliengeschäfts (kostengünstig) sowie eine Einführung in einige schreckliche Immobilieninvestitionen, die Sie überhaupt vermeiden sollten Kosten. Nachdem Sie diesen Teil gelesen haben, werden Sie bereit sein, einige der häufigsten „Zitronenfallen“ der Immobilienwelt sowie beliebte Taktiken unethischer Käufer und Verkäufer zu identifizieren.

Also, ohne weiteres, gebe ich Ihnen Wohn- und Gewerbeimmobilien Investing 101!

Investieren in Wohn- und Gewerbeimmobilien 101

Was haben Großstädte wie New York, Los Angeles und San Francisco gemeinsam? Für den Anfang gehören die Immobilienpreise in all diesen florierenden Metropolen zu den höchsten überhaupt! Dies liegt daran, dass das Angebot an bebaubarem Land gemessen an der großen Nachfrage knapp ist. Daher werden sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien eher mit einer Prämie verkauft.

Im Gegensatz dazu sind die Immobilienpreise in weiten Teilen des amerikanischen Mittleren Westens oder Südens viel niedriger, weil es ein größeres Angebot an bebaubarem Land gibt (dh denken Sie an „weite Freiflächen“). Das soll nicht heißen, dass Sie bei Immobilieninvestitionen in solchen ländlichen Gebieten keine gute Aufwertung sehen konnten - nur, dass Sie Ihre Erwartungen entsprechend skalieren sollten. Zum Beispiel, wenn Sie feststellen, dass der Status der

Die lokale Wirtschaft in der mittelgroßen Stadt A - einem gemütlichen kleinen Weiler, der sich irgendwo im amerikanischen Kernland befindet - ist gesund und bereit zu expandieren. Dann haben Sie das Recht, eine (gut recherchierte und finanziell solide) als Finanzinvestition gehaltene Immobilie in der Region zu schätzen schön im Laufe der Zeit. Es verfügt möglicherweise nicht über die Prämien, die Sie in Ihrem Leben von einem Stadthaus in Manhattan erwarten würden, aber dies ist weniger wichtig als die Gesamtbewertung Ihrer ursprünglichen Investition.

Fortschritt, Industrie und Produktivität wirken sich alle positiv auf die Immobilienpreise aus, und intelligente Investoren, die ihr Geld wachsen lassen möchten, haben (in vielen Bereichen) zahlreiche Möglichkeiten. Solange Sie wissen, wie man als Finanzinvestition gehaltene Immobilien analysiert und auswählt, können Sie wahrscheinlich einige lohnende Immobilien in Ihrer Nähe finden. Und selbst wenn nicht - zum Beispiel, wenn Sie zufällig in einer wirtschaftlich schwachen Region leben - können Sie indirekt über REITs und REIT-Investmentfonds (später erörtert) in Immobilien investieren.

Vorteile einer Investition in Immobilien:

1. Wertsteigerung und Mieteinnahmen

Es gibt zwei Möglichkeiten, wie Immobilieninvestoren mit ihren Immobilien Geld verdienen: Wertsteigerung im Laufe der Zeit und / oder Mieteinnahmen von Mietern. Im Gegensatz zu anderen (nicht in den Ruhestand getretenen) Finanztiteln wie Aktien und Anleihen wird die Wertsteigerung von Immobilien bis zu dem Zeitpunkt steuerlich zurückgestellt, an dem sich Anleger für den Verkauf entscheiden. Die Zahlung von Steuern kann auch dann noch vermieden werden, wenn Gewinne aus dem Verkauf von Mietobjekten zum Kauf anderer Mietobjekte verwendet werden. Diese werden als Starker-Börsen oder IRS Section 1031- Börsen bezeichnet.

Selbst wenn Investoren beschließen, Gewinne aus dem Verkauf von Mietobjekten nicht zu verlängern, ist die Besteuerung dieser Gewinne glücklicherweise auf höchstens fünfzehn Prozent beschränkt - wenn die fraglichen Immobilien mindestens ein Jahr lang gehalten wurden. Solche Gewinne werden als langfristige Kapitalgewinne eingestuft und mit einem drastisch niedrigeren Steuersatz besteuert als kurzfristige Kapitalgewinne, die mit einem Steuersatz von bis zu vierzig Prozent besteuert werden können. (Huch!)

Es gibt jedoch einen Haken, und er liegt in der Art und Weise, wie der IRS den Gewinn aus einem (nicht rollover-) Verkauf von Mietobjekten klassifiziert. Das heißt, die Regierung berechnet die Gewinne aus dem Verkauf eines Mietobjekts nicht einfach als Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises. Stattdessen wird die Abschreibung (dh die Wertminderung der Immobilie im Laufe der Zeit, insbesondere aufgrund von Verschleiß), die Anleger

in ihren Steuererklärungen geltend machen - für jedes Jahr, in dem eine Immobilie im Besitz ist - von der Steuer abgezogen Der ursprüngliche Kaufpreis und diese Zahl werden dann verwendet, um den Gesamtgewinn aus einem Verkauf zu bestimmen.

Angenommen, Sie planen, ein Mietobjekt, das Sie vor fünf Jahren gekauft haben, für 100.000 US-Dollar zu verkaufen. Für jedes Jahr des Eigentums haben Sie in Ihrer Steuererklärung eine Abschreibung von 3.000 USD für insgesamt 15.000 USD beantragt. Stellen Sie sich nun vor, dass Ihre Immobilie in den gleichen fünf Jahren um zehn Prozent pro Jahr aufgewertet wurde, sodass der Gesamtwert Ihrer Investition auf 110.000 US-Dollar gestiegen ist.

Auf den ersten Blick scheint Ihr steuerpflichtiger Gewinn gerade einmal 10.000 US-Dollar zu betragen (110.000 US-Dollar - 100.000 US-Dollar = 10.000 US-Dollar) - aber die IRS sieht das nicht so! In ihren Augen würde Ihr Gesamtgewinn die Abschreibung von 15.000 USD enthalten, die Sie in Ihren Steuererklärungen geltend gemacht haben. Daher würden Sie ihnen einen Gewinn von 25.000 USD schulden, obwohl Sie mit dem Verkauf wirklich nur 10.000 USD verdient haben (100.000 USD - 15.000 USD = 85.000

USD und 110.000 USD - 85.000 USD = 25.000 USD). Nur um den Punkt nach Hause zu bringen: Fünfzehn Prozent von 10.000 US-Dollar sind 1.500 US-Dollar; 15 Prozent von 25.000 US-Dollar sind 3.750 US-Dollar - mehr als doppelt so viel wie ursprünglich!

Natürlich berücksichtigt diese Abbildung nicht den Gewinn aus Mieteinnahmen abzüglich Ausgaben in diesem Fünfjahreszeitraum. Dies wird als „Cashflow“ bezeichnet und ist eine wichtige Determinante dafür, ob ein Mietobjekt eine lohnende Investition ist oder nicht. In der Regel ist der Cashflow in den ersten Jahren des Immobilienbesitzes gering - es sei denn, zu Beginn wird eine große Anzahlung (für die Hypothek) geleistet -, da die monatlichen Betriebsgewinne durch Hypothekenkosten, Grundsteuern, Versicherungs- und Wartungsgebühren verschlungen werden.

(Hinweis: Der Cashflow - Mieteinnahmen, die die Ausgaben (z. B. Hypothek, Grundsteuern, Versicherung, Instandhaltung) für eine Immobilie übersteigen - werden in Teil 3 dieses Lernprogramms ausführlicher behandelt.)

Im besten Fall erhöhen Anleger die Mietpreise für ihre Immobilien schneller als ihre Ausgaben und erzielen so einen konstanten Gewinn. Dies ist jedoch in Zeiten langsamen Wirtschaftswachstums - oder schlimmer noch einer Rezession - möglicherweise nicht möglich. In solchen Fällen können die Mietpreise sogar fallen!

Starker-Börsen

Starker-Börsen sind nicht DIY-freundlich. In der Regel muss ein Dritter den Prozess überwachen, und die Gewinne aus Ihrem Verkauf von Mietobjekten werden auf ein Treuhandkonto überwiesen. Darüber hinaus müssen Sie innerhalb von fünfundvierzig Tagen eine Ersatzimmobilie identifizieren und den Neukauf innerhalb von sechs Monaten abschließen. Die meisten Leute entscheiden sich dafür, einen Steuerberater / Anwalt zu beauftragen, der sie bei diesen Rollover-Einkäufen unterstützt, um sicherzustellen, dass alle ihre "i" gepunktet und "t" gekreuzt sind!

2. Hebelwirkung

Bei Immobilien können Sie in der Regel achtzig Prozent oder mehr (des Werts) Ihrer Investition ausleihen und so einen viel größeren Vermögenswert zu einem Bruchteil der Kosten steuern. Denken Sie beispielsweise an die hypothetische Immobilie im Wert von 100.000 US-Dollar, die Sie im vorherigen Abschnitt „gekauft“ haben. Wahrscheinlich haben Sie sich nicht vorgestellt,

mit einer Aktentasche voller Bargeld in die Bank zu gehen, um den Laden zu kaufen. (Ich wette, Sie sind es jetzt , oder?) Wenn Sie wie die meisten Menschen sind, müssten Sie eine Hypothek aufnehmen, um Ihre Investition zu bezahlen.

Archimedes: "Gib mir genug Hebelkraft… und ich werde die Welt bewegen !!"

Traditionell bedeutet dies, sich mit (mindestens) einer Anzahlung von 20 Prozent - oder in diesem Beispiel 20.000 US-Dollar - an einen Hypothekenanbieter zu wenden und den Kreditgeber zu bitten, Ihr ausstehendes Guthaben zu finanzieren. Auf diese Weise können Sie die Kontrolle über ein reales Vermögen von 100.000 USD zu nur einem Fünftel des Kaufpreises übernehmen. Wenn der Wert Ihrer Immobilie im Laufe der Zeit steigt, wie Sie es hoffen, haben Sie die Möglichkeit, zusätzlich zu dem von Ihnen geliehenen Geld Geld mit Ihrer ursprünglichen Investition zu verdienen.

Nehmen wir zur Veranschaulichung an, dass sich der Wert der Immobilie nach einigen Jahren im Besitz der oben genannten Immobilie auf 120.000 US-Dollar erhöht. Wenn Sie sich zu diesem Zeitpunkt für den Verkauf entscheiden, haben Sie eine hundertprozentige Rendite auf Ihre ursprüngliche Investition von 20.000 USD (die Anzahlung, die Sie für Ihre Hypothek geleistet haben) erzielt, nachdem Sie Ihrem Kreditgeber den ausstehenden Restbetrag (120.000 USD - 80.000 USD = 40.000 USD) gezahlt haben.. In diesem vereinfachten Beispiel wird natürlich davon ausgegangen, dass Ihre Immobilie während Ihrer Besitzjahre in einer bizarren Schwebe lag und Sie weder mehr in Ihre Hypothek eingezahlt haben noch einen positiven (oder negativen) Cashflow aus Mieteinnahmen verzeichnet haben. Außerdem wird davon ausgegangen, dass in der bizarren Welt die IRS den Menschen einen kostenlosen Steuerausweis gewährt und die mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien verbundenen Transaktionskosten nicht existieren!

3. Langfristige Investition

Einer der Vorteile einer langfristigen Investition ist die geringere Steuerbelastung, die durch das Halten von Wertpapieren und Vermögenswerten im Laufe der Jahre entsteht. Wie in den vorherigen Abschnitten erläutert, können Steuern auf Immobilienverkäufe einen großen Teil Ihrer Einnahmen ausmachen. Außerdem sind die mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien verbundenen Transaktionskosten und sonstigen Gebühren umständlich und können Sie bis zu fünfzehn

Prozent (oder mehr) des Gesamtwerts eines Immobilienvermögens kosten.

Im Finanzsektor ist es ein großes Geschäft, über jeden einzelnen Schritt des Marktes zu berichten, und von Netzwerken gesponserte Pseudoanalysten mit gehetzten Ausdrücken „raten“ den Anlegern, ihre Bestände in hektischen Versuchen, niedrig zu kaufen und hoch zu verkaufen, zu jonglieren. Aber genau wie bei Immobilieninvestitionen wirkt sich das häufige Kaufen und Verkaufen auf die Anlegerrendite in Form einer kurzfristigen Besteuerung von Kapitalgewinnen aus, ganz zu schweigen von Maklerprovisionen und verschiedenen Handelsgebühren. Viele Menschen, die ihr Geld in Finanztitel und Immobilien stecken, nehmen diese Überlegungen nicht in Betracht und verpassen am Ende die langfristige Aufwertung, die die Märkte im Laufe der Zeit genossen haben (historisch gesehen durchschnittlich 7 bis 10% pro Jahr). bei gleichzeitiger Fütterung der Provisionsmaschine, die aus schlechten Anlageberatungen besteht, die unsere Gesellschaft durchdringen.

Obwohl die Immobilienmarktpreise ebenso wie die Börsenkurse ständig im Fluss sind, gibt es keine Netzwerkkanäle, Veröffentlichungen, E-Mails und Textmeldungen, die sich mit der Berichterstattung über diese Änderungen befassen. "Aus den Augen, aus dem Kopf", heißt es, und Immobilieninvestoren erhalten die relative Sicherheit, die mit dem Ignorieren der subtilen - und ehrlich gesagt unbedeutenden - kurzfristigen Machenschaften der Marktpreise einhergeht zugunsten eines langfristigen Wachstums. Im Gegensatz zu Aktien oder Anleihen, die kurzfristig gehandelt werden können, ist der Aufwand bei der Vorbereitung einer Immobilie zum Verkauf (ganz zu schweigen von der zeitaufwändigen) ein zusätzliches Hindernis für den impulsiven Verkauf.

Stellen Sie sich zum Beispiel ein Szenario wie das oben beschriebene vor. Erst jetzt enthält die bizarre Welt einen Netzwerkfernsehkanal, der über sekundengenaue Schwankungen des Immobilienmarktes berichtet : Real Estate Watch! Darüber hinaus hat ein jüngster Abschwung dazu geführt, dass Ihr Immobilienwert auf 80.000 US-Dollar gesunken ist, und Sie sehen, dass Sie technisch einen hundertprozentigen Verlust Ihrer ursprünglichen Investition (Ihre

Anzahlung von 20.000 US-Dollar) verrechnet haben. In einer Panik entscheiden Sie sich für den Verkauf, bevor es „schlimmer“ wird, und opfern am Ende Ihr reales Vermögen. Dies führt dazu, dass Sie tatsächlich in den Verkauf einzahlen müssen, um die Transaktionskosten und Abschlussgebühren zu decken!

Einige Monate später, nach Real Estate Watch! Beim Kanalsurfen stellen Sie fest, dass sich der Markt erholt hat. Der Wert Ihrer ehemaligen Immobilie ist wieder auf den Stand vor dem Abschwung gestiegen! In blinder Wut schleudern Sie die TV-Fernbedienung auf Ihren Flachbildschirm und zerbrechen sie. Als zusätzliche Beleidigung erinnern Sie sich, dass Sie kein Geld haben, um einen Ersatzfernseher zu kaufen - nachdem Sie bereits ein Bad in Ihrem Immobilienunternehmen genommen haben.

Gegenmärkte

Ein Vorteil von Immobilieninvestitionen besteht darin, dass sich die Immobilienwerte nicht synchron mit dem Aktienmarkt und / oder anderen Arten von Vermögenswerten bewegen, die Sie möglicherweise halten. Dies ist vorteilhaft, da ein diversifiziertes Anlageportfolio Ihnen helfen kann, Ihre Verluste abzusichern, wenn ein oder mehrere Marktsektoren in einem wirtschaftlichen Abschwung schlecht abschneiden.

4. Mehrwert für Ihr Eigentum

Wenn Sie in Unternehmen investieren, indem Sie Aktien und Anleihen kaufen - entweder direkt oder indirekt über Investmentfonds -, bleibt danach nicht mehr viel zu tun, außer sich zurückzulehnen und zu beobachten, wie Ihre Wertpapiere (hoffentlich) an Wert gewinnen. Eine Ausnahme wäre, wenn Sie zufällig eine große Anzahl von Aktien in einem bestimmten Unternehmen besitzen würden, was Sie zu mehr Mitspracherecht bei der Geschäftstätigkeit dieses Unternehmens berechtigen würde. Sie müssen jedoch nicht unbedingt in der Lage sein, eine Mehrheitsbeteiligung bei Microsoft zu erwerben, um eine aktivere Rolle bei Ihren Investitionen zu übernehmen.

Versierte Immobilieninvestoren sind häufig in der Lage, Immobilien mit oberflächlichen Mängeln zu identifizieren und diese dann mit einem Rabatt zu erwerben, indem sie kluge Verhandlungsfähigkeiten einsetzen. Dies ist besonders attraktiv für Leute, die die Idee mögen, die Ärmel hochzukrempeln und etwas Arbeit in ihre Investitionen zu stecken, um den Marktwert zu steigern. Immobilien, die einen neuen Anstrich, Aufmerksamkeit für die Landschaftsgestaltung oder einfach eine gute

Reinigung benötigen, sind auf dem Immobilienmarkt im Überfluss vorhanden und warten nur darauf, dass ein Investor mit der richtigen Einstellung ein wenig TLC anwendet!

Einige Investoren mit einem Talent für Heimwerker gehen noch weiter und suchen gezielt nach abgenutzten oder anderweitig notleidenden Immobilien, um sie zu kaufen, damit sie wieder in den Markt gebracht werden können. Diese

als „Umdrehen“ bekannte Praxis kann bei korrekter Herangehensweise lukrativ sein. Machen Sie jedoch nicht den Fehler, in diese Nische zu springen, ohne die Wirtschaftsindikatoren zu verstehen, die die Preisgestaltung auf dem Immobilienmarkt (

später ausführlicher erörtert), die kurzfristigen Kapitalertragssteuern (zuvor erörtert) und die damit verbundenen Transaktionskosten beeinflussen Immobilienverkäufe sowie eine realistische Schätzung, wie viel die

Reparaturen kosten Sie. Andernfalls könnten Sie Ihr Blut, Ihren Schweiß und Ihre Tränen in eine Geldgrube gießen, die keine Chance auf eine angemessene Rendite hat!

Flossen

Immobilieninvestoren, die notleidende Immobilien kaufen, die einer größeren Renovierung bedürfen, um diese Renovierungsarbeiten durchzuführen, um die Immobilie mit Gewinn weiterzuverkaufen, werden als „Flipper“ bezeichnet.

5. Endliche Landversorgung

Sie kennen wahrscheinlich Mark Twains ikonisches Zitat über Immobilien:

Es besteht die Möglichkeit, dass Sie nie viel darüber nachgedacht haben, aber denken Sie daran, dass Herr Twain in der zweiten Hälfte des neunzehnten Jahrhunderts lebte, als die Weltbevölkerung ungefähr 1,6 Milliarden betrug. Um das ins rechte Licht zu rücken: 2014 hat die Weltbevölkerung mehr als 7 Milliarden Menschen. Es hat also mehr als zweihunderttausend Jahre gedauert, bis die Bevölkerung eine Milliarde erreicht hat, und in etwas mehr als einem Jahrhundert haben wir diese Zahl sechsmal übertroffen!

Land ist nur eine Sache, die die Menschen immer brauchen werden, und abgesehen von der Kolonisierung des Mars oder des Mondes bleiben wir ziemlich bei der Menge, die wir immer hatten. Kombinieren Sie dieses feste Angebot mit einer schnell steigenden Nachfrage, und es ist nicht schwer, Immobilien als attraktive Investition zu sehen. Darüber hinaus neigen die Menschen dazu, sich relativ nahe beieinander und in unmittelbarer Nähe einer robusten Verkehrsinfrastruktur wie Straßen, Eisenbahnen und Flughäfen niederzulassen.

Immobilien in florierenden Ballungsräumen - und den umliegenden Vororten - mit einem geringen Angebot an bebaubarem Land weisen tendenziell die höchsten Prämien auf (und schätzen diese normalerweise am meisten). Wie zu Beginn dieses Tutorials erwähnt, sind die Immobilienpreise in Orten wie New York City und San Francisco aus diesen Gründen himmelhoch. Dies gilt auch für Inseln und Inselketten wie Hawaii, Japan und Taiwan.

East Midtown Skyline, NYC

Nachteile einer Investition in Immobilien:

1. Enormer Zeitaufwand

In Immobilien zu investieren ist kein Spaziergang im Park. Es braucht Zeit, um den Zustand der lokalen Wirtschaft zu bestimmen, die Entwicklung der Immobilienpreise zu untersuchen und potenzielle Immobilien ausfindig zu machen. Wenn Sie Ihre Sorgfalt vor dem Kauf nicht erfüllen, erhalten Sie möglicherweise eine Zitrone.

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, müssen Sie außerdem bereit sein, alle Aufgaben zu übernehmen, die mit der Vermietung verbunden sind. Ihre Aufgabe besteht nicht nur darin, zuverlässige Mieter zu finden und dann jeden Monat einen Scheck von ihnen zu sammeln. Sie müssen sich auch mit Problemen befassen, die bei der Anmietung bei Ihnen auftreten können, einschließlich aller Wartungsprobleme.

Sind Sie bereit, um 2 Uhr morgens ans Telefon zu gehen, wenn der Warmwasserspeicher Ihres Mietobjekts ausfällt? Haben Sie Zeit, einen Subunternehmer zu beauftragen und die Reparaturen zu überwachen? Wenn nicht, dann ist es nichts für Sie, Vermieter zu sein.

Es stimmt zwar, dass Sie einen Immobilienverwalter beauftragen können, um viele dieser Probleme zu lösen, dies kostet jedoch Geld. Darüber hinaus bringt Sie die Übertragung von Verantwortung auf diese Weise nicht völlig aus dem Schneider. Das Geld bleibt immer noch bei Ihnen - dh Sie müssen sich abmelden und alle größeren Reparaturen überwachen.

2. KEINE Avenue to Easy Riches

Haben Sie jemals eine dieser nächtlichen Infomercials gesehen, in denen sich ein Sprecher darüber rühmt, wie er oder sie Millionen von Dollar in Immobilien investiert hat, und zwar mit einer geheimen Methode, die nur durch den Kauf dieses oder jenes Buches erlernt werden kann Video oder ein anderes exklusives Produkt? … Natürlich hast du! Dieses Land wäre einfach nicht dasselbe ohne eine Standardauswahl von Huckstern, die diesem sehr amerikanischen Wunsch nachgehen, schnell reich zu werden - mit wenig bis gar keiner Anstrengung -, indem sie eine Art Spielerei einsetzen. Wie PT Barnum einmal (angeblich) sagte:

Aber in Wahrheit gibt es keine geheime Methode, um durch Immobilieninvestitionen einen Haufen Reichtum zu erreichen, außer altmodischem Ellbogenfett. Wenn Sie sich die Zeit nehmen, Immobilien zu recherchieren, potenzielle Schnäppchen zu identifizieren und die Zahlen zu ermitteln, um den geschätzten Cashflow zu ermitteln, sind Sie besser in der Lage, die Vorteile von Immobilieninvestitionen zu nutzen, als jeder Absolvent einer Guru-Schule auf der ganzen Welt! (Wir werden später auf die Einzelheiten der Bewertung einer Immobilie eingehen.)

3. Risiko

Immobilieninvestitionen unterliegen denselben Risiken wie andere Arten von Investitionen wie Aktien, Anleihen und Investmentfonds. Wie bereits erwähnt, wird der Immobilienmarkt von Zeit zu Zeit kurzfristigen Schwankungen unterliegen, von denen einige den Wert Ihrer Immobilien nachteilig beeinflussen. Obwohl Immobilieninvestoren in der Vergangenheit Gesamtrenditen erzielt haben, die mit denen von Börseninvestoren vergleichbar sind, ist die Wertentwicklung in der Vergangenheit keine Garantie für zukünftige Ergebnisse.

Wenn Sie beabsichtigen, Ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu vermieten, ist es außerdem wichtig zu wissen, dass selbst die gewissenhaftesten Mieter eine Vermietung nicht so pflegen wie ein Eigentümer. Unfälle passieren, und wie jeder weiß, der Kinder oder Haustiere hat, ist Verschleiß eine unvermeidliche Folge der Besiedlung.

Darüber hinaus fallen Mieter nicht einfach vom Himmel und bewohnen sofort Ihre Mietobjekte. Es ist ein (manchmal langwieriger) Prozess, zuverlässige und vertrauenswürdige Mieter zu finden sowie Sicherheitsleistungen, Mietverträge und alle anderen bürokratischen Kleinigkeiten zu erledigen, die mit unserer modernen Existenz verbunden sind. Insbesondere wenn Sie Einfamilienhäuser haben (was eine ganze Familie bedeuten kann, nicht wörtlich nur eine Person), kann es vorkommen, dass Sie überhaupt keine Mieter haben und daher mit dem Geldabfluss einer leeren Einheit ohne diese fertig werden müssen Mieteinnahmen zum Ausgleich von Aufwendungen. (Autsch!)

Einfache Immobilieninvestitionen: Kauf eines Eigenheims & REITs

Als Sie das erste Mal schwimmen gelernt haben, bin ich bereit zu wetten, dass Sie nicht sofort mit dem Kopf voran in die Tiefe getaucht sind und die Karten fallen lassen, wo sie mögen. Sie haben wahrscheinlich

wie die meisten Leute angefangen: im Kinderbecken, in einer Auswahl bunter Flotationsgeräte verwöhnt und unter dem wachsamen Auge eines Elternteils oder

Ausbilders sorgfältig überwacht. Als Sie an Selbstvertrauen und Erfahrung gewonnen haben, wurden die Flotationsgeräte ignoriert, und schließlich konnten Sie sich

ohne Angst um Ihr Leben allein ins tiefe Wasser wagen.

Wenn Sie neu in der Immobilienbranche sind, ist es nicht unbedingt erforderlich, dass Sie sofort ein Mehrfamilienhaus kaufen, um die Vorteile einer Investition in diesen Sektor zu nutzen. Warum nicht „Ihre Füße nass machen“ (bildlich gesprochen) mit ein oder zwei vergleichsweise einfachen Immobilienunternehmen - Kauf eines Eigenheims und / oder Investition in Real Estate Investment Trusts (bekannt als REITs ) - statt? Tatsächlich nehmen viele Privatanleger ihr Engagement auf dem Immobilienmarkt nie weiter, und daran ist absolut nichts auszusetzen!

1. Ein Haus kaufen

Ob sie es wissen oder nicht, jeder Hausbesitzer in Amerika ist ein Immobilieninvestor. Das Navigieren durch den komplexen Prozess des Kaufs eines Wohnsitzes (z. B. Scouting von Immobilien und Knacken von Zahlen, Sparen für eine Anzahlung und Annäherung an einen Hypothekengeber) ähnelt in vielerlei Hinsicht dem Kauf einer Wohn- oder Gewerbeinvestitionsimmobilie. Wenn Hausbesitzer ihre Hypotheken zurückzahlen und Eigenkapital in ihren Häusern aufbauen - und hoffentlich eine stetige Aufwertung genießen -, erhöhen sie ihr Vermögen auf genau die gleiche Weise wie ein Immobilienmogul mit Dutzenden von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, wenn auch auf einem kleinerer Maßstab.

Wenn Sie sich irgendwann für einen Umzug entscheiden, haben Sie außerdem die Möglichkeit, Ihre Immobilie in eine Mietwohnung umzuwandeln. Denken Sie jedoch nicht einmal daran, dies zu tun, es

sei denn, Sie sind bereit, alle Verantwortlichkeiten zu übernehmen, die mit dem Vermieter verbunden sind, wie bereits erwähnt. Darüber hinaus denken einige Hausbesitzer fälschlicherweise, diesen Weg in einem depressiven Markt einzuschlagen, um vor dem Verkauf darauf zu warten, dass sich die Immobilienpreise erholen. Dies ist normalerweise auch eine schlechte Idee, da Gewinne aus einem Verkauf von Mietobjekten in den meisten Fällen als Kapitalgewinne besteuert werden (es sei denn, diese Gewinne werden in ein anderes gleichartiges Objekt übertragen).

2. REITs

Real Estate Investment Trusts ( REITs ) sind Organisationen, die Pools von Investorengeldern nehmen und dann mit diesem Geld Wohn- und Gewerbeimmobilien kaufen. Die Verwaltung der Immobilien wird dann von den REITs gegen eine Gebühr abgewickelt, wobei die Gewinne aus den gesammelten Mieten und Verkäufen an die ursprünglichen Investoren weitergegeben werden. Sie können nach Belieben in einzelne REITs investieren. Ein diversifizierterer Ansatz besteht jedoch darin, in REIT- Investmentfonds zu investieren.

Fühlen Sie sich nicht schlecht, wenn Sie noch nie von REITs gehört haben - sie bekommen nicht viel Presse. Es gibt keine Reality-Shows, die ihnen gewidmet sind, und Immobilienmakler (einschließlich der vielen, vielen Bücher, die von Immobilienmaklern geschrieben wurden) werden in der Regel auch nicht auf REITs eingehen, da dies für sie nicht rentabel ist. Dies liegt daran, dass die Investition in einen REIT „den Mittelsmann ausschneidet“ und viele Immobilienfachleute im

Wesentlichen verherrlichte Mittelsmänner und Mittelfrauen sind.

Immobilienmakler, Makler und Dienstleistungen fungieren als Vermittler für Immobilienkäufer und -verkäufer und verdienen ihren Lebensunterhalt durch Provisionen, wenn zwei Parteien (die sie zusammengebracht haben) Geschäfte tätigen. Aber REITs sind auf großen Börsen wie andere Finanztitel gehandelt werden, und damit die Anleger nicht erfordern die Dienste von Immobilienprofis, um sie zu kaufen. Wenn überhaupt, hat Ihr Börsenmakler eher ein begründetes Interesse daran, Sie zum Kauf von REIT- Aktien zu überreden - aber die Taktik von Wertpapiermaklern und Maklerfirmen ist eine ganz andere Diskussion!

Drei hoch angesehene REIT- Investmentfonds (in alphabetischer Reihenfolge) sind:

Cohen & Steers Realty Shares Fund (Tickersymbol: CSRSX )
Fidelity Real Estate Investment Portfolio (Tickersymbol: FRESX )
Indexfonds des Vanguard Real Estate Investment Trust (REIT) (Tickersymbol: VGSIX )

Jeder dieser Fonds hält Beteiligungen an einer Vielzahl einzelner REITs , sodass Anleger nicht vollständig vom Erfolg einer einzelnen Organisation abhängig sind, um eine Rendite auf ihr Geld zu erzielen. Darüber hinaus werden alle Arbeiten zur Recherche und zum Kauf von Anteilen an einzelnen REITs von Fondsmanagern ausgeführt, ebenso wie alle Arbeiten zur Recherche und zum Kauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (ganz zu schweigen von der Verwaltung dieser Immobilien) von den REITs - also von Ihnen Sie müssen buchstäblich nichts anderes tun, als zu investieren und dann mit Ihrem Leben weiterzumachen! Das Beste ist, wenn Sie über ein Altersvorsorgekonto wie eine traditionelle IRA in REIT- Investmentfonds investieren Sie müssen keine Steuern auf Ihr Einkommen zahlen, bis Sie anfangen, Ausschüttungen vorzunehmen!

Verwandte Arbeiten von Earl:

Kaufen Sie Ihr erstes Zuhause: Eine Investition in die Zukunft
Investmentfonds für Anfänger

Ressourcen

1. Francis, JC und Ibbotson, RG Kontrastierende Immobilien mit vergleichbaren Investitionen, 1978 - 2004; S. 6-8. New York, NY und New Haven, CT (Zusammenarbeit): Erhältlich bei Morningstar Inc.; circa 2007 Feb.

2. Hobbs, F. und Stoops, N. Demografische Entwicklung im 20. Jahrhundert; pg. 75. Washington, DC: US Census Bureau, Sonderberichte zur Volkszählung 2000, Serie CENSR-4; circa 2002.

3. US- und Weltbevölkerungsuhr. Washington, DC: US-Handelsministerium / United States Census Bureau; ständig aktualisiert. Verfügbar unter:

Bildnachweis

1. "Immobilienpanorama." Quelle: philippaopao, CC-BY 3.0, über Deviantart. 2010 Sep 16. Verfügbar unter:

2. "Neon Real Estate Sign". Quelle: Chris Griffith, CC-BY 2.0, über Flickr. 2009 Jan 10. Verfügbar unter:

3. "Archimedes Hebel." Quelle: Mechanics Magazine, Public Domain (dh dieses Bild wurde in den USA vor 1923 gezeichnet, und daher ist das Urheberrecht abgelaufen: Weitere Informationen) über Wikimedia Commons. Um 1824. Verfügbar unter:

commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg

4. „Median und durchschnittliche Verkaufspreise für in den USA verkaufte neue Häuser 1963-2010 (monatlich).“ Quelle: Von 'Smallman12q' erstellte Grafik, basierend auf dem US-Volkszählungsmedian und dem durchschnittlichen Verkaufspreis der verkauften Daten neuer Häuser, gemeinfrei (der Autor hat diese Grafik öffentlich zugänglich gemacht), über Wikimedia Commons. 2010 Jan 22. Verfügbar unter:

5. "East Midtown Skyline, NYC." Quelle: Dimitry B., CC-BY 2.0, über Flickr. 2011 12. Mai. Verfügbar unter: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/

6. "Immobilien zum Verkauf Zeichen." Quelle: Herr TinDC, CC-BY-ND 2.0, über Flickr. 2009 Feb 7. Verfügbar unter:

7. "Housing Market Street Sign". Quelle: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, über Flickr. 2012 4. Februar. Verfügbar unter: