Steuervorteile eines Zweit- oder Ferienhauses als Hauptwohnsitz im Vergleich zur Miete

Profitieren Sie von Steuerabzügen für Zweitwohnungen

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Ein zweites Zuhause hat wertvolle Vorteile

Der Besitz eines Zweitwohnsitzes bietet viele Vorteile. Einer der Hauptvorteile ist natürlich, dass Sie einen Ort besitzen, an dem Sie, Ihre Familie und Freunde so viel Zeit verbringen können, wie Sie möchten, ohne ein Hotel oder eine Miete buchen zu müssen. Ein weiterer Vorteil kann sein, dass Sie einen friedlichen Ort haben, an dem Sie in Rente gehen können. Es könnte auch eine Investitionsmöglichkeit in Form von Mietgeldern sein. Und zu guter Letzt haben Sie möglicherweise Anspruch auf einige Steuervorteile, wenn Sie ein zweites Zuhause besitzen.

Zweitwohnungen können eine großartige Investition sein

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Wie der IRS ein Zuhause definiert

Viele Arten von Strukturen können als Zuhause betrachtet werden. Der Internal Revenue Service (IRS) identifiziert ein Haus als Haus, Hausboot, Mobilheim, Genossenschaftswohnung oder Eigentumswohnung. Solange es Schlaf-, Koch- und Sanitäranlagen gibt, kann es als Zuhause eingestuft werden. Wenn Sie ein Hausbesitzer sind, kennen Sie bereits die steuerlichen Vorteile des Besitzes Ihres Hauptwohnsitzes. Zweitwohnungen können ebenfalls Steuervergünstigungen vom IRS erhalten.

Allerdings werden nicht alle Zweitwohnungen gleich behandelt. Wenn Sie also eine Zweitwohnung besitzen oder kaufen möchten, sollten Sie unbedingt die grundlegenden Steuerregeln kennen, die Zweitwohnungsbesitzer betreffen.

Wenn Ihr zweites Zuhause Ihr Ferienhaus ist (Sie vermieten es nicht)

Wenn Sie Ihr zweites Zuhause zum persönlichen Vergnügen nutzen, können Ihre Hypothekenzinsen und Immobiliensteuern im Allgemeinen genauso abgezogen werden wie bei Ihrem Hauptwohnsitz.

Hypothekenzinsen

Als Hausbesitzer wissen Sie bereits, dass die Zinsen für Ihre erste Hypothek abzugsfähig sind. Wenn Sie Ihr Zweitwohnsitz als Zweitwohnsitz nutzen, in dem Sie einen Teil der Zeit wohnen, und Sie es nicht vermieten, sind auch die Zinsen für die Hypothek auf Ihr Zweitwohnsitz abzugsfähig. Sie können 100% der Zinsen abschreiben, die Sie für Schulden in Höhe von bis zu 1,1 Mio. USD zahlen, die durch Ihr erstes und zweites Zuhause gesichert sind und zum Erwerb oder zur Verbesserung Ihrer Immobilien verwendet werden. Beachten Sie, dass dieser Abzug für insgesamt 1,1 Mio. USD Schulden gilt und nicht für 1,1 Mio. USD für jedes Haus.

Grundsteuern

Sie können Grundsteuern für Ihr zweites Zuhause abziehen. In der Tat können Sie Grundsteuern abziehen, die für eine beliebige Anzahl von Häusern gezahlt werden, die Sie besitzen.

Wenn Sie Ihr zweites Zuhause vermieten

Die Anzahl der Tage, an denen Sie Ihr zweites Zuhause vermieten, ist wichtig, um die Anzahl der Steuervorteile zu bestimmen, auf die Sie Anspruch haben. Wenn Sie Ihr Zweitwohnsitz für weniger als 14 Tage im Jahr vermieten, können Sie Ihr Zweitwohnsitz grundsätzlich genauso behandeln wie Ihren Hauptwohnsitz. Wenn Sie Ihr Zweitwohnsitz länger als 14 Tage im Jahr vermieten, stellt der IRS fest, dass es sich bei Ihrem Zweitwohnsitz um ein Mietobjekt handelt, das anders besteuert wird als die Hauptwohnsitze. Bitte beachten Sie, dass wenn Sie Ihr zweites Zuhause nie besuchen, es als als Finanzinvestition gehaltene Immobilie eingestuft wird. Um als persönlicher Gebrauch Ihres Eigentums zu gelten, müssen Sie Ihr Haus benutzen. Die Besuche, die Sie in Ihrem Haus einchecken oder Reparaturen oder Wartungen vornehmen, gelten nicht als persönlicher Gebrauch und machen Ihr zweites Haus zu einem Investmenthaus.

Mietdauer pro Jahr = 14 oder weniger Tage

Wenn Sie Ihr zweites Zuhause für 14 oder weniger Tage im Jahr vermieten, können Sie das Geld steuerfrei erhalten. Es spielt keine Rolle, wie viel Sie für die Miete berechnen, Sie müssen diesen Betrag nicht beim IRS geltend machen. Wenn Sie Ihr Zweitwohnsitz für weniger als 14 Tage vermieten, wird das Eigenheim genauso behandelt wie Ihr persönlicher Wohnsitz, und Sie würden Hypothekenzinsen und Grundsteuern genauso abziehen wie für Ihren Hauptwohnsitz.

Mietzeit pro Jahr = mehr als 14 Tage

Wenn Sie Ihr Zweitwohnsitz länger als 14 Tage vermieten, müssen Sie alle Mieteinnahmen melden, die Sie erhalten. Gleichzeitig können Sie Mietkosten wie Steuern, Versicherungen, Hypothekenzinsen, Nebenkosten, Haushalt und Reparaturen abziehen. Sie können sogar Verbrauchsmaterialien wie Handtücher und Bettwäsche abziehen. Darüber hinaus können Sie die Abschreibung abschreiben, den Wert, der durch die Abnutzung des Hauses im Laufe der Zeit verloren geht. Die Herausforderung besteht darin, zu bestimmen, wo die Kosten zwischen der Zeit, in der Sie die Immobilie für persönliche Zwecke genutzt haben, und der Zeit, in der Sie die Immobilie vermietet haben, aufgeteilt werden sollen. Sie möchten hervorragende Daten, Einnahmen und Ausgaben aufzeichnen. Stellen Sie einen Steuerberater ein, um steuerpflichtiges und nicht steuerpflichtiges Einkommen richtig zuzuordnen.

Der Schlüssel zur Maximierung der Abzüge besteht darin, die jährliche persönliche Nutzung Ihres Ferienhauses auf weniger als 15 Tage oder 10% der gesamten Miettage zu beschränken, je nachdem, welcher Wert höher ist. In diesem Fall kann das Ferienhaus als Miete behandelt werden und erhält Mietabzüge. Um Ihr zweites Zuhause als Mietobjekt zu betrachten, müssen Sie vermeiden, die 10% -Grenze zu überschreiten. Grundsätzlich sollten Sie Ihr zweites Zuhause nicht länger als einen Tag pro 10 Tage nutzen, wenn Sie es mieten, um die maximale Zeit zu bestimmen, die Sie für den persönlichen Gebrauch nutzen können.

Um die Abzüge von Mietobjekten zu maximieren, müssen Sie aktiv am Mietprozess beteiligt sein. Dies bedeutet, Besprechungen mit den Mietern durchzuführen und Mietvertragsbedingungen für Mieter festzulegen. Dies ist sehr wichtig - Sie müssen mindestens 10% der Immobilie besitzen.

Umwandlung Ihres Zweitwohnsitzes in Ihren Hauptwohnsitz

Eine Steuervorteilsstrategie, mit der Zweitwohnungsbesitzer die Zahlung von Kapitalertragssteuern beim Verkauf eines Zweitwohnsitzes vermeiden, besteht darin, ihr Zweitwohnsitz in ihren Hauptwohnsitz umzuwandeln. Der Weg, dies zu tun, besteht darin, zwei Jahre von den vorherigen fünf Jahren im zweiten Haus zu leben, bevor das Haus verkauft wird. Dies qualifiziert den Verkauf für einen Steuerausschluss mit einem Gewinn von bis zu 250.000 USD für Einzelanmelder und 500.000 USD für gemeinsame Anmelder.

Für 2009 und spätere Jahre zahlen Sie regelmäßig 10% Kapitalertragssteuer auf den Teil des Gewinns, der der Zeit entspricht, in der Sie das Haus nach 2008 als Ferienhaus genutzt haben.

Die Berechnung von Steuern ist kompliziert

Ihr Steuerberater benötigt alle Details, wie Sie Ihr zweites Zuhause nutzen. Diese Informationen müssen das ganze Jahr über konsistent gesammelt und gepflegt werden, damit Ihr Steuerberater Ihr angepasstes Bruttoeinkommen und Ihr modifiziertes angepasstes Bruttoeinkommen genau berechnen kann. Verwirrend? In der Tat ist es .

Turbosteuer erklärt Steuerabzüge für Mietobjekte

Ressourcen

Das IRS hat viele Veröffentlichungen, die Ihnen helfen, die Grundlagen des Besitzes eines Zweitwohnsitzes und die Anwendung von Steuern auf das Eigentum zu verstehen. Weitere Informationen zum Besitz, zur Nutzung und zum Verkauf Ihres Zweitwohnsitzes sowie zu den steuerlichen Vor- und Nachteilen finden Sie unter www.IRS.gov und suchen Sie nach den folgenden Veröffentlichungen.

Publikation Nr. 527 Wohnimmobilien (einschließlich Vermietung von Ferienhäusern)
Publikation # 523 Verkaufen Sie Ihr Haus