Value Engineering: Prozess oder Fokus?

Einführung

In wenigen Wochen werde ich 40 Jahre feiern, seit ich zum ersten Mal ein Architekturbüro betreten habe und die Sonne zu Beginn meiner Karriere aufgeht. Mit 17 Jahren hatte ich keine Ahnung, wohin dieser Weg führen würde, und rückblickend war es alles, was man sich erhofft hatte. Da ich mich dem letzten Drittel meiner Karriere nähere, hätte ich in meiner gesamten Karriere nichts geändert. Zu diesem Zeitpunkt könnte man sagen, dass ich in meinem Beruf ein „älterer Staatsmann“ bin. Das klingt fast wie ein unterscheidender Titel, wie Titel sowieso gehen. Als sich in meiner Praxis wieder ein bestimmtes Thema präsentierte, begann ich an meine Karriere zurück zu denken und brachte Gefühle und Gedanken mit, die die Gefühle widerspiegelten, die ich gerade ausgedrückt hatte. Soviel zum Erinnern, lassen Sie uns nun zu dem Thema übergehen, das ich diskutieren wollte.

Mentoring und Unterricht waren schon immer ein treibendes Merkmal meiner Karriere. Ich lerne etwas und habe nur ein unaufhörliches Bedürfnis, es mit anderen zu teilen. Das ist ein Teil dessen, was ich immer als Weitergabe der Fackel an die nächste Generation von Fachleuten angesehen habe. Ich möchte ein häufig missbrauchtes Konzept diskutieren, Value Engineering (VE), das ein sehr effektives Instrument oder ein potenzieller Krebs in der Bauindustrie sein kann, der die gesamte Gesellschaft stark kosten kann. Wie viele Dinge im Leben kann VE bei richtiger Anwendung ein unglaublich leistungsfähiges Werkzeug sein. Bei unsachgemäßer Anwendung wird dies zu einer Belastung für die gesamte Gesellschaft, indem Einrichtungen geschaffen werden, die zu Geldgruben und Belästigungen werden. Oft werden diese Zitronen als Vorbehalt an einen ahnungslosen Käufer verkauft. Als Randnotiz frage ich mich oft, inwieweit die Geheimhaltung unethisch und nicht nur illegal wird.und wie viel Einblick in den wahren Charakter einiger Leute. Ich bin sicher, wir waren alle schon einmal dort, als wir das Gefühl hatten, das kurze Ende des Deals wirklich erreicht zu haben.

Verantwortung der Bauherren, Planer und Konstrukteure

Es gibt nur sehr wenige, die behaupten können, dass ein Teil von ihnen 100 Jahre oder länger auf diesem Felsen leben kann. Die Bauindustrie ist nur eine der wenigen Branchen, in denen Arbeitnehmer solche Ansprüche wirklich legitim geltend machen können. Denken Sie darüber nach, solange das Gebäude, an dem Sie gearbeitet haben, existiert, wird ein Teil von Ihnen auf diesem Planeten existieren. Wow! Nur wenige können auf ein solches Erbe Anspruch erheben und genau sein. Diese Perspektive sollte Fachleute in der Bauindustrie auf ein neues Niveau bringen, eine längerfristige, nachhaltige Ideologie und Praxis. Leider ist das nicht immer die Ansicht der Bauindustrie. In einem früheren Artikel habe ich auf dieses Phänomen der Kurzsichtigkeit hingewiesen. Wie ich in diesem Artikel sagte,Das folgende Zitat wurde in der nationalen Konvention des American Institute of Architects (AIA) von 1984 bereitgestellt, und ich finde dies so wichtig, dass ich diesen Artikel noch einmal zitieren möchte:

„Viel zu oft gehen Sie, der Architekt, gegen Ihr besseres Urteilsvermögen mit Ihren Kunden mit… lassen sich von Entwicklern, Bauherren und Eigentümern einschüchtern, die auf Kosten unserer gesamten Gesellschaft schnelle Gewinne erzielen wollen… Leider ich Ich bin zu diesem Schluss gekommen, nachdem ich viele Jahre lang gebaut, viele Fehler gemacht und selbst festgestellt habe, dass die Ergebnisse unter dem Strich umso größer sind, je höher die Investition in die „Top Line“ ist. Ich denke, Sie (der Architekt) hätten mir das schon vor langer Zeit sagen sollen. “

Herman Chanen, Präsident und Vorstandsvorsitzender

Chanen Construction Company

1984 AIA National Convention,

veröffentlicht in Architecture Record, Juni 1984

Dieses Zitat zeigt genau das Krebspotential, das VE werden kann, wenn es mit dem falschen Fokus und Prozess verwendet wird. Ich werde diese beiden gleich besprechen. Bevor wir auf diesen Teil dieser Diskussion eingehen, möchte ich die Diskussion mit einer Brille beginnen, die uns hilft, die Auswirkungen dieser VE-Entscheidungen zu verstehen.

Der wahre Grund für VE

Es ist keine Zuckerbeschichtung oder Illusion erforderlich, es gibt kein unbegrenztes Budget in irgendetwas, außer besonders im Bauwesen. Um klar zu sein, lassen Sie mich das anders sagen; Es gibt kein unbegrenztes Budget! Ich hoffe, das ist allen klar, die dies lesen. Daher wird es nie genug Mittel geben, um alles zu tun, was Sie beim Bau einer Einrichtung tun möchten. Es wird erwartet, dass diese Einrichtungen eine Lebensdauer von 40 oder 50 Jahren haben, und es ist mehr als wahrscheinlich, dass sie in vielen Fällen über 70 Jahre überleben werden. Das sind vier, fünf, vielleicht sogar sieben Jahrzehnte. Verstärkt dies einen lebendigen Lebensrahmen in Ihrem Kopf? Jetzt können Sie ein echtes Gefühl dafür bekommen, was ich zuvor über das Erbe gesagt habe.

Angesichts der Notwendigkeit einer langen Lebensdauer und begrenzter Mittel ist es unerlässlich, dass der Wert für jede einzelne Systeminvestition in eine Einrichtung erhöht wird. Anders ausgedrückt, fast jedes Gebäudesystem wird während der Lebensdauer dieser Einrichtung mindestens einmal ausgetauscht. Wie treffen wir diese Investitionsentscheidungen am besten? Der beste Weg ist die Lebenszykluskostenrechnung, aber das ist eine Diskussion für ein anderes Mal. Abgesehen von der Lebenszykluskostenrechnung ist die häufigste Methode zur Kostenkontrolle das Value Engineering (VE). Ich habe gesehen, wie VE durch zwei grundlegende Methoden in ein Projekt eingebracht wurde. Die erste, als Teil des gesamten Planungs- / Bauprozesses von der Due Diligence beim Kauf der Immobilie bis zur Besetzung der fertiggestellten Anlage. Die zweite, wenn festgestellt wurde, dass die Baukosten das festgelegte Budget überschritten haben.Der erste ist ein proaktiver Ansatz, der zweite ist reaktiv. Wer möchte raten, welches die besten und besten Ergebnisse bringt?

Jeder dieser Ansätze wird das gleiche kurzfristige Ziel verfolgen und die anfänglichen Kosten senken. Das Unbekannte ist, welches mit zunehmendem Alter des Gebäudes den größten Nachteil für die Anlage haben wird. Darf ich jeden Leser daran erinnern, dass Gebäude genau wie der menschliche Körper altern. Dies ist eine unausweichliche Wahrheit. Genauso wie es mit zunehmendem Alter mehr kostet, dh Arzttermine, Brillen usw., gilt dies auch für Gebäude. VE kann möglicherweise zu Krebs werden, wenn es die Lebenserwartung der Einrichtung verkürzt oder die Alterungskosten über das erhöht, was normalerweise für eine Einrichtung dieses vergleichbaren Alters und Typs zu erwarten wäre. Stellen Sie sich das so vor: Wenn das Dach 20 Jahre halten soll und im 10. Jahr das Dach neu beschichtet werden muss, um das Dach auf die 20-Jahres-Marke zu bringen, wofür haben Sie genau bezahlt, als Sie dafür bezahlt haben? “ 20 Jahre Dach zunächst.Ich habe dies in einem anderen Artikel über Garantien besprochen.

In vielen Quellen, die beschreiben, was VE sein soll, scheint ein Konzept in diesen Beschreibungen am einheitlichsten zu sein, nämlich die Reduzierung der anfänglichen Baukosten, ausgedrückt als Wert. Ich habe selten die Wertbegriffe gesehen, die in Lebenszykluskosten ausgedrückt werden, aber so sollte dieser Wert wirklich ausgedrückt werden. Am häufigsten habe ich gesehen, dass diese Werte ausschließlich als unmittelbare direkte Einsparungen bei den Anfangskosten ausgedrückt wurden. Es scheint, dass der Hauptgrund für die letztere Methode in der direkten Folge der Einführung des VE in den Prozess liegt, am häufigsten am Ende nach Feststellung einer Budgetüberschreitung. Dieser Ausgangspunkt könnte der Vorbote für das Gleichgewicht dieser Diskussion sein, wenn wir uns dem Fokus gegenüber den Prozessteilen dieses Artikels zuwenden. Der Schwerpunkt liegt auf der Fixierung auf Kostensenkungen infolge von Budgetüberschreitungen.Prozess ist die Herstellung eines Gleichgewichts zwischen den langfristigen und kurzfristigen Bedürfnissen der Einrichtung und Organisation.

VE als Prozesswerkzeug

Wenn VE in den gesamten Planungsprozess eingeführt wird, hat es das größte Potenzial, ein sehr leistungsfähiges Werkzeug zu werden. Dies ist der Zeitpunkt, an dem sich der VE-Prozess auf Wertergebnisse konzentriert. Ich finde dieses Ziel, abgesehen von einer Betrachtung des Lebenszyklus, unerreichbar, und es macht diese Analyse zu einem guten Indikator, wenn der Eigentümer mit einem angemessenen Anfangsbudget begonnen hat. Der öffentliche Sektor ist in dieser Hinsicht häufig unzureichend, da sich politische Entscheidungsträger auf Dollar konzentrieren und häufig politisch unkontrollierbare Kräfte, die auf den Markt einwirken, nicht berücksichtigt werden. Oft stimmt die Entscheidung der Legislative über die Kosten nicht mit den tatsächlichen Kosten des Marktes überein. Infolgedessen ist eine minderwertige Konstruktion erforderlich, mit der politisch wichtige Projekte abgeschlossen werden können. Während zum Beispiel die Wissenschaft festgestellt hat, dass Tomaten Früchte sind,Der Kongress versuchte, diese Ansicht mit dem Zollgesetz von 1833 zu ändern, das Tomaten als Gemüse deklariert. Leider hat der Oberste Gerichtshof die Maßnahmen des Kongresses in seiner Entscheidung zur Unterstützung des Zollgesetzes von 1893 gebilligt. Ich werde diese Tatsachen zu diesem Zeitpunkt ohne Kommentar für sich allein lassen.

Bei Einführung über die gesamte Laufzeit des Projekts kann VE potenzielle Einsparungen bei den Anfangs- und Lebenszykluskosten identifizieren, die die finanziellen Belastungen einer Einrichtung während ihrer gesamten Lebenserwartung verringern können. Darum geht es bei echtem VE. Dies ist der Zeitpunkt, an dem VE Teil des Prozesses wird und nicht nur ein nachträglicher Gedanke. In diesem Fall kann VE zu einer ausgleichenden Kraft zwischen den langfristigen Lebenszykluskosten und den anfänglichen Baukosten werden. Jetzt beginnt die Kraft des VE zu leuchten.

VE als Fokuskrebs

Die häufigste Zeit, in der VE verwendet wurde, liegt zwischen Entwurf und Konstruktion. Wenn festgestellt wurde, dass das Budget für das geplante Projekt nicht groß genug ist. VE ist zu einem nachträglichen Gedanken an das Projekt geworden. Dies ist nicht nur repräsentativ für schlechte Planung, sondern auch für schlechte Planung. Kann ich das sagen Na ja, zu spät habe ich schon. Nicht beleidigend für irgendjemanden zu sein, aber dies ist repräsentativ für die absolut schlechteste Art der Planung oder deren Fehlen. Jemand hat etwas nicht vorausgesehen, daher muss jetzt eine Lösung für dieses Versehen abgeleitet werden, und wenn es einen ansprechenden Namen erhält, sieht es möglicherweise nicht so dumm aus, wie es sonst wäre. Diese Art von VE berücksichtigt häufig nicht alle Probleme, wenn sie verwendet wird. Beispielsweise,Um die Projektkosten zu senken, wird festgelegt, dass die Dachentwässerungsleitungen (die das Regenwasser vom Dach vom Gebäude weg zum Rückhaltebereich leiten sollen) durch Scupper und Fallrohre (die das Regenwasser unmittelbar neben dem Gebäude ablassen) ersetzt werden. Nun mag dies bei einem anderen Projekt kein Problem sein, aber dieses Projekt hat expansiven Boden. Wenn der Boden nass wird, dehnt er sich aus und zwingt die Wände zum Anheben. Diese Entscheidung für dieses Projekt wird Kosten in Höhe von riesigen Dollars verursachen, die ein Jahrzehnt später aufgewendet werden müssen, um die strukturellen Mängel zu beheben, weil der expansive Boden nass geworden ist. Wie effektiv war diese VE-Entscheidung? Die meisten verfolgen aufgrund des Zeitrahmens nach dem Bau nicht einmal die Entscheidung von VE, diese Ereignisse aufzuzeichnen.Nun mag dies bei einem anderen Projekt kein Problem sein, aber dieses Projekt hat expansiven Boden. Wenn der Boden nass wird, dehnt er sich aus und zwingt die Wände zum Anheben. Diese Entscheidung für dieses Projekt wird Kosten in Höhe von riesigen Dollars verursachen, die ein Jahrzehnt später aufgewendet werden müssen, um die strukturellen Mängel zu beheben, weil der expansive Boden nass geworden ist. Wie effektiv war diese VE-Entscheidung? Die meisten verfolgen aufgrund des Zeitrahmens nach dem Bau nicht einmal die Entscheidung von VE, diese Ereignisse aufzuzeichnen.Nun mag dies bei einem anderen Projekt kein Problem sein, aber dieses Projekt hat expansiven Boden. Wenn der Boden nass wird, dehnt er sich aus und zwingt die Wände zum Anheben. Diese Entscheidung für dieses Projekt wird Kosten in Höhe von riesigen Dollars verursachen, die ein Jahrzehnt später aufgewendet werden müssen, um die strukturellen Mängel zu beheben, weil der expansive Boden nass geworden ist. Wie effektiv war diese VE-Entscheidung? Die meisten verfolgen aufgrund des Zeitrahmens nach dem Bau nicht einmal die Entscheidung von VE, diese Ereignisse aufzuzeichnen.Wie effektiv war diese VE-Entscheidung? Die meisten verfolgen aufgrund des Zeitrahmens nach dem Bau nicht einmal die Entscheidung von VE, diese Ereignisse aufzuzeichnen.Wie effektiv war diese VE-Entscheidung? Die meisten verfolgen aufgrund des Zeitrahmens nach dem Bau nicht einmal die Entscheidung von VE, diese Ereignisse aufzuzeichnen.

Wenn in letzter Minute etwas getan und gehetzt wird, werden oft nie die besten Entscheidungen getroffen, da entscheidende Faktoren oft übersehen werden. Sehr häufig ist der Eigentümer, der mit solchen Entscheidungen nicht vertraut oder erfahren ist, derjenige, der diese Art von Entscheidungen trifft, was die Auswirkungen weiter verstärkt. Häufig besteht Zeitdruck, um diese Bestimmungen schnell durchzuführen, da die Zeitverzögerung kostspieliger sein kann und die langfristigen Ergebnisse fast zwangsläufig beeinträchtigt werden. Sie sollten den möglichen Dominoeffekt erkennen.

Überlegungen zu VE

Eine der ersten Fragen, die gestellt werden müssen, ist das Ziel des VE. Bevor man zur Budgetfrage kommt, muss man zuerst fragen, welchen Wert der VE zurückgibt. Wenn der VE keinen Wert zurückgibt, ist dies möglicherweise nicht die richtige Vorgehensweise. Wenn der ermittelte ermittelte Wert nur zur Reduzierung der Baukosten dient, muss als nächstes das ursprüngliche Projektbudget gesucht werden, das für den Beginn geeignet ist. Oft möchte ein Eigentümer nichts davon hören, da dies möglicherweise darauf hinweist, dass der Eigentümer zunächst nichts Richtiges getan hat. Wenn VE in jedem Schritt des Prozesses eingeführt wird, sollte die VE einen anderen Grund haben, der über dem ursprünglichen Budget liegt.

Hören Sie auf zu denken, genau wie der menschliche Körper, Gebäude altern. Welche anderen Parallelen könnten existieren? Wenn Sie einen Ernährungsberater, einen Adipositas-Spezialisten, einen Sporttrainer oder jemanden dieser Art fragen, werden Sie alle darauf hingewiesen, dass das Reduzieren von Kalorien zur Gewichtsreduzierung bis zu einem bestimmten Punkt sehr effektiv ist, an dem die Muskeln zu verschwinden beginnen. Ich kann Ihnen aus meiner Erfahrung sagen, dass ich das die ganze Zeit sehe. Wenn ein Kunde versucht, ein Projekt mit einem Budget von 20% der Kosten pro Quadratfuß für einen Gebäudetyp zu erstellen, funktioniert das Gebäude nicht ordnungsgemäß oder hält nicht so lange. Es kann sogar zu einer Geldgrube werden. Berücksichtige das.

Gedanken schließen

Wie Herman Chanen 1984 entdeckte und darüber sprach, gibt es eine Grundlage dafür, VE als möglichen Krebs zu betrachten, aber wenn es gut eingesetzt wird, kann es ein sehr mächtiges Werkzeug sein. Es liegt in der Verantwortung des Eigentümers, sicherzustellen, dass das Team VE effektiv nutzt. Der beste Weg ist, keine Entscheidungen zu Themen zu treffen, für die der Eigentümer wenig Fachwissen und Erfahrung hat, und diese Entscheidungen an die vom Eigentümer beauftragten Experten zu delegieren. Wenn VE für ein Projekt verwendet werden soll, integrieren Sie das VE im gesamten Projekt, nicht nur, wenn das Budget überschritten wird.